出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

淮安是一座充滿活力的城市，商業(yè)發(fā)展一直備受矚目。隨著蘇北首座萬象商業(yè)綜合體——淮安萬象城的即將開業(yè)，淮安商業(yè)格局正面臨著前所未有的重大變革。

一、萬象城入駐，淮安商業(yè)生態(tài)大升級

作為定位“引領(lǐng)高品質(zhì)風(fēng)尚標(biāo)桿”的商業(yè)體，它將帶來超豐富的新品牌、新業(yè)態(tài)布局。據(jù)悉，入駐項目的整體品牌數(shù)量將超過 330 個，其中首進(jìn)淮安的品牌占比將達(dá) 40%，首進(jìn)蘇北的品牌占比達(dá)10% 。眾多國際國內(nèi)一線大牌、區(qū)域首店、潮牌以及網(wǎng)紅餐飲、休閑娛樂等多元業(yè)態(tài)的匯聚，將填補淮安高端商業(yè)的空白，滿足淮安消費者日益增長的品質(zhì)消費需求，提升城市的消費層次。

淮安萬象城預(yù)計9月底開業(yè)，其入駐品牌在各種自媒體也有一定披露。

注：以上僅為市場預(yù)測，不代表最終落位

1、品牌層級躍遷
萬象城依托華潤高端商業(yè)基因，計劃引入大量“區(qū)域首店”及國際潮流品牌，填補淮安高端消費空白。對比現(xiàn)有商場：

如華信MALL雖已引入MUJI、絲芙蘭等50余家首店，但萬象城將進(jìn)一步聚焦“城市級文化展覽+時尚潮流品牌”，如南京、常州萬象城持有的盒馬鮮生、MUJI、皮爺咖啡、豆庫Bco、好利來、山緩緩等標(biāo)桿品牌，推動消費層級從區(qū)域性向長三角城市圈看齊。

2、業(yè)態(tài)功能革新
淮安萬象城項目以“一站式消費”和“體驗式購物”為核心，涵蓋品牌零售、特色餐飲、娛樂休閑、文化體驗等多元業(yè)態(tài)，旨在打造高品質(zhì)購物中心。預(yù)計定位與泰州萬象城類似，大概率M3（萬象匯）。

區(qū)別于新亞的傳統(tǒng)百貨、萬達(dá)的家庭消費及華信的年輕化定位，形成差異化競爭力。例如其規(guī)劃的下沉廣場、中庭空間等設(shè)計，強(qiáng)化沉浸式消費體驗。

二、商圈格局重塑：從單點競爭到“黃金三角”協(xié)同

1、核心商圈聚集

萬象城選址清江浦區(qū)淮海東路與翔宇大道交匯處，扼守水渡口商圈核心，直接聯(lián)動淮海商圈（新亞、華信MALL）與水渡口商圈（萬達(dá)），形成“淮海-水渡口-萬象城”的CBD黃金三角。其58萬方超大體量（含245米摩天大樓、12萬方購物中心）成為銜接兩大商圈的地理紐帶，推動淮安從分散商業(yè)點向集群化城市商業(yè)中心躍升。

在商圈格局方面，淮安萬象城的落地將使城市核心商圈進(jìn)一步聚焦水渡口商圈。此前，水渡口商圈已有萬達(dá)廣場、金地中心等商業(yè)體，萬象城的加入無疑將進(jìn)一步強(qiáng)化該區(qū)域作為淮安中央商務(wù)區(qū)的地位。隨著萬象城的建設(shè)推進(jìn)，周邊的交通、配套等也將不斷完善，吸引更多的人流、物流、資金流匯聚于此，形成更為強(qiáng)大的商業(yè)集聚效應(yīng)，打造淮安商業(yè)的新名片。

2、從點狀分散到一圈多點的商業(yè)分布

從更大的范圍看，淮安商圈將形成“一圈多點”的局面。

核心商圈成型，構(gòu)筑淮安的城市級商業(yè)中心。以水渡口商圈為主核心，憑借萬象城的高端引領(lǐng)以及水渡口萬達(dá)廣場等原有商業(yè)體的協(xié)同發(fā)展，輻射帶動周邊多個次級商圈�；春Ｉ倘﹄m已集聚了華信、新亞、蘇寧、金鷹等一批現(xiàn)代商貿(mào)綜合體，但萬象城的競爭加入，將促使其不斷升級。

市區(qū)中心原有商業(yè)結(jié)合萬象城開業(yè)，聯(lián)通打成一片，構(gòu)成淮安-水渡口核心商圈。其他各區(qū)商業(yè)基本呈現(xiàn)點狀分布。

淮海商圈：新亞、華信、金鷹、蘇寧、茂業(yè)等；
水渡口商圈：萬象城、萬達(dá)廣場、金地MALL、金融中心等；

大學(xué)城商圈：華潤萬象匯、翰城廣場、大學(xué)城美食街；

生態(tài)新城商圈：吾悅廣場、月星環(huán)球港（規(guī)劃）等；

楚州區(qū)商圈：萬達(dá)廣場；

淮陰區(qū)商圈：曼度廣場。

3、三大在營商業(yè)體備受挑戰(zhàn)，如何破局？

隨著萬象城的到來，大家都在喊“狼來了”，誰的危機(jī)感最大？是水渡口萬達(dá)？中央新亞商場還是華信MALL？

華信Mall此前被稱為“首店收割機(jī)”，擁有眾多“淮安首店”品牌，在萬象城的競爭下，其可能需要進(jìn)一步優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)，提升服務(wù)質(zhì)量，引入更多具有特色和競爭力的品牌，以吸引消費者。以年輕時尚定位的華信MALL估計在萬象城沖擊下，難以守住自己的年輕客群和目標(biāo)定位。比如MUJI在萬象城開業(yè)后大概率要關(guān)店，后續(xù)各品牌淮安首店優(yōu)先級很難首選華信。

中央新亞商場會受到什么挑戰(zhàn)？新亞有自己獨特優(yōu)勢，比如在高化品牌集群、引入國際一線美妝品牌（如雅詩蘭黛、資生堂、Whoo），打破傳統(tǒng)超市界限，覆蓋男性護(hù)膚需求，形成跨品類競爭力。在戶外運動、女裝等方面有一定優(yōu)勢。但是餐飲和場景體驗是兩大瓶頸，改善難度也比較大。未來萬象城持續(xù)升級調(diào)整力度比較大，會進(jìn)一步侵占新亞高端品類和目標(biāo)客群。

至于水渡口萬達(dá)廣場，影響主要在兩大業(yè)態(tài)。

首先，水渡口萬達(dá)廣場定位大眾化消費與本地生活服務(wù)。具有高性價比品牌矩陣：以優(yōu)衣庫、孩子王、FILA、波司登、HUWEI旗艦店、安踏、李寧、滔搏運動城、森馬、以純、巴拉巴拉等國民品牌為主力店，覆蓋家庭剛需消費，客群基礎(chǔ)穩(wěn)固。

其次，餐飲娛樂占比突出：餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)40%，結(jié)合本地特色（如運河里美食街區(qū)），強(qiáng)化“煙火氣”標(biāo)簽；影院、KTV、兒童樂園、電玩城、新東方教育等體驗業(yè)態(tài)引流效果顯著。

但是餐飲品牌偏老化，場景陳舊，零售品牌時尚度、標(biāo)桿性不，估計這兩方面受到萬象城開業(yè)的沖擊會比較大。

寫在最后

淮安萬象城的入駐，如同在淮安商業(yè)的湖面上投下一顆巨石，激起層層漣漪。淮安萬象城是蘇北首個萬象城購物中心，它將推動淮安商業(yè)生態(tài)邁向新高度，重塑商圈格局，促使各商業(yè)體不斷創(chuàng)新變革，為淮安市民帶來更加優(yōu)質(zhì)、多元的消費體驗，也為淮安打造長三角北部現(xiàn)代化商貿(mào)中心注入強(qiáng)大動力。中央新亞做好自己的高品質(zhì)，萬象城打造年輕時尚，萬達(dá)廣場聚焦家庭，在不斷碰撞之后逐步找到平衡，攜手打造淮安商業(yè)新局面。