王慶/文

開發(fā)商預(yù)計(jì)的市場(chǎng)形勢(shì)在2012年初沒能出現(xiàn)，形勢(shì)變得更加微妙，很多開發(fā)商把希望寄托于2012下半年，但我想這個(gè)希望很有可能破滅。先看幾個(gè)數(shù)據(jù)，流通過剩導(dǎo)致的通貨膨脹已經(jīng)愈演愈烈，民生問題已轉(zhuǎn)化為威脅“和諧社會(huì)”的首要問題，擠掉4萬(wàn)億政府投資產(chǎn)生的巨大泡沫，房地產(chǎn)是核心，并且擠掉的過程不會(huì)很短，會(huì)很漫長(zhǎng)，讓房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值逐漸縮水，是緩解中國(guó)經(jīng)濟(jì)問題的必然選擇。

拖累房?jī)r(jià)下行的政府阻力主要來(lái)自地方巨額債務(wù)，中國(guó)的二三線城市更為突出。2011年底，北京房地產(chǎn)占GDP比重回到10%以下，年初上海也宣布回落到8%，一線城市的轉(zhuǎn)型至少可以保證房地產(chǎn)調(diào)控的最危險(xiǎn)的結(jié)果不會(huì)影響中國(guó)中心城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，二三線城市的經(jīng)濟(jì)問題只能靠區(qū)域自行消化。

2011年中央銀行的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，顯示中國(guó)銀行有能力在房?jī)r(jià)下跌50%的悲觀情況下，完成貸款覆蓋率100%，也就是平穩(wěn)回收全部本金。這也源于自2010年開始的貸款比例的上調(diào)，銀行為此已經(jīng)準(zhǔn)備了兩年，完成了自我解救，也向社會(huì)表明，房?jī)r(jià)下滑，銀行扛得住。

接下來(lái)，誰(shuí)會(huì)為泡沫的破裂埋單，只有兩個(gè)人：開發(fā)商、投資者。

因此，2012年將是中國(guó)房地產(chǎn)劇烈波動(dòng)的一年，眾多開發(fā)商要么退出，要么必須轉(zhuǎn)型，其方向:一是轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理（商業(yè)類、公寓類、酒店類地產(chǎn)），二是延伸至服務(wù)產(chǎn)業(yè)（物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)）。