海航內(nèi)部人士告訴南都記者，此項(xiàng)收購(gòu)本月初已完成簽約，收購(gòu)資金未及60億元，以分期付款形式支付，“價(jià)格很劃算，不要說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就算作普通住宅賣(mài)都不止這個(gè)收購(gòu)價(jià)�！钡撊耸课赐嘎毒唧w數(shù)字。
雖然與100億元的叫價(jià)相去甚遠(yuǎn)，但對(duì)于4年來(lái)不斷尋求買(mǎi)家的國(guó)美來(lái)說(shuō)，出售國(guó)美商都未必不是一場(chǎng)“減負(fù)”。由于銷(xiāo)售收入下滑以及電子商務(wù)業(yè)務(wù)虧損，國(guó)美今年上半年首次出現(xiàn)中期業(yè)績(jī)虧損，股價(jià)跌跌不休，國(guó)美商都變現(xiàn)正當(dāng)其時(shí)。
合理交易價(jià)約50億
南都記者昨日獲得的海航內(nèi)部文件顯示，海航8月7日已成立由11人組成的“國(guó)美商都專項(xiàng)工作組”，由海航集團(tuán)董事局董事、海航資本控股有限公司董事長(zhǎng)譚向東擔(dān)任總指揮，具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目收購(gòu)后的各項(xiàng)內(nèi)外部手續(xù)，并完成項(xiàng)目融資、落實(shí)資金及付款工作。
迄今，交易雙方均未透露此項(xiàng)交易的最終價(jià)格。據(jù)海航內(nèi)部人士透露，作價(jià)未及60億元，更遠(yuǎn)低于國(guó)美集團(tuán)2009年一度外放的100億元待售價(jià)。
中國(guó)十大商業(yè)操盤(pán)手之一鄧國(guó)堅(jiān)給南都記者算了一筆賬：國(guó)美商都規(guī)劃用地面積11 .88萬(wàn)平方米，拿地價(jià)8 .05億，再加上建筑等各項(xiàng)成本，最多1萬(wàn)元/平方米，乘上總建筑面積55 .5萬(wàn)平方米，作價(jià)最多55億。
除此之外，“還要考慮項(xiàng)目轉(zhuǎn)手之后，商業(yè)規(guī)劃改變帶來(lái)的坪效降低”，昭邑零售商業(yè)咨詢總經(jīng)理劉暉認(rèn)為，國(guó)美商都的合理交易價(jià)位約為40億至50億元。未來(lái)，國(guó)美商都很有可能轉(zhuǎn)成做購(gòu)物中心，定位為周邊“北京總部基地”的配套。
劉暉告訴南都記者，按照黃光裕最初定下的棋局，國(guó)美商都的定位是做輻射全亞洲的服裝時(shí)尚中心，業(yè)態(tài)組合主要有服裝批發(fā)市場(chǎng)、奧特萊斯和圖書(shū)大廈，租金約5-8元/平方米。
“批發(fā)市場(chǎng)可以把鋪位建得很密集，但購(gòu)物中心一般有50%的面積是作為公共配套，可用來(lái)出租的商業(yè)面積會(huì)大大降低。”劉暉說(shuō)，以現(xiàn)實(shí)條件，項(xiàng)目所處的北京西四環(huán)地段也只需10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心配套，國(guó)美商都55萬(wàn)平方米的大體量，估計(jì)很難招商招滿。
說(shuō)到底，“很難盤(pán)活是影響作價(jià)的重要原因�！痹o國(guó)美商都做過(guò)商業(yè)咨詢的知情人士楊依(化名)透露，“當(dāng)時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目的奧特萊斯部分已經(jīng)找了原北京燕莎商城總經(jīng)理萬(wàn)文英過(guò)來(lái)操盤(pán)，北京雅寶路服裝市場(chǎng)也基本談好要進(jìn)駐，但還是因?yàn)辄S光裕被捕，所處地段商業(yè)氣氛不足等原因而擱淺�！�
地產(chǎn)變現(xiàn)輸血電子商務(wù)
“國(guó)美商都這一項(xiàng)目擱置了三四年，早就有傳聞要轉(zhuǎn)賣(mài)給海航集團(tuán)，現(xiàn)在總算塵埃落定�！庇惺煜�(guó)美商都的人士向南都記者表示，雖然最終售價(jià)與預(yù)期有較大差距，但目前經(jīng)濟(jì)不景氣、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，這個(gè)收購(gòu)金額也是雙方綜合考慮后達(dá)成的共識(shí)。
國(guó)美電器(微博)日前發(fā)出盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)截至今年6月底期間將獲得凈虧損。這也是國(guó)美電器2004年在香港上市以來(lái)，首次出現(xiàn)中期業(yè)績(jī)虧損。
國(guó)美稱，由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，消費(fèi)者信心嚴(yán)重不足，國(guó)內(nèi)一線城市傳統(tǒng)家電銷(xiāo)售低于預(yù)期。另由于集團(tuán)門(mén)店的物業(yè)成本屬于固定成本，因銷(xiāo)售未達(dá)到預(yù)期導(dǎo)致租售比大幅攀升，從而侵蝕了利潤(rùn)。
更重要的是，國(guó)美旗下國(guó)美網(wǎng)上商城、庫(kù)巴網(wǎng)最近和京東、天貓(微博)、蘇寧易購(gòu)(微博)等大打價(jià)格戰(zhàn)，目前還看不到盈利前景，亟須輸血。
中國(guó)電子商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陸刃波認(rèn)為，國(guó)美終于放手國(guó)美商都項(xiàng)目，雖然導(dǎo)致國(guó)美鵬潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)短期收縮，但未必是件壞事，“國(guó)美可以利用這筆資金，集中精力開(kāi)展電子商務(wù)，回歸主業(yè)�！�
陸刃波說(shuō)，電子商務(wù)是國(guó)美目前發(fā)展中的一塊短板，但又是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這筆資金的投入將獲得很好的回報(bào)，對(duì)于國(guó)美當(dāng)下的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)也是舉足輕重。
海航的算盤(pán)
國(guó)美的“燙手山芋”，海航集團(tuán)甘之若飴。
這幾年，“海航集團(tuán)瘋狂地拿地產(chǎn)項(xiàng)目，但很多項(xiàng)目拿了之后就‘冷藏’起來(lái)。原因很簡(jiǎn)單，海航打算集到幾百億資產(chǎn)之后，做成一個(gè)‘商業(yè)地產(chǎn)’資產(chǎn)包，整體出售給商業(yè)地產(chǎn)基金等機(jī)構(gòu)�！苯咏：郊瘓F(tuán)的知情人士對(duì)南都記者說(shuō)，仔細(xì)研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，海航做商業(yè)地產(chǎn)，更傾向于收購(gòu)現(xiàn)成物業(yè)，而不是拿地自建，“短線投資”的意圖由此可見(jiàn)。正因如此，“海航內(nèi)部有一個(gè)機(jī)制，‘無(wú)論年齡、資質(zhì)，誰(shuí)能拿下項(xiàng)目，項(xiàng)目就歸誰(shuí)’，不用考慮操作者的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)�！�
“只要拿下國(guó)美商都之類的項(xiàng)目，海航就可以粉飾上市業(yè)績(jī)報(bào)告，畢竟，重資產(chǎn)的投資總比‘購(gòu)買(mǎi)飛機(jī)’更有‘錢(qián)途’�！编噰�(guó)堅(jiān)說(shuō)，“位于廣州大學(xué)城的海航Y(jié) H城迄今已經(jīng)更換了三撥招商代理商，效果還是不盡如人意。為何？海航集團(tuán)內(nèi)部就沒(méi)有組建商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，商業(yè)項(xiàng)目能否運(yùn)作起來(lái)，這應(yīng)該不是海航最關(guān)心的問(wèn)題。”
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黃光裕的昔日地產(chǎn)夢(mèng)
2005年4月，國(guó)美置業(yè)以8.05億元拍得北京市豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)地塊，用于開(kāi)發(fā)國(guó)美商都項(xiàng)目。其中純商業(yè)用房31萬(wàn)平方米、寫(xiě)字樓3萬(wàn)多平方米、酒店和酒店式公寓5萬(wàn)多平方米。
在昔日中國(guó)內(nèi)地首富黃光裕的地產(chǎn)版圖中，國(guó)美商都曾經(jīng)占據(jù)最重要的一角。這個(gè)總建筑面積近60萬(wàn)平方米、北京市2005年最大的招拍掛項(xiàng)目，從科技地產(chǎn)到服裝中心，黃光裕對(duì)其具體定位一直舉棋不定，由此也帶來(lái)了管理紊亂，4年來(lái)更迭了禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權(quán)、王海域5任總經(jīng)理。案名也由國(guó)美商都-鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)-鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心-國(guó)美廣場(chǎng)-國(guó)美商都，數(shù)次更迭。
時(shí)任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永延續(xù)了“高科技”包裝路徑，力主將項(xiàng)目包裝成“世界電子電器高科技體驗(yàn)中心”。但最終，這個(gè)號(hào)稱投資38億元的項(xiàng)目，定位幾經(jīng)調(diào)整，一直未能正式銷(xiāo)售，被業(yè)界稱為“地產(chǎn)毒藥”。
直到2010年，國(guó)美商都才完成其主體施工，并取得了房產(chǎn)證，而電力、消防等配套設(shè)施調(diào)試的掃尾工程于去年完成。
有人曾對(duì)國(guó)美商都做過(guò)如此評(píng)價(jià)，“如果當(dāng)時(shí)定成公寓、酒店和配套商業(yè)的城市廣場(chǎng)，早成功了。禹晉永和童淵滿腦子是信托和上市，想在二級(jí)市場(chǎng)套現(xiàn)百億元回來(lái)，從一開(kāi)始就沒(méi)打算做成一個(gè)真實(shí)的東西”。
直到被拘，黃光裕才下定決心，拋棄這個(gè)運(yùn)作極為糟糕的項(xiàng)目。國(guó)美電器一位高管透露，鵬潤(rùn)地產(chǎn)出售資產(chǎn)的決定，其實(shí)是黃光裕本人確定的。2008年12月，在北京市公安部門(mén)的安排下，黃光裕得以與黃秀虹，以及王俊洲、魏秋立等國(guó)美電器高管進(jìn)行了溝通。當(dāng)時(shí)，黃光裕就交代了處理部分鵬潤(rùn)地產(chǎn)項(xiàng)目的決定，國(guó)美商都是重中之重。
2009年初，在獲得黃光裕的允許后，黃秀虹確定了出售國(guó)美商都的方案。3個(gè)月后，鵬潤(rùn)地產(chǎn)與中鐵置業(yè)進(jìn)行談判，但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的具體方式上存在分歧，雙方的談判最終失敗。
此后，又有兩家投行愿意以控股的方式來(lái)競(jìng)爭(zhēng)這一項(xiàng)目，給出的最高價(jià)格是60億元，但最終未果。
南都記者 汪小星 肖昕 實(shí)習(xí)生 周怡霏 肖晶晶
