2016年的一宗并購(gòu)案，為本就沸騰的商業(yè)地產(chǎn)再添一把火。
萬(wàn)科一紙公告稱，通過(guò)成立投資基金以128.7億元收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)，并在此后宣告將旗下42個(gè)項(xiàng)目注入新的商業(yè)平臺(tái)印力。
得益于與萬(wàn)科的整合，印力的規(guī)模得到了大幅的躍升，目前共成立6個(gè)城市公司，在全國(guó)40個(gè)城市里擁有100個(gè)項(xiàng)目，管理面積達(dá)850萬(wàn)平方米。
在觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的《2017年度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)TOP100》中，印力從去年的31名一躍而上，位列榜單第三名，超越昔日的商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)、凱德等企業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，各大巨頭蜂擁而上，華潤(rùn)、恒隆、凱德等不斷加碼，龍湖、新城、大悅城等新秀不甘落后，劍指行業(yè)榜首位置的萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力，將如何在這場(chǎng)角逐賽中突圍？
起始：從純開(kāi)發(fā)到全產(chǎn)業(yè)鏈
“印力發(fā)源于金融系統(tǒng)，成長(zhǎng)于資本大潮，資本成就了印力，印力也為資本創(chuàng)造了價(jià)值�！�2017觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、印力集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁丁力業(yè)用這樣一句話概括了印力與資本的關(guān)系。
十多年來(lái)，印力曾憑借資本的力量攀上高峰，也為此跌落過(guò)谷底，而這些成長(zhǎng)中的起起伏伏，也正是印力從原始的純開(kāi)發(fā)模式到探索商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式的關(guān)鍵點(diǎn)。
“故事”要從十四年前說(shuō)起，那時(shí)的印力還是深國(guó)投商置，為深圳國(guó)際信托投資公司旗下子公司，隸屬于深圳國(guó)資委。
2003年成立伊始，深國(guó)投商置的定位就是為沃爾瑪在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)購(gòu)物廣場(chǎng)，這種純開(kāi)發(fā)的“訂單模式”給深國(guó)投商置帶來(lái)諸多益處，首先表現(xiàn)在拿地上。
通過(guò)與國(guó)際知名零售商合作，深國(guó)投商置得以大幅提升自身品牌價(jià)值，并借此獲得大量低溢價(jià)土地，2003年至2006年短短三年間，深國(guó)投商置跑馬圈地，拿下了60多個(gè)項(xiàng)目，足以媲美另一商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)。
與此同時(shí)，深國(guó)投商置還與摩根士丹利、新加坡嘉德置地、美國(guó)西蒙等海外資本大鱷建立合作，通過(guò)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)項(xiàng)目股權(quán)，以小比例股權(quán)掌握控制權(quán)，最后形成的模式是深國(guó)投商置負(fù)責(zé)拿地和開(kāi)發(fā)建設(shè)，嘉德置地和西蒙地產(chǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)管理，大摩、嘉德與西蒙為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供強(qiáng)大的資金后盾。
這場(chǎng)與沃爾瑪、嘉德置地、摩根士丹利、西蒙地產(chǎn)、普洛斯等世界500強(qiáng)企業(yè)的聯(lián)盟，后來(lái)被稱為“豪門盛宴”，深國(guó)投商置在期間雖然沒(méi)有直接介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，但通過(guò)參與合資企業(yè)的管理，也獲得了廣闊的國(guó)際視野和豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，得以提升自身商業(yè)管理專業(yè)度、內(nèi)部管理規(guī)范性和資產(chǎn)管理水平。
尤為重要的是，這種“金融+開(kāi)發(fā)+商業(yè)”運(yùn)作模式的出現(xiàn)，在當(dāng)時(shí)頗為新奇，在一定程度上顛覆了人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的想象。
不過(guò)，這種模式也存在不少這諸如合作伙伴本土化招商不足、投資回報(bào)率低、資金退出渠道受阻等缺陷，深國(guó)投商置也逐漸意識(shí)到，在這樣一個(gè)需要大量沉淀資金的行業(yè)里，同時(shí)提升自身商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，打通現(xiàn)金流通道才是企業(yè)長(zhǎng)青發(fā)展之基。
2007年，深國(guó)投商置開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型，提出發(fā)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，2008年，金融危機(jī)席卷全球，外資合作伙伴陷入資金困局選擇撤出，面臨生死存亡考驗(yàn)的深國(guó)投商置也迎來(lái)了轉(zhuǎn)型的最好契機(jī)，也就是在這一年，深國(guó)投商置組建了屬于自己商管團(tuán)隊(duì)。
2009年，經(jīng)過(guò)置換、出售、并購(gòu)、單飛等一系列動(dòng)作，深國(guó)投商置成功轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理商，探索全產(chǎn)業(yè)鏈模式。
時(shí)任深國(guó)投商置總經(jīng)理的丁力業(yè)表示：“如果繼續(xù)像以前那么做，就像來(lái)料加工，沒(méi)有自己的創(chuàng)造性，我們要成為一家真正專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司，就是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈都要做�！�
有了新的戰(zhàn)略定位之后，深國(guó)投商置在項(xiàng)目的選址、規(guī)劃、發(fā)展以及未來(lái)合作中，逐漸擺脫對(duì)沃爾瑪?shù)囊蕾�，“最核心的轉(zhuǎn)變是，強(qiáng)調(diào)以自身選址標(biāo)準(zhǔn)來(lái)投資建設(shè)購(gòu)物廣場(chǎng)。不能再像以前一樣，只要沃爾瑪看好了同意就做”。
蝶變：從印力到萬(wàn)科商業(yè)平臺(tái)
以“印力”為名的故事從2015年年初開(kāi)啟。那一年的2月6日，東莞松山湖舉行了一場(chǎng)盛大的品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，會(huì)上，印力集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官丁力業(yè)正式對(duì)外宣布，將“深國(guó)投商置集團(tuán)”更名為“印力集團(tuán)”。
原本深國(guó)投商置的產(chǎn)品線包括印象城、新一城和深國(guó)投廣場(chǎng)，更名后印力對(duì)此進(jìn)行重新梳理，確定未來(lái)將繼續(xù)保留和發(fā)展印象系列品牌。
一年半后，萬(wàn)科公告宣布將通過(guò)成立投資基金以128.7億元收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)，盡管在股權(quán)之爭(zhēng)的背景下，這一舉動(dòng)一度被外界解讀為萬(wàn)科管理層的“B計(jì)劃”，但兩者在商業(yè)地產(chǎn)上的相遇，讓人無(wú)法忽視。
整合的第一階段，是萬(wàn)科將旗下42個(gè)項(xiàng)目打包交由印力管理，有接近萬(wàn)科的業(yè)內(nèi)人士表示，這只是資產(chǎn)整合的第一步，未來(lái)萬(wàn)科的所有商業(yè)項(xiàng)目都將逐步交由印力運(yùn)營(yíng)管理。換言之，印力將成為萬(wàn)科唯一的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。
對(duì)于整合的成效，丁力業(yè)對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體直言：“總體效果來(lái)說(shuō)，比我原來(lái)想象的好很多，各城市公司的經(jīng)營(yíng)效益表現(xiàn)的都挺好�！�
他還介紹，除了管理、人員方面的整合外，產(chǎn)品線也迎來(lái)一番梳理，“除了深圳和上海兩地的萬(wàn)科廣場(chǎng)保留原有名字外，其它地方的項(xiàng)目基本改成印象城、印象匯或者印象里”。
得益于與萬(wàn)科的整合，印力的規(guī)模與原來(lái)有了一定的區(qū)別，目前共有6個(gè)城市公司，在全國(guó)40個(gè)城市里擁有100個(gè)項(xiàng)目，管理面積達(dá)850萬(wàn)平方米。
在觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的《2017年度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)TOP100》中，印力從去年的31名一躍而上，位列榜單第三名，超越昔日的商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)、凱德。
對(duì)于追求更大品牌影響力的印力來(lái)說(shuō)，這樣的結(jié)果顯然不是其最終的目標(biāo)，在丁力業(yè)的規(guī)劃藍(lán)圖里，印力追求的不僅是規(guī)模、市場(chǎng)回報(bào)、經(jīng)營(yíng)情況等各種經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的優(yōu)越，同時(shí)還希望塑造在產(chǎn)品影響力、創(chuàng)新能力、公司文化等層面的影響，“這幾個(gè)方面綜合來(lái)看，如果做得好的話才算數(shù)一數(shù)二�！�
未來(lái)：商業(yè)紅海如何突圍？
近年來(lái)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速雙雙放緩的大背景下，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的聲音此起彼伏，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購(gòu)物中心迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，過(guò)剩的商業(yè)體量?jī)叭皇沟卯?dāng)初機(jī)遇無(wú)限的藍(lán)海變成壓力重重的紅海。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已建成的購(gòu)物中心已達(dá)8300萬(wàn)平方米，但數(shù)量依舊在不斷增加。在其統(tǒng)計(jì)的包括北上廣深、成都、西安、廈門等20座城市中，自2011年至2017年，這些城市的購(gòu)物者中心面積持續(xù)擴(kuò)大。
新興的購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)，助推數(shù)據(jù)的不斷上升，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心將超過(guò)900家，而以華潤(rùn)、凱德為首的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)先鋒上仍在不斷擴(kuò)張，龍湖、新城、大悅城一大批后來(lái)者同樣在馬不停蹄布局。
盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，不過(guò)，在丁力業(yè)看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)依然非常多，“不管外界如何解讀行業(yè)前景，我認(rèn)為只要用心去做，這個(gè)行業(yè)還是會(huì)發(fā)展的更好”。
如何去做？從資本端的角度出發(fā)，丁力業(yè)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)給資本市場(chǎng)的價(jià)值是基于真實(shí)的現(xiàn)金流，不是基于資產(chǎn)的評(píng)估。因此，創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值，才是這場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)角逐賽的突圍關(guān)鍵。
“如果把真實(shí)的價(jià)值創(chuàng)造出來(lái)，做商業(yè)地產(chǎn)這四個(gè)環(huán)節(jié)一定是少不了的�！倍×I(yè)介紹，印力通過(guò)全價(jià)值鏈管理創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值為資本增值，而非簡(jiǎn)單的進(jìn)行資本運(yùn)作，具體操作分為項(xiàng)目拓展、開(kāi)發(fā)管理、運(yùn)營(yíng)管理、資本管理四大方面，全部基于公司內(nèi)部完成，“也就是說(shuō)印力內(nèi)部有一個(gè)非常強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)。”
曾有相關(guān)人士透露，印力內(nèi)部建立了一套國(guó)際化的投資邏輯，在項(xiàng)目投資前期，資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)始介入，跟蹤商業(yè)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出、回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)等因素，通過(guò)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)提升，使項(xiàng)目滿足國(guó)際資本的要求。過(guò)去幾年，印力旗下商場(chǎng)出租率高達(dá)98%，利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率為34%。在丁力業(yè)的最新冀望中，印力的盈利與投資回報(bào)率要做到比行業(yè)平均水平高20%~30%。
除了內(nèi)部的全產(chǎn)業(yè)鏈管理外，有著十多年商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的印力更為明白資本對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性，10月20日，印力以深圳深國(guó)投廣場(chǎng)為標(biāo)的物，發(fā)起設(shè)立第一單CMBS，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模37.9億元。
丁力業(yè)介紹道，目前印力旗下有非常多的項(xiàng)目適合做證券資產(chǎn)化，計(jì)劃明年會(huì)推出更多的資產(chǎn)證券類產(chǎn)品，未來(lái)，印力將會(huì)采取基金化的模式打開(kāi)資本的天花板，實(shí)現(xiàn)數(shù)一數(shù)二的目標(biāo)。
此外，隨著存量時(shí)代的到來(lái)，并購(gòu)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商擴(kuò)大規(guī)模的主要方式，在丁力業(yè)看來(lái)，并購(gòu)能否成功，主要是基于并購(gòu)資產(chǎn)的提升計(jì)劃和實(shí)施執(zhí)行。
他以近期新開(kāi)業(yè)的沈陽(yáng)印象城為例闡述印力對(duì)資產(chǎn)提升的成果：通過(guò)一年多的升級(jí)改造，引入大量品牌以及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，沈陽(yáng)印象城以出租面積減少38%的代價(jià)，使得總租金水平提升74%，日均銷售上升63%，日均客流上升129%，銷售坪效上升162%
“印力的并購(gòu)邏輯就是獲得項(xiàng)目之后，能不能把它效益進(jìn)一步提升，我們最主要的不是做金融，也不能由產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，而是扎扎實(shí)實(shí)地把業(yè)務(wù)一點(diǎn)一點(diǎn)做好，使它創(chuàng)造新的價(jià)值。”丁力業(yè)說(shuō)。
（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
