出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級顧問團成員 郭歆曄、Mall星人 司馬和一

兩股轉型潮，一股先行，一股隨后，可以像潮水一樣融合為二度潮，形成更高的潮位。比如，中小型商場和新型辦公空間。

今年6月底，開業(yè)已達15年的上�；春Ｖ新稨&M旗艦店悄然關店，店面所在的益民嘉麗都商廈面臨重新定位招商；更早之前，南京東路華聯(lián)商廈宣布暫停營業(yè)，將轉型為二次元的文化地標——ZX創(chuàng)趣場；復興公園對面復興廣場的聯(lián)合辦公退市，正改造為英雄INS青年電競街區(qū)……

市場環(huán)境變化、疫情無情壓制等多重影響下，上海商業(yè)加速分化。其中，近年來率先遭遇轉型迭代選擇的核心商圈中小型商場，面對的困難與壓力更是不斷增加。

本文將重點探討核心商圈中小型商場與新型辦公空間融合，實現(xiàn)最優(yōu)「商改辦」的路徑，從商改辦的趨勢和可行度、上海商改辦項目的分布和類型及具體的項目案例來展開分析，供諸多有轉型需求的商場、新型辦公空間品牌及其他感興趣的朋友參考。

01

商改辦：兩股轉型潮合流的最優(yōu)解

在高奢商場、區(qū)域大型MALL、街區(qū)商業(yè)、奧特萊斯等之外，中小型商場還有機會嗎？

在甲級寫字樓、各類產業(yè)園區(qū)之外，新型辦公空間還有機會嗎？

答案是：都有機會，而且兩者合伙作戰(zhàn)，可能更有機會。

1-中小型商場面臨轉型之痛

2006年，購物中心開始在上海真正興起，數(shù)年積淀，從2010年起，上海的購物中心項目呈現(xiàn)全面崛起的態(tài)勢，單體的中小型商場基本不再興建。

在此期間，不少數(shù)千至數(shù)萬平米的中小型商場，陸續(xù)被改造為電器店、酒店賓館，位置優(yōu)越的則轉型升級為快時尚品牌旗艦店。

2020年以來，面對疫情引發(fā)的意外困境、更多新商業(yè)業(yè)態(tài)的“圍剿”、新生消費主力的需求變化、常規(guī)內容及營銷方式的失效，許多中小型商場不得不在“關停和轉型”之間做出選擇。

但是，因為體量等方面的限制，中小型商場在更新商業(yè)內容、構建全新體驗的時候，可騰挪和操作的空間也受到諸多桎梏。所以，往哪個具體方向轉型，用什么方法自我更新和突圍，乃成敗所系。

2-新型辦公空間洗牌迭代

以共享辦公空間為代表的新型辦公空間，是一個時代的產物。因創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱潮而風起云涌，也因熱潮的降溫，大量玩家慘淡收場。

由于供應量過大，一度大行其道的共享辦公，正在不斷分化。方糖小鎮(zhèn)、米域、WE+酷窩、聚夢空間、裸心社等初代品牌先后退市。

部分場所更經(jīng)歷了商改辦，再回歸辦改商的過程。例如，南京西路商圈金鷹7樓原方糖小鎮(zhèn)改為美容醫(yī)美及健身運動業(yè)態(tài)，虹口綠地創(chuàng)客空間（同心路吉買盛）正在增加餐飲與KTV租戶。

退潮的過程，也是洗牌的過程。捋掉創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的泡沫，底層的夢想基因不會消失。那些擁有一定實力的新型辦公空間品牌，如能及時適應環(huán)境變化，會迎來新的機遇、步入新的天地。

【TIPS】一則冷知識，上海商改辦案例早在30多年前已經(jīng)出現(xiàn)，1990年代初破墻開商場風潮，大量“辦改商”及“廠改商”項目出現(xiàn)，但不少不占商圈優(yōu)勢的商場不久又整體改回辦公用途。

典型案例如約20年多前南外灘的新外灘商廈和提籃橋楊樹浦路的東方超值超市，先后整體改為外灘華融商廈辦公樓與辦公園區(qū)，堪稱滬上百貨和超市商改辦鼻祖；2005年前后同樂坊成為首個商改辦的街區(qū)。

3-商辦合流效應值得期待

盡管市場環(huán)境猶如風云，不斷變化，但商業(yè)、辦公兩者本身始終存有強烈的剛性需求，兩者的結合也擁有可期的市場空間和豐富的創(chuàng)新空間。

稍微梳理近年的明星項目以及今明兩年的籌開項目，就能發(fā)現(xiàn)其中商辦綜合體的占比非常高（也含住宅、酒店式公寓等）。如恒基·旭輝天地、光大安石虹橋中心、上海萬科天空之城。

相比綜合體往往獨立存在的寫字樓和缺乏足夠商業(yè)配套的產業(yè)園，中小型商場和新型辦公空間融合而成的「商辦一體新場」，在靈活性、協(xié)同性和疊加性上會更具優(yōu)勢。

而且，想要轉型的中小型商場與新型辦公空間，在做好空間運營、社群運營、內容服務的出發(fā)點和目標性上，是非常一致的。

【TIPS】本文著重闡述的內容，從操作上看，是商改辦，即將原有部分商業(yè)面積改成新型辦公用途；而從形態(tài)上看，是商加辦，即在一個樓棟內同時布局商業(yè)和辦公。

為了表述方便，且以「商改辦」指代商場部分區(qū)域改成新型辦公空間的方式，并非指項目本身全部改成辦公形態(tài)。

02

活而新：滬上商改辦項目分布及布局分析

就上海整個城市來看，商改辦這種模式，正在被很多項目嘗試。而在商改辦的過程中，除了商業(yè)內容和模式的更新，另外一個成敗的關鍵是對于新型辦公空間形態(tài)和品牌的選擇。

一方面，在退潮的同時，很多品牌仍在堅守并在操盤上推陳出新，如WeWork、寰圖、氪空間、優(yōu)客工場、FUNWORK、夢想加、WIZWORK；也仍有新的“孤勇者”闖入上海市場的新型辦公空間領域，如：Distrii辦伴。

另一方面我們注意到，大型商業(yè)地產發(fā)展商也在創(chuàng)建自己的新型辦公空間品牌，例如：瑞安新天地旗下INNO創(chuàng)智與極具創(chuàng)新樂趣的WORKX SOCIAL 空間，凱德旗下C3和奕橋Bridge+，雅居樂關聯(lián)企業(yè)ATLAS寰圖，龍湖旗下一展空間， 恒基旗下Being Cospace，綠地旗下Gker創(chuàng)客空間。

1-商改辦項目商圈分布

據(jù)Mall星人不完全統(tǒng)計，在創(chuàng)新式寫字樓和廠房（或其他城市建筑）改造而成的創(chuàng)意園區(qū)（多數(shù)為辦公+商業(yè)）之外，目前由商場面積轉成的新型辦公空間，約占整個新型辦公空間市場的一成。

其中，約百分之八十的商改辦項目，維持或創(chuàng)新出新的辦公業(yè)態(tài)，同時不斷有新入局的項目。

我們統(tǒng)計了滬上商改辦項目在地理上的分布情況，發(fā)現(xiàn)淮海中路、新天地、南京西路、南京東路、徐家匯、陸家嘴、天山路、五角場、四川北路、中山公園、大虹橋、徐匯濱江、不夜城、南方、北外灘、張江、老西門、三林、武寧路、長壽路等主要商圈均有商改辦項目落位。

具體可參見下表——

其中，長寧區(qū)天山路的現(xiàn)所·創(chuàng)邑 MIX，著眼于從“存量建筑虹橋天都”到“虹橋商圈區(qū)域新格局”的整體提升，將3-5樓打造為辦公區(qū)域，主要面向科技、設計、文創(chuàng)等領域企業(yè)，地下1層到地上2層為商業(yè)區(qū)域，打造“潮流天山形象店”。

△現(xiàn)所·創(chuàng)邑 MIX

以打造“潮流天山形象店”的理念，引入了“面包餐廳”概念的Briant石窯面包旗艦店、奧樂齊上海長寧首店、MANNER咖啡的浦西最大旗艦店、必勝客日咖夜酒全國首店、星巴克天山商圈唯一臻選店、莉蓮蛋撻全新升級店「by the way」、Q+汽佳盲盒甜品長寧首店、Fafa by Fabric Fabulous、快活湖南粉館等。

靜安區(qū)天目西路集商業(yè)、貿易、金融以及各種商業(yè)配套設施于一身的嘉里不夜城，適應城市更新和商業(yè)模式的變化，一期裙房（原太平洋百貨）正在煥新為「合集THE LIGHT BOX」，一個以“人文、自然、對話”為主題的全新社交商業(yè)空間和精致商務空間。

△合集THE LIGHT BOX效果圖

根據(jù)樓層規(guī)劃，地下1層+地上4層，再加上5層的屋頂花園，整體項目擁有一個放松、舒適、有機的綠色生活環(huán)境。B1-L2層將成為創(chuàng)媒社群的商業(yè)空間，圍繞年輕人群的消費需求定制業(yè)態(tài)組合；L3-L5層的辦公區(qū)域匯集綠色健康、融合空間、無界社交、高效辦公等多重元素，將打造成一個富有靈感的活力空間。

△合集THE LIGHT BOX剖面示意圖

【TIPS】日本蔦屋書店母公司CCC集團旗下CONTACT，計劃針對創(chuàng)意人群，在上海開設融咖啡、創(chuàng)意、住宿、工作室于一體的中國首家旗艦店。這種圍繞特定目標群體，將商業(yè)、辦公、住宿等元素融于一體的方式，值得有轉型需求的商場參考。

2-商改辦項目布局案例

依據(jù)項目的體量和辦公的占比，上海的商改辦項目大致可分為三種類型。

◎5萬方米以上的大中型商場，其辦公占比相對較低，如正大廣場eat&work（原為大型餐廳酒樓），新天地新里的WeWork、晶品購物中心的Distrii辦伴、虹橋天街的一展空間。

由于項目商業(yè)體量依然足夠大且辦公占比低，所以對項目定位不會產生根本性影響。

一則比較“冷門”的案例——2012年，梅龍鎮(zhèn)廣場8樓主力店MAX卡拉OK替換為辦公用途的美國駐上海總領事館簽證中心，算是上海大中型商場商改辦的先鋒。雖然很難甄別此舉給商場增加了多少額外的銷售額，但有一點是肯定的，到訪簽證中心的人流，給商場帶來很多潛在的客戶。

◎2萬方以下的小型商場，基本上大部分面積都會改為辦公，僅保留一小部分商業(yè)用途，例如僅有沿街少量街鋪的南豐薈（原淮海商城）以及淮海627（原雪豹商城）、南京西路中創(chuàng)廣場、御華山裙房商場、四川北路盛邦國際大廈商場、騰飛元創(chuàng)集686廣場等。

因為商業(yè)與辦公的占比過于懸殊，項目整體定位已偏向辦公，商業(yè)僅承擔配套角色，所以項目的商業(yè)定位選擇相對簡單直接，無需過多糾結。小型商場基本也沒有中庭和內街，也無需在活動打造激發(fā)中庭活力等方面著力。

【TIPS】原五角場大西洋百貨、打浦橋原農工商大賣場等項目，除了設置便利店和咖啡館之外，幾乎百分百轉型為辦公用途。

◎介于上述兩者之間的2至5萬方的中型商場，由于單層面積相對更大且有中庭，使得1-2樓商業(yè)內街鋪位無法簡單通過街鋪化解，因而面臨整體商業(yè)定位怎么調整，以及如何有效利用項目部分面積商改辦后自帶的辦公客群的課題，需要更加用心經(jīng)營，才能效益最大化，提高轉型成功率。

以下是Mall星人整理的上海部分中小型商改辦項目的樓層布局情況，供參考。

其中，轉型升級后的老西門南六MIX6，地上4層建筑通過不同材質與顏色的外立面組合，營造出五光十色的都市魔盒效果。項目體量約1.77萬方中（其中商業(yè)面積約1萬方），打通樓板空間并引入中庭，引入辦公、餐飲、零售、健身等多元設施。過程中，還順勢利用彼時復興路小吃街的動遷，引入多家獨此一家的常年“排隊王”。

轉型升級后的徐家匯凱德騰飛廣場，集品質傳統(tǒng)辦公、共享辦公、樂活市集于一體，利用周邊天鑰橋路美食街優(yōu)勢，其1樓街鋪聚焦餐飲。1-2樓商業(yè)以美食餐廳、時尚潮流品牌、健身工作室商戶為主，充分滿足辦公租戶的“工作、娛樂、學習”需求。3-5樓為凱德旗下靈活辦公空間和商業(yè)社群平臺奕橋Bridge+。

【TIPS】南京西路明天廣場裙房機遇中心IPMAL，以“全場景·沉浸式·年輕態(tài)·IP化”為出發(fā)點，以新型會場空間為著力點，打造線上線下一體化打造潮流生活聚合平臺，為城市年輕人提供時尚休閑、潮流餐飲、互動文娛、主題聚會、創(chuàng)意工作室、未來感公寓等多元化場景和服務，舉辦行業(yè)論壇、主題沙龍、媒體峰會、創(chuàng)新嘉年華、品牌節(jié)、文化周等各類活動，在場內陸續(xù)孵化出奇幻書屋、梵高藝術咖啡廳、機遇時空·探案劇場、POC餐吧、MEME BEAR奶茶等網(wǎng)紅商業(yè)。從其定位角度、操作方式和形態(tài)模式，也可有所學習借鑒。

3-核心商圈中小型商場的轉型優(yōu)勢

客觀地看，在諸多面臨轉型選擇的中小型商場中，老牌核心商圈的項目壓力是最大的。

什么叫老牌核心商圈？“成圈”早啊。這也代表著這些核心商圈的中小型商場出道早，開業(yè)時間超過一二十年甚至更長。結果自然是“衰老”得也早。這些項目在建筑、內容等方面的“老舊”程度相對偏高，改造的難度也更高。

其次，因為地處核心商圈，位置一般不差，而位置好的代價往往是更好的經(jīng)營成本（包含物業(yè)成本、人力成本等）。

不過，如果調整視角去看待優(yōu)劣勢，就會看到“福禍相依”。在轉危為安的過程中，核心商圈中小型商場的劣勢也是最大的優(yōu)勢。

因為“老舊”，不革新不足以活出新的天地，所以在轉型時，核心商圈的中小型商場更能做到“斷舍離”，不糾纏著過往不放，明心見性，成就新生。

因為地理位置好，核心商圈的中小型商場更容易與優(yōu)質新型辦公空間品牌達成合作，相互賦能。對于創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)來說，新型辦公空間身上排名靠前的吸引力要素，一是空間適配按需收費，二是租期靈活，再一個就是交通便捷（也是核心商圈中小型項目往往具備的優(yōu)勢之一）。

【TIPS】新型辦公空間是區(qū)別于傳統(tǒng)辦公空間的指代說法，包含多種創(chuàng)新形態(tài)。其中，被廣泛認知的一種形態(tài)是靈活辦公空間，也常稱為共享辦公空間、聯(lián)合辦公空間或混合辦公空間。從適配性來說，靈活辦公空間是最適合中小型商場商改辦的新型辦公空間形態(tài)。

若想提高核心商圈中小型項目轉型的成功率，還有不容忽視的一個要素是，項目背后最好站在有財力和團隊支撐的大集團，如此才更有魄力和實力去做徹底的轉型，進行充分的前期投入，也才能更穩(wěn)定地熬過轉型后艱難的市場適應期和調整優(yōu)化期，抵達脫胎換骨的彼岸。

結語 

商改辦的過程中，多數(shù)會把中小型商場中人氣不高的高區(qū)（多為3樓及以上），改造為不依靠流動客流拉動的靈活辦公空間，形成「上辦下商」的垂直空間。相對于分割商鋪，靈活辦公空間更能有效利用空間，不僅得房率更高，也不需要配備餐飲等業(yè)態(tài)所必須的水電煤等條件。對于商場來說，租金收益和剛需客流也有了基本的保障。

Mall星人認為，商業(yè)是最依靠活力的，沒有活力的商業(yè)，其價值不如辦公和住宿。雖然優(yōu)質的有活力的商業(yè)品牌，其租金貢獻要大于辦公，但在多變的環(huán)境中，用商改辦保障相對穩(wěn)定的租金收益，再全力將低區(qū)的商業(yè)做出活力，是最保險也最可能成功的做法。

我們看到，商辦的一體化，可以打破獨立傳統(tǒng)商和辦各自孤立的壁壘，辦公空間為商業(yè)提供基礎客流，商業(yè)增加辦公空間的吸引力，提供一觸即達的消費和文化滿足，上下聯(lián)通，內容合一，客群合一，發(fā)揮“1+1大于2”效應，實現(xiàn)更廣更深的輻射力。

雖然不一定每一個如何操作的項目都能轉型成功，何況在疫情久久不退的情況，更是困難多多，但我們可以相信——有效的商辦融合模式，未來或能夠給商業(yè)地產存量項目的轉型趟出一條新的路子，使核心商圈的老舊項目也能借助好位置、好路子，重塑為集文化、時尚和辦公于一體的城市精神地標。