樓市調(diào)控的威力在土地市場顯得更加明顯。據(jù)了解，2012年1、2月以來，土地成交市場持續(xù)冷清，上海、北京等一線城市的土地成交量走低，土地出讓金也大幅縮水。與此同時，一些前幾年高價拿地的項目，也不得不對自身進行重新審視。作為2010年土地市場最為“瘋狂”的城市之一，南京近日先后傳出雅居樂、世紀金源意欲退回其當年同日在南京江北所拿“地王”地塊的傳聞。目前，雅居樂江北項目在獲得容積率提高等相應補償后，已正式開工；世紀金源項目地塊，在傳出退地傳聞后，至今仍無動靜，而南京浦口新城開發(fā)建設指揮部則對新金融記者否認了退地傳聞，表示項目會按正常程序開工建設。
“當時拿地價格是基于未來幾年房價繼續(xù)維持高增長的預想下的，近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控使這種預想落空，‘面粉貴過面包’的情況使拿地企業(yè)面臨較大壓力，傳出退地傳聞并不意外。這是在為前幾年瘋狂的土地市場買單。”某南京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人對新金融記者表示。
昔日的瘋狂
提到2010年10月29日的那場土地拍賣，南京房地產(chǎn)圈大多數(shù)人都印象深刻。當天下午南京國土局拍賣大廳內(nèi)，將決定3宗江北緊鄰長江隧道住宅地塊的所有者，這3塊地因地處南京政府一直傾力打造的浦口新城核心區(qū)而備受關注。“當天大廳內(nèi)早早就人滿為患，南京大大小小的媒體都到了，代理公司、研究機構(gòu)等很多和房產(chǎn)相關的人也來看熱鬧，來得晚的只能在門口站著看。”一位南京房地產(chǎn)記者對新金融記者回憶當時的情況時表示。
而最終拍賣的過程和結(jié)果也完全可以用“勁爆”來形容。“拍賣350輪、一次性加價8億元、地產(chǎn)大鱷傾巢出動、溢價率超500%”等轟動性標題出現(xiàn)在第二天南京各大媒體的標題上，而每一個數(shù)字，都成為了南京土地市場上的一個傳奇。在與萬科、保利、招商、仁恒等地產(chǎn)大鱷的競爭中，雅居樂和世紀金源成為最終“主角”。雅居樂以總價57.35億元拿下3幅地塊當中的兩塊，另一塊地由世紀金源以20.3億元競得。雅居樂的兩幅地塊樓面價分別達到了7411元/平方米和7813元/平方米，世紀金源地塊的樓面地價也有6592元/平方米，幾塊地連續(xù)刷新了南京江北區(qū)域的地王紀錄。
“想到這幾塊地會競爭激烈，可沒想到會爭得這么兇。這么高的樓面價，只能說開發(fā)商對房價走勢和區(qū)域走勢過于自信。”另一位親歷當天拍賣的南京某研究機構(gòu)分析師回憶道，“當時浦口新城周邊樓盤的房價有的已經(jīng)超過1萬元/平方米，按當時勢頭加上后期規(guī)劃利好，房價超過1.5萬元/平方米似乎是遲早的事。不過2011年迎來樓市調(diào)控，樓市和土地市場氛圍已不可同日而語，現(xiàn)在周邊的房價還在8000-10000元/平方米上下徘徊。持續(xù)的樓市調(diào)控，已使開發(fā)商當時的房價預期發(fā)生較大改變，考慮成本和產(chǎn)出，產(chǎn)生退地的想法也就不奇怪了。”
退地陷僵局
據(jù)了解，2011年底雅居樂當年所拿地塊曾率先傳出退地傳聞，后來該項目掛出規(guī)劃方案批前公示，打破退地傳言。不過公示與當年土地出讓文件相比，容積率由2.5調(diào)高到了2.7。“應該是開發(fā)商與當?shù)卣┺牡慕Y(jié)果，真退地對雙方都不好，這種適當補償?shù)姆绞絼t雙方都能接受。”南京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。今年春節(jié)過后，當年同日高價拿地的世紀金源項目也傳出退地傳聞。為了求證上述傳言，新金融記者向世紀金源北京總部詢問，得到的答復是不接受采訪，而世紀金源江蘇公司電話始終無人接聽。在位于浦口區(qū)浦珠中路317號的金源南京世紀城項目推進辦，新金融記者看到大門緊鎖，無人辦公。新金融記者在世紀金源項目現(xiàn)場看到，目前并無動靜，而不遠處的雅居樂項目，已經(jīng)開始打樁。
“我們沒有收到任何消息顯示世紀金源退地，應該都是謠傳。”南京市國土局工作人員表示。而在浦口新城開發(fā)建設指揮部，工作人員則對新金融記者表示，世紀金源項目并沒有退地，項目將會如期開工建設。不過國土資源部官方網(wǎng)站顯示的信息，世紀金源項目應于去年11月30日開工，目前未動工原因，截至發(fā)稿新金融記者并未得到答復。
“目前應該是開發(fā)商有退的意向，不過地方政府不讓退，雙方還在僵持。”一位知情人士介紹，政府給開發(fā)商提出了幾個補償方案，在南京的橋林科技園建一個人才公寓，或者在老山或三橋附近建一個房地產(chǎn)項目，不過目前雙方好像還在談。此前，南京媒體曾報道雅居樂有可能接手該地塊，將3宗緊鄰地塊聯(lián)合開發(fā)。“最終結(jié)果出來前，一切皆有可能。”上述知情人士表示。
“造城夢”落空
樓市調(diào)控、地價過高是世紀金源想退地的一方面，而另一方面緣于世紀金源“1300萬平方米、400億元造城夢”的落空。據(jù)了解，早在2009年，世紀金源就與南京市浦口區(qū)簽署了投資意向，將在浦口新城核心區(qū)，建設一座建筑面積為1300萬平方米的大型城市綜合體，包括700萬平方米的中高檔商品房，7萬平方米的五星級酒店，20萬平方米的大型購物中心，20萬平方米的會展中心以及30萬平方米的商務寫字樓。協(xié)議規(guī)定，該項目總投資400億元，建設周期為4年。
“由于土地出讓面積有限制，只能將地塊分成幾個小塊出讓，當時業(yè)內(nèi)都認為本次土地出讓肯定是世紀金源全部拿下，不成想雅居樂半路殺出，世紀金源最終只拿到了一塊地，而且價格比預想高很多。”南京網(wǎng)博地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理孫海表示，世紀金源無法實施其擅長的大盤開發(fā)模式，也是目前傳出退地傳聞的依據(jù)之一。
“土地市場狂熱時期產(chǎn)生了很多高價地，現(xiàn)在肯定會處于比較尷尬的境地。”南京市房地產(chǎn)建設促進會秘書長張輝對新金融記者表示，他其實依然看好南京浦口新城的前景，土地市場回歸理性，也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
據(jù)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測，2012年2月全國30個重點城市經(jīng)營性土地成交總金額為444.06億元，同比下降21%，成交總建筑面積2452.1萬平方米，同比下降9%，同比走勢均顯疲軟。
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