今天是農(nóng)歷正月十七，傳統(tǒng)春節(jié)文化中的過(guò)年已然到頭了，一切在躁動(dòng)中回歸常態(tài)，有的人在失落之余繼續(xù)著“洗洗睡吧”的幻想，而大多數(shù)人開(kāi)始在緊張的顧盼和謀劃中揭開(kāi)生活與事業(yè)新的一頁(yè)。
無(wú)論這一頁(yè)怎么翻，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2011的春節(jié)過(guò)后，他們將在漫長(zhǎng)的迷茫和艱難中等待2012年春節(jié)的未知結(jié)果。
但是，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商，尤其是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，漸漸散去的“年味”依然濃重。他們還沒(méi)醒來(lái)，照舊躺在昔日千載難遇的高熱樓市中，篤信政府、市場(chǎng)、顧客不會(huì)棄他們遠(yuǎn)去。
正月十六，在一片斑駁的炮聲燈影里，央行出臺(tái)了年內(nèi)第三次準(zhǔn)備金率提升方案，對(duì)大中型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑雪上加霜。這一切都不是主要的，歲初中央和各地的一系列新增調(diào)控措施才是真正致命的，其間的最具殺傷力的手段非行政限購(gòu)和金融門(mén)檻提升莫屬。
當(dāng)限購(gòu)、恢復(fù)按揭基本利率、加息、開(kāi)發(fā)貸款萎縮停滯的鐘聲敲響，就已經(jīng)宣告中國(guó)房地產(chǎn)高熱樓市的行將冷卻，——因?yàn)樵诖蟪鞘�，現(xiàn)款購(gòu)房的比率截止目前最多50%-60%之間，而在中小城市，這個(gè)比率更低，雖然那里的房?jī)r(jià)較低，但選擇按揭貸款購(gòu)房的人們似乎更多，在一個(gè)比較發(fā)達(dá)的縣級(jí)城市，富裕的人們很多，可是通過(guò)對(duì)兩家樓盤(pán)的調(diào)查獲知，現(xiàn)款購(gòu)房者不足10%，其間還大多是二套以上。
按揭受限與開(kāi)發(fā)商貸款停滯，意味著買(mǎi)房的人和賣(mài)房的人資金開(kāi)始羞澀，它的實(shí)質(zhì)是過(guò)熱的樓市和倨傲的房?jī)r(jià)遭受政策牽制的市場(chǎng)的拷問(wèn)。
因?yàn)榛臃碌南拶?gòu)和銀行按揭利率的回升，年末祭起加息利器，毫無(wú)疑問(wèn)在不久的房地產(chǎn)市場(chǎng)中要過(guò)濾掉三種購(gòu)房者：投資投機(jī)者、富人但在限購(gòu)框架內(nèi)、符合購(gòu)房條件但經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)承受能力有限者，最后一種人往年大多走按揭貸款手段，由于優(yōu)惠政策的逐漸取消，銀行對(duì)個(gè)人償還能力的要求日漸嚴(yán)厲，個(gè)人生活壓力的不堪重負(fù)，這類(lèi)人可能主動(dòng)選擇放棄市場(chǎng)。
這樣的情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是一般實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)未來(lái)所要承受的打擊相當(dāng)沉重。對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)中小城市和二三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一直以來(lái)過(guò)度透支這些年畸形樓市派生的銷(xiāo)售機(jī)遇，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)誠(chéng)信、企業(yè)內(nèi)功修煉、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制、項(xiàng)目科學(xué)營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃幾近放棄，說(shuō)句不客氣話，在完全的賣(mài)方市場(chǎng)里，只不過(guò)練就了一番投機(jī)和數(shù)鈔票的功夫，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨變數(shù)，這些人可能一籌莫展。
同樣，在幾乎每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)延聘選擇的合作伙伴——策劃和營(yíng)銷(xiāo)代理公司身上，照樣也體現(xiàn)出同一副投機(jī)面孔。這些年，遍地多如牛毛的策劃公司、營(yíng)銷(xiāo)代理公司普遍缺乏行業(yè)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，只不過(guò)是高燒的市場(chǎng)和瘋狂的顧客為他們遮蓋了一切。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目、對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)自身營(yíng)銷(xiāo)建設(shè)的提高，企業(yè)的良性發(fā)展很少有所幫助，甚至過(guò)多的向企業(yè)和項(xiàng)目教唆出雞鳴狗盜、瞞天過(guò)海式的投機(jī)失信伎倆，為企業(yè)在未來(lái)規(guī)范市場(chǎng)的生存埋下隱患。對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，借助營(yíng)銷(xiāo)策劃公司之手，盡快完成空手套白狼的融資過(guò)程，最多不過(guò)是省心、省力、迅速把房子推出去，所謂質(zhì)量、品質(zhì)、公平交易這些市場(chǎng)基本的規(guī)則全被拋到腦后。據(jù)信，目前全國(guó)近200多萬(wàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)紀(jì)大軍中，符合專(zhuān)業(yè)資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)者鳳毛麟角，至多應(yīng)在5%以?xún)?nèi)。
這真是一個(gè)溫水煮青蛙的過(guò)程，新的調(diào)控政策所帶來(lái)的宏觀環(huán)境和市場(chǎng)變化，會(huì)令這樣的開(kāi)發(fā)企業(yè)和營(yíng)銷(xiāo)公司回到一片蒼白的起點(diǎn)，相信他們很難適應(yīng)，面對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)，了無(wú)應(yīng)對(duì)。
一批死掉，一批癱倒，只有出類(lèi)拔萃的一批浴火重生，這是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)為目前中國(guó)大小房產(chǎn)企業(yè)和營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)所設(shè)定的宿命。因?yàn)樵谶@幾年的大好機(jī)遇中，他們沒(méi)有正確把握企業(yè)命運(yùn)走向。人在做，天在看，這個(gè)天，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律，就是逼出來(lái)的調(diào)控，就是社會(huì)，就是顧客。
曾經(jīng)喧囂爭(zhēng)論的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不管剛需也罷、土地資源供需矛盾也罷，投資投機(jī)也罷，政府迷戀的土地財(cái)政也罷，一切要讓位于2011 及其以后的經(jīng)濟(jì)全局安全、民生社會(huì)。洞察市場(chǎng)和社會(huì)，不難斷定，一邊是中央調(diào)控的非凡決心，一邊是民眾對(duì)高房?jī)r(jià)的無(wú)法承受，市場(chǎng)終將受制于這兩點(diǎn)。
買(mǎi)方市場(chǎng)的腳步終于近了，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將邁入品質(zhì)時(shí)代和價(jià)值時(shí)代，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)去模式必將壽終正寢，為嚴(yán)厲的政策和醒來(lái)的顧客所拋棄。
未來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)必須步入規(guī)范科學(xué)的時(shí)代。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將通過(guò)這次政策和市場(chǎng)的洗禮成為真正的一門(mén)知識(shí)性、技術(shù)性、創(chuàng)新性科學(xué)學(xué)科，恢復(fù)它的系統(tǒng)性和嚴(yán)肅性本質(zhì)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)必須從房地產(chǎn)領(lǐng)域的基礎(chǔ)全面知識(shí)起步，一步一個(gè)腳印，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑文化、住宅文化、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、人文地域、自然生態(tài)等。
過(guò)多的民生關(guān)注和社會(huì)責(zé)任會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)良性的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃步入健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道。
對(duì)企業(yè)、對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?fù)責(zé)態(tài)度、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，才是一個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的成功基礎(chǔ)。
從選地拿地開(kāi)始，所有的營(yíng)銷(xiāo)思維要立足于企業(yè)、顧客雙重利益，以買(mǎi)方市場(chǎng)的視角去審視自己的營(yíng)銷(xiāo)方略。
時(shí)刻以品質(zhì)時(shí)代的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定扎實(shí)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃，向市場(chǎng)提供公平價(jià)值的產(chǎn)品。
作為開(kāi)發(fā)商的幕僚和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的領(lǐng)軍，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商把產(chǎn)品的創(chuàng)新和附加值開(kāi)發(fā)放在首位，一邊為開(kāi)發(fā)商企業(yè)和項(xiàng)目開(kāi)辟良好的市場(chǎng)，一邊為顧客提供物超所值的住宅產(chǎn)品。
純粹的居住功能已經(jīng)不適應(yīng)未來(lái)的住房市場(chǎng)，空洞、虛假的樓市廣告業(yè)已為社會(huì)識(shí)破騙局，那種徹夜排隊(duì)等候搶房、搶號(hào)的光景也將成為昔日黃花，靜下來(lái)，多從全方位審視一個(gè)項(xiàng)目的出路，擯棄過(guò)去和當(dāng)下的廣告騙局、案場(chǎng)教條，扎扎實(shí)實(shí)做一個(gè)精品樓盤(pán)，扎扎實(shí)實(shí)做一套科學(xué)營(yíng)銷(xiāo)方案，常態(tài)市場(chǎng)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的出路唯此無(wú)他。
完善的產(chǎn)品品質(zhì)，細(xì)微的星級(jí)酒店式的服務(wù)是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵。
順便提示一下：即便是國(guó)內(nèi)某著名大眾餐飲企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)模式，我們的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)也嚴(yán)重匱乏。
誰(shuí)能做到當(dāng)年海爾怒砸冰箱的產(chǎn)品質(zhì)量意識(shí)，誰(shuí)能做到今日之海底撈的卓越服務(wù)，誰(shuí)就能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的勝者。因?yàn)檫@其間貫穿著市場(chǎng)生命的兩條脈弦：誠(chéng)信理念、營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力。
