盡管已經(jīng)立春，但是土地市場仍是一片嚴冬。2月還未過半，國內(nèi)多個城市的龍年土地首拍頻現(xiàn)底價成交，提前遭遇倒春寒。

　　不僅如此，京滬兩地紛紛調(diào)低2012年土地出讓金預期，使得本就頹勢的土地市場顯得更加低迷。

　　底價成交

　　上海土地市場龍年首拍頗具戲劇性。

　　原定于2月15日出讓的上海市金澤鎮(zhèn)練西路南側地塊，截至2月3日，雖然有10家領取申請書的企業(yè)，但最終遞交申請競買的僅有上海青晨房產(chǎn)一家而，出讓日期被提前至2月6日。最終該地塊以底價2.15億元成交，折合成交樓板價約為3000元/平方米。

　　2月8日，上海又通過招標的方式出讓了馬橋鎮(zhèn)元江路南、曙光路東06B-06/07地塊，上海古杉投資管理有限公司以及上海元景投資管理有限公司以3.8188億購得。

　　土地市場“開門見冰”不僅僅出現(xiàn)在上海，在160公里外的杭州，年后推出的數(shù)宗商用地亦全部底價成交。

　　2月7日，杭州市主城區(qū)一次性推出5宗商業(yè)用地（包含1宗加油站用地），出讓地塊總面積93571平方米。該5宗土地都均只有1家競買人參與競買，均以底價加價100萬元直接成交，總成交金額為13.5億。

　　一日之后（2月8日），杭城再推3宗商業(yè)用地，總出讓面積125.6畝，可建建筑面積約28.4萬平方米。該3宗土地依舊以底價加價100萬元成交，總成交金額約10.3億元。

　　值得一提的是，上述土地競得人中并無一家房企在列。

　　同樣的事情也發(fā)生在北京。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京市土地市場共成交19宗地塊，總土地出讓金為20.61億元人民幣，成交建筑面積為141.12萬平方米，平均樓面價為1460.6元/平方米。

　　其中，包括15宗工業(yè)用地、4宗經(jīng)營性用地及1宗住宅用地，所有地塊全部底價成交，溢價率為零。

　　地價或讓步

　　對于現(xiàn)時土地市場頻現(xiàn)底價成交，業(yè)內(nèi)人士表示并不感到驚訝。

　　“實際上，底價成交從去年下半年開始就已經(jīng)大面積出現(xiàn)。”上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，這種情況延續(xù)到2012年。

　　與此同時，受市場預期不明朗及庫存積壓難售等因素影響，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性不高，春節(jié)長假也在一定程度上影響了土地供應和成交。

　　除此之外，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，政府對于土地市場持續(xù)低迷也已有了較深的認識，因此調(diào)低2012年土地收入預期。

　　公開資料顯示，北京、上海在2012年紛紛調(diào)低了土地出讓金的預期。其中，北京市財政局稱今年的土地出讓收入約為900億元，同比降幅接近三成。而上海也將今年土地出讓收入預算下調(diào)至1250億元，僅為2011年實際土地出讓收入的83.8%。

　　對于此次下調(diào)土地收入預期，有分析人士指出，調(diào)低預期的表述是建立在地方政府對土地市場形勢不好的判斷上，并非地方政府的主動行為。

　　“土地財政縮水對地方經(jīng)濟轉型起到的是倒逼作用，政府目前仍無意主動降低地價，以平抑房價。”該分析人士續(xù)指，但根本上說，地價下調(diào)是房價真正調(diào)整的基礎。

　　據(jù)中原監(jiān)測，部分外圍過熱區(qū)域地價已出現(xiàn)小幅回落趨勢，如北京通州宋莊和房山長陽、上海嘉定南翔和奉賢南橋、廣州科學城、杭州下沙和之江。

　　中原表示，這些地區(qū)處于城市外圍，受近兩年大量開發(fā)、集中供地影響，未來住宅供應規(guī)模龐大，勢必將形成競爭格局，對房企銷售造成一定壓力。目前，部分房企率先降價銷售，而拿地價格亦出現(xiàn)10%-20%的回落。

　　但從成交數(shù)據(jù)來看，盡管部分區(qū)域地價出現(xiàn)松動，但地價下跌仍限個案，地價總體依然保持堅挺。隨著近期流標率大幅上升、全年土地出讓金下滑，中原預計地價有望2012 年出現(xiàn)下降趨勢。
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