出品/紅餐網(wǎng)

作者/周沫

最近，全國多地傳來商鋪?zhàn)饨鹣抡{(diào)的消息。

對(duì)餐飲人來說，這本應(yīng)是個(gè)利好信號(hào)。然而，不少餐飲人卻笑不出來。

不少仍在營業(yè)的餐飲門店發(fā)現(xiàn)，自己成了“高價(jià)租金釘子戶”，周邊空鋪紛紛降租，但他們還要承擔(dān)高昂的合同租金。

和房東協(xié)商減租遭拒，搬走則要損失一筆押金、高額違約金，“租金釘子戶”們陷入困境。

01

兢兢業(yè)業(yè)的餐飲人，成了“租金釘子戶”

在蘇州昆山老城區(qū)的集街，阿沐（化名）的“300號(hào)咖啡館”已經(jīng)經(jīng)營了13年。作為一位“老餐飲人”，他最近卻感到前所未有的焦慮——收入銳減，租金卻維持在高位，經(jīng)營壓力與日俱增。

近兩年來，昆山老城區(qū)的客流下滑，空出來不少商鋪。集街、人民路、亭林路一帶的商鋪?zhàn)饨鹨搽S之下跌。“與去年同期相比，這些區(qū)域一些商鋪的租金下跌了6-7成。”阿沐表示。

阿沐的咖啡店位于一棟商業(yè)樓的三樓，面積約280平米，年租金為12萬元。這一價(jià)格，比周邊條件相似的商鋪高出約3成。

6月初，阿沐主動(dòng)聯(lián)系了租賃公司的會(huì)計(jì)，請(qǐng)求對(duì)方將降租訴求轉(zhuǎn)達(dá)給房東：“現(xiàn)在周邊的商鋪?zhàn)饨鸲冀盗�，唯�?dú)我們這邊沒有調(diào)整。希望房東能根據(jù)市場(chǎng)行情適當(dāng)下調(diào)租金。等未來市場(chǎng)回暖，我也愿意配合恢復(fù)或上漲租金�！�

然而，一個(gè)多月過去，房東始終沒有出面回應(yīng)他的訴求，協(xié)商陷入僵局。

△圖片來源：受訪者供圖

阿沐的遭遇并非個(gè)例，不少地方都出現(xiàn)了相類似的情況——市場(chǎng)空鋪?zhàn)饨鹨宦纷叩�，但在租商鋪的租金卻被合同“釘死”，這些餐飲經(jīng)營者成了“高租金釘子戶”。

2023年中旬，石頭（化名）和朋友在佛山禪城合伙開了家烤肉店。據(jù)石頭透露，烤肉店所在商業(yè)街區(qū)曾是比較熱鬧的商圈之一，今年因?yàn)榭土髁棵黠@下滑，沿街不少店鋪陸續(xù)關(guān)門�！岸潭贪肽陜�(nèi)，周邊已有近10家商鋪掛出‘轉(zhuǎn)讓’”或‘旺鋪招租’告示�！�

更讓石頭焦慮的是租金的倒掛現(xiàn)象。據(jù)他調(diào)查，目前周邊新出租或重新招租的同類商鋪，年租金普遍降至9-10萬元之間，部分位置稍偏的甚至8萬不到就能拿下。而他們承租的100平米出頭店面，年租金高達(dá)13萬元，比市場(chǎng)價(jià)高出三成不止。

“等于我們從開業(yè)第一天起，就背著一個(gè)‘高價(jià)包袱’在跑。”為了緩解壓力，他曾拿著周邊商鋪的租金調(diào)研數(shù)據(jù)找到房東，懇請(qǐng)房東根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情適度下調(diào)租金，但遭到拒絕。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

“我只是希望租金能更貼近現(xiàn)實(shí)，但并不是所有房東都愿意給在租商戶降租的�！笔�頭無奈說道。

相比兩、三年期合同帶來的壓力，那些在市場(chǎng)火熱時(shí)期簽長(zhǎng)期租約的餐飲人，處境更為艱難。當(dāng)年寫在合同里的“租金逐年遞增”，成了餐飲人的“緊箍咒”。

南京的私房烘焙館老板暮雨（化名）就栽在了這上面。她的店開了近7年，起初簽5年的長(zhǎng)租合同，2年前續(xù)租時(shí)，合同中明確寫入了“每年租金遞增2%”的條款。當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)，周邊商鋪?zhàn)饨鹌毡樯蠞q，這一設(shè)定在雙方看來都合情合理�？蓮娜ツ甑组_始，周邊空鋪越來越多，不少房東為了吸引租客紛紛下調(diào)租金，而暮雨的門店卻因?yàn)楹贤�中的“遞增機(jī)制”，也成了整個(gè)商圈的“高租金釘子戶”。

她找房東談降租，對(duì)方吃準(zhǔn)了她“老店舍不得搬”，丟下一句：“按合同來，不想租的話給你一個(gè)星期時(shí)間搬走�！�

02

“搬走”意味著更大的損失

面對(duì)客流下滑、租金高企的雙重壓力，移位換新址往往是理想的選擇，但現(xiàn)實(shí)總把理想戳破——對(duì)于一些租金釘子戶來說，“搬家”可能意味著更大的損失。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

暮雨的客戶大多是住在附近三五公里內(nèi)的老街坊，靠的是口碑和熟人推薦�！叭绻麚Q地方，很多人可能就找不到了，或者覺得麻煩，慢慢就不來了。而一旦失去這批穩(wěn)定的老客，重新積累客流談何容易？”搬遷意味著從零開始，思前想后，她選擇再咬牙撐一陣，“只希望市場(chǎng)能快點(diǎn)回暖。”

而對(duì)于一些尚未回本的新店來說，門店前期投入的裝修、推廣等成本尚未收回，一旦遷址，輕則延長(zhǎng)回本周期，重則面臨更大虧損。

一年半前，索索（化名）從同行手中接下了地鐵口螺螄粉店，付了7萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)。她和房東簽了3年的合同，每月租金1.2萬元，一季度一交，押金3個(gè)月，再包括裝修、購買設(shè)備，初期投入就花了20多萬元。在當(dāng)時(shí)看來，這筆錢換來的是地鐵口黃金位置的“客流保障”。

然而，去年年底開始，整條街道的客流比高峰期下降了兩三成，“以前中午排隊(duì)，現(xiàn)在經(jīng)常一整個(gè)小時(shí)沒幾桌人�！笨土鳒p少，店里的營業(yè)額也大幅下滑。

讓索索頭疼的是，目前的收入僅能勉強(qiáng)覆蓋每月1.2萬元的租金、兩名員工的工資和食材成本。水電、平臺(tái)抽成、包裝費(fèi)一扣除，利潤幾乎為零。如果算上當(dāng)初的轉(zhuǎn)讓費(fèi)攤銷，實(shí)際上是虧損的。

她發(fā)現(xiàn)，附近商鋪與她門店面積差不多的，月租金已降到8000元，而且免收轉(zhuǎn)讓費(fèi)。對(duì)比自己每月雷打不動(dòng)的1.2萬元租金，她心里越來越不是滋味。

索索也考慮過搬遷或轉(zhuǎn)讓，但是合同才履行了一年半，提前搬走三萬多的押金收不回來，初期投入的20多萬也會(huì)打水漂，而且重新開店意味著又是一筆不菲的裝修費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓這條路更是走不通。

“我是想通過收取一些轉(zhuǎn)讓費(fèi)來彌補(bǔ)損失，可周邊的空鋪都是免費(fèi)轉(zhuǎn)讓，誰還愿意花幾萬接手我的店？”索索苦笑道。

△圖片來源：紅餐網(wǎng) 攝

在成都經(jīng)營火鍋店的阿橋（化名）也是進(jìn)退兩難。當(dāng)初簽合同時(shí)，門店所在商圈熱度正值高峰期，租金高出市場(chǎng)均價(jià)兩成不說，違約金條款也極為嚴(yán)苛，提前退租不僅押金收不回來，還要賠償高額違約金。

如今生意不如預(yù)期，已經(jīng)難以覆蓋租金、人工成本，他本想提前解約止損，但算下來，僅違約金就接近半年租金，再加上火鍋店面積大，裝修也投入了不少成本，退出成本遠(yuǎn)超承受能力�！昂贤�還有兩年，只能硬著頭皮撐下去�！卑�橋無奈地說道。

03

拯救“租金釘子戶”

在餐飲經(jīng)營者為高企租金焦頭爛額時(shí)，房東們也并非都高枕無憂——在餐飲市場(chǎng)持續(xù)洗牌的背景下，商鋪出租變得不再像前幾年那般簡(jiǎn)單了，降租、空置現(xiàn)象變得常見。

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2024年，全國重點(diǎn)27城600+樣本購物中心平均空置率創(chuàng)近四年新高，其中有10%購物中心的出租率低于80%。

另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2025年上半年，杭州全市購物中心平均租金與出租率同步下行；同期，重慶市場(chǎng)亦承壓明顯，二季度大型餐飲品牌閉店數(shù)量增加，全市平均租金環(huán)比降0.41%，空置率則升至10.36%，環(huán)比有所上升。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇指出，餐飲行業(yè)作為過去幾年零售業(yè)態(tài)（商鋪業(yè)態(tài)）的“主力選手”，正在經(jīng)歷顯著的變化，大餐飲和中餐飲因?yàn)槔麧櫬什粩嘞抡{(diào)，開店態(tài)度變得更為謹(jǐn)慎，與過去兩三年相比有顛覆性改變。

如其所言，近段時(shí)間以來，多個(gè)知名餐飲品牌將戰(zhàn)略重心從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向經(jīng)營質(zhì)量的提升。

例如，呷哺集團(tuán)明確將2025年定位為“產(chǎn)品品質(zhì)年”，強(qiáng)調(diào)“重質(zhì)不重量”，停止盲目擴(kuò)張。

2月，喜茶宣布在將拒絕門店規(guī)模內(nèi)卷，并暫停接受事業(yè)合伙申請(qǐng)。

6月，蜜雪冰城宣布自6月11日起，對(duì)全國新開門店布局進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，釋放出放緩整體開店節(jié)奏的信號(hào)。

此外，海底撈董事會(huì)副主席周兆呈在接受《中國企業(yè)家》采訪時(shí)也表示“會(huì)謹(jǐn)慎把握加盟的速度和節(jié)奏，而不是追求數(shù)量。”

在大品牌擴(kuò)張放緩、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，有業(yè)內(nèi)人士直言，如果商鋪?zhàn)饨鸩唤�，下半年，還會(huì)有一批餐飲人閉店離場(chǎng)。如此一來，商鋪?zhàn)赓U需求進(jìn)一步下滑，房東要賺到錢也變得更具挑戰(zhàn)性。

在這樣的行情下，房東不妨根據(jù)市場(chǎng)行情，給“租金釘子戶”們一些人性化租金調(diào)整的空間，保住自己的“客戶”，讓雙方都能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。