曾經(jīng)的“黑馬”旭輝，在高歌猛進(jìn)的規(guī)模擴(kuò)張之后，正低調(diào)構(gòu)筑支撐其快速發(fā)展的金融版圖。
界面新聞?dòng)浾擢?dú)家獲悉，旭輝旗下保理公司——上海隆輝商業(yè)保理有限公司近日正式開業(yè)，注冊資本2億元人民幣，注冊時(shí)間為2018年6月27日，由上海旭輝企業(yè)發(fā)展有限公司100%持股，最終控股人為林中、林峰、林偉三兄弟。
在工商登記信息中，該公司屬于保險(xiǎn)行業(yè)，從事與其所受讓的應(yīng)收賬款相關(guān)的應(yīng)收款融資、銷售分賬戶管理、應(yīng)收賬款催收、壞賬擔(dān)保。
隆輝保理的董事長兼總經(jīng)理由張常勝擔(dān)任，旭輝集團(tuán)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理?xiàng)钚溃褫x法務(wù)審計(jì)部總監(jiān)、監(jiān)事會(huì)主席丁朝暉，旭輝集團(tuán)資金管理部俞快分別擔(dān)任董事。
一名行業(yè)人士分析，商業(yè)保理公司的設(shè)立，意味著旭輝正在建設(shè)一套供應(yīng)鏈金融管理體系。商業(yè)保理公司可以受讓供應(yīng)商與買方訂立的貨物銷售或服務(wù)合同的應(yīng)收賬款，為供應(yīng)商提供貿(mào)易融資，應(yīng)收賬款的收付結(jié)算、管理與催收等服務(wù)。
資深行業(yè)人士表示，保理業(yè)務(wù)實(shí)際上是提供一種融資渠道，一般渠道是以應(yīng)收賬款收款權(quán)向銀行融資，其他渠道還包括資產(chǎn)證券化、委托貸款等，此前也有P2P渠道。
對于房企來說，運(yùn)用保理業(yè)務(wù)，可以幫助供應(yīng)商拓展融資渠道，將自有資金支付轉(zhuǎn)化為非自有資金支付，降低供應(yīng)鏈兩端的綜合資金成本，提高企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。值得注意的是，2018年中報(bào)期內(nèi)，旭輝的凈負(fù)債率由50.9%上升到了72%。
今年房地產(chǎn)行業(yè)資金面整體偏緊，房企不得不借助新的金融工具融資，供應(yīng)鏈金融是其中一種。萬科、碧桂園、恒大、新城、世茂等房企都已經(jīng)成功發(fā)行了保理類供應(yīng)鏈ABS，以資產(chǎn)證券化渠道進(jìn)行融資，總體發(fā)債成本在6%-7%左右，利率較傳統(tǒng)的開發(fā)貸稍高。
不過，上述業(yè)內(nèi)人士稱，目前房企專門設(shè)立旗下獨(dú)立商業(yè)保理公司的情況在行業(yè)內(nèi)并不算多。有幾家房企走在了前面：2014年，世茂作為主要出資人，成立泓翊商業(yè)保理公司；2016年，萬達(dá)旗下的萬達(dá)商業(yè)保理公司成立；2016年，廣州恒大商業(yè)保理公司成立；2017年，融創(chuàng)出資設(shè)立融創(chuàng)和泰(天津)商業(yè)保理有限公司。
供應(yīng)鏈金融體系的建立，涉及到要梳理企業(yè)內(nèi)部采購、財(cái)務(wù)、法務(wù)、資管的關(guān)系，同時(shí)也涉及到與外部供應(yīng)商、銀行、券商、信托機(jī)構(gòu)的對接，這不僅是拓寬融資渠道的方式，也體現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)上的精細(xì)化管理。
幾年前，旭輝集團(tuán)董事長林中就強(qiáng)調(diào)過，房地產(chǎn)企業(yè)未來要發(fā)展得好，就要具備金融思維，能駕馭金融工具，有適度的金融平臺(tái)，再過50年看，很多大企業(yè)都會(huì)變成資產(chǎn)金控模式，通過很多的平臺(tái)投資控股一些公司，或許是極大型地產(chǎn)企業(yè)的終級(jí)模式。2017年7月，在對外公布未來幾年戰(zhàn)略時(shí)，地產(chǎn)金融化戰(zhàn)略成為旭輝未來重點(diǎn)關(guān)注的主要方向。
近日舉辦的旭輝中期業(yè)績會(huì)上，旭輝控股總裁林峰發(fā)表對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)將回歸制造業(yè)，逐漸精細(xì)化管理、嚴(yán)格控制成本、嚴(yán)格控制品質(zhì)、越來越多的人退出，最終回歸平均的利潤率，加上資本、政策的溢價(jià)。
在這種思路下，近兩年來旭輝正迅速搭建自身金融平臺(tái)。除了商業(yè)保理公司，2016年旭輝設(shè)立了旗下私募基金——上海晨曦股權(quán)投資基金管理有限公司，同樣為上海旭輝企業(yè)發(fā)展有限公司100%持股，注冊資本1億人民幣，以房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，也關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)衍生業(yè)務(wù)的股權(quán)投資機(jī)會(huì)。晨曦基金給自身設(shè)立的目標(biāo)是成為國內(nèi)私募基金公司10強(qiáng)。
去年12月，晨曦基金作為私募基金管理人和交易安排人，幫助旭輝領(lǐng)寓獲批了全國首單民企長租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益型類REITs30億元總額度；今年3月，晨曦基金發(fā)起的第一支純股基金——曦盛1號(hào)私募投資基金通過了中國基金業(yè)協(xié)會(huì)備案。
與此同時(shí)，旭輝正在將旗下多元化業(yè)務(wù)都設(shè)置或分拆為獨(dú)立的公司進(jìn)行運(yùn)營。比如長租公寓，旭輝沒有成立長租公寓事業(yè)部，而是設(shè)立了上海領(lǐng)昱公寓管理有限公司，財(cái)務(wù)、人力、營運(yùn)、產(chǎn)品研發(fā)、投資，都由領(lǐng)昱公寓管理公司獨(dú)立運(yùn)營管控。這也是在為未來更靈活使用金融工具和金融平臺(tái)鋪路。
旭輝在去年還提出，未來5年要打造出5家上市公司，包括物業(yè)、長租公寓、EPC、教育、商管。其中物業(yè)公司永升物業(yè)今年8月向港股遞交了申請書，林峰在今年中期業(yè)績會(huì)回答界面新聞?dòng)浾咛釂枙r(shí)表示，永升物業(yè)預(yù)計(jì)今年年底到明年年初會(huì)實(shí)現(xiàn)港股獨(dú)立上市，而其他板塊上市則是中長期計(jì)劃，尚未有正式時(shí)間表。
當(dāng)前階段的房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)仍然讓開發(fā)商如鯁在喉。盡管旭輝上半年銷售額有40%的增長，但部分區(qū)域的業(yè)績?nèi)缱^山車一般驚險(xiǎn)。
2016年實(shí)現(xiàn)過百億銷售額、2017年實(shí)現(xiàn)50.5億元銷售額的北京區(qū)域，今年上半年僅完成了3.5億元合同銷售額。幸虧合肥、重慶、蘇州、溫州、寧波5個(gè)二線城市的銷售額，撐起了旭輝今年上半年的“半壁江山”。
從土地獲取來看，旭輝正在擴(kuò)大覆蓋面，以更好地對抗大小周期、把控風(fēng)險(xiǎn)。2018年上半年旭輝一共獲取72幅地，新進(jìn)入14個(gè)城市，土儲(chǔ)覆蓋53個(gè)城市，貨值6500億元，在環(huán)渤海、長三角、華南均有分布，新進(jìn)入常州、衢州、徐州、蕪湖、臺(tái)州、南通及南昌。
在中期業(yè)績會(huì)上，曾聚焦一二線的旭輝第一次提出了“狩獵三四線”的說法。而大舉獲取土儲(chǔ)資源又與金融運(yùn)作能力緊密相關(guān)。
去年旭輝合約銷售額突破千億大關(guān)，今年截至中報(bào)期，旭輝實(shí)現(xiàn)660億合約銷售額，林峰表示今年完成1400億的承諾問題不大。當(dāng)“黑馬”正式躋身行業(yè)內(nèi)的千億玩家之后，旭輝著手搭建多種融資平臺(tái)和多個(gè)上市平臺(tái)，在周期中崛起的旭輝，正努力跨越周期。
（來源：界面新聞 馬一凡MYF）
