出品/聯(lián)商專欄
撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問團(tuán)成員 王國平
中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，要堅(jiān)持以人為核心推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，尊重縣城發(fā)展規(guī)律，統(tǒng)籌縣城生產(chǎn)、生活、生態(tài)、安全需要，因地制宜補(bǔ)齊縣城短板弱項(xiàng)，促進(jìn)縣城產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施提質(zhì)增效、市政公用設(shè)施提檔升級(jí)、公共服務(wù)設(shè)施提標(biāo)擴(kuò)面、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施提級(jí)擴(kuò)能，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，提升縣城發(fā)展質(zhì)量，更好滿足農(nóng)民到縣城就業(yè)安家需求和縣城居民生產(chǎn)生活需要，為實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、協(xié)同推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。
中國的縣城是相當(dāng)?shù)亩嘣�，不同縣城處于不同發(fā)展階段。有的縣城經(jīng)濟(jì)可以跟北上廣深的區(qū)相抗衡，早早落地了世界500強(qiáng)賣場、IMAX巨幕影城，有時(shí)候比北上廣深的一些區(qū)更早擁有這些商業(yè)配套。但更多的縣城商業(yè)羸弱，沒有資本介入，沒有人口、工業(yè)等支撐，至今仍處于自發(fā)緩慢生長過程。
沿海地區(qū)騰籠換鳥計(jì)劃，使得不少企業(yè)開始尋找新的棲息地。如福建的山海協(xié)作計(jì)劃，沿海的晉江與閩西北的長汀縣結(jié)對、集美與清流縣結(jié)對互助等，既解決沿海用地緊張問題，又解決內(nèi)陸縣城工業(yè)薄弱問題，通過協(xié)作實(shí)現(xiàn)共贏。相對于制造業(yè)直接轉(zhuǎn)移到東南亞，對于大部分企業(yè)來說，在大陸進(jìn)行轉(zhuǎn)移，語言、供應(yīng)鏈、客戶群等都更具有優(yōu)勢。
相對于合肥那種投資招商模式引入行業(yè)主力龍頭推動(dòng)工業(yè)快速發(fā)展，縣城產(chǎn)業(yè)招商更依賴于關(guān)系、廉價(jià)土地、稅收洼地等優(yōu)勢。合肥可以集齊全省的資源灌入合肥一地，縣城最大的問題之一就是沒錢，更缺乏可以融資的標(biāo)的物。缺乏主力龍頭企業(yè)入駐，能夠提供給當(dāng)?shù)厝说男劫Y相對較低，縣城的消費(fèi)力也就會(huì)受到限制。
發(fā)改委表示：現(xiàn)階段，縣城投資消費(fèi)與城市的差距很大，人均市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資僅為地級(jí)及以上城市城區(qū)的1/2左右，人均消費(fèi)支出僅為地級(jí)及以上城市城區(qū)的2/3左右。推進(jìn)縣城建設(shè)，有利于擴(kuò)大當(dāng)期有效投資和居民消費(fèi)，開拓新的巨大投資消費(fèi)空間。
要吸收相對優(yōu)質(zhì)點(diǎn)的企業(yè)入駐，在地商業(yè)消費(fèi)等級(jí)會(huì)極大影響企業(yè)管理層的決策。從沿海到內(nèi)陸，消費(fèi)環(huán)境如果存在較大層級(jí)差異，管理層穩(wěn)定性就容易受到考驗(yàn)，在地?zé)o法提供相對應(yīng)的人力資源，企業(yè)發(fā)展會(huì)受到影響。
這也就催生出城鄉(xiāng)多元結(jié)構(gòu)的消費(fèi)紅利市場。
健全商貿(mào)流通、完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；吸收農(nóng)民工返鄉(xiāng)在地就業(yè)、創(chuàng)業(yè)，解決留守困境……都是一環(huán)扣一環(huán)離不開的機(jī)會(huì)�？h城的普遍現(xiàn)狀是當(dāng)?shù)劐钊醯馁Y本，消費(fèi)市場落后，留出極大的升級(jí)空間。這種資本升跌水平無疑給了外界相當(dāng)好介入的機(jī)會(huì)。
01
低廉的租金成本給予收益更大想象空間
這個(gè)廣場位于縣城核心商圈，旁邊是步行街，連接著另外一頭一家叫九龍購物廣場的超市。這塊東西南北的距離都只有幾百米的地方，集齊了當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)、菜市場、步行街、銀行等等。剛好空出一個(gè)位置，租金多少錢呢？你可能很難相信。跟房東聊了聊，房東熱情的開價(jià)10元\平，租金友好程度之高。
這個(gè)租金是否是個(gè)例？我把整個(gè)縣城都走了一遍，租金真低。哪怕麥當(dāng)勞附近的鋪位也就5、60塊。是的，當(dāng)?shù)厥怯宣湲?dāng)勞的，是正宗的M頭麥。
如果覺得租金成本已經(jīng)成為經(jīng)營最大的其中一塊成本，縣城市場給出另外一種選擇。
圖：當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商業(yè)形式
縣城的商業(yè)都是底商裙樓為主，沒有專門的現(xiàn)代化商業(yè)體。
新項(xiàng)目底商定價(jià)通常就是5元/10元起步，隨著商業(yè)慢慢繁榮，租金適當(dāng)漲起。跟一位小店店主聊起，他的店鋪6米層高，可以隔兩層，5年租約不遞增，還給他免租了一年多。對了，這里是沒有押金概念的。房東通常認(rèn)為你租了店鋪，投入裝修，就不會(huì)輕易撤場，也可能是這里做生意的人都很穩(wěn)定，很少關(guān)店。房東很多都不收押金，哪怕有人真的關(guān)店，裝修是帶不走的，房東覺得自己賺到了裝修，二次出租時(shí)，有裝修跟毛胚的價(jià)格在當(dāng)?shù)赜质遣灰粯拥摹?/p>
低廉的租金說明當(dāng)?shù)卦敢庾怃伒娜藰O少，話語權(quán)基本在租戶手上。有個(gè)簡單裝修，就能比毛坯更好租，可以想象當(dāng)?shù)厣虡I(yè)資本有多羸弱，租戶都以創(chuàng)業(yè)型為主，能省點(diǎn)裝修就多省點(diǎn)。
當(dāng)?shù)氐南M(fèi)受困于投資不足，需要明顯的外部助力。連大賣場這種業(yè)態(tài)都是近些年才出現(xiàn)的，以外來投資人為主，本地?zé)o法自己孕育出這類商業(yè)。
這座縣城人均GDP近兩萬美元，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看相當(dāng)強(qiáng)勁。可惜過早出現(xiàn)兩極分化，老錢當(dāng)?shù)�，沒有培育當(dāng)?shù)匦洛X宿主的機(jī)會(huì)。老錢不進(jìn)入商業(yè)，或不愿意進(jìn)行消費(fèi)升級(jí)；在地人員收入微薄難以創(chuàng)業(yè)。本地人員都以勞務(wù)輸出為主，外出尋找就業(yè)機(jī)會(huì)。
過于穩(wěn)定的初級(jí)商業(yè)結(jié)構(gòu)有時(shí)候就是一潭死水。
以前在另外一座縣城有人向我抱怨買的洗發(fā)水不好用，我跟她講，因?yàn)槟銈冑I的都是假貨。我剛到那座縣城時(shí)，就到城里的幾家超市逛了一遍，當(dāng)?shù)爻匈u的外資品牌的洗發(fā)水全部走高仿。如果一座縣城的人從來沒見過真貨，渠道統(tǒng)一售假，那么高仿就是真貨。沒辦法改變渠道時(shí)，要么跨區(qū)域消費(fèi)，要么賭網(wǎng)購是真貨，要么指望引進(jìn)一家愿意賣真貨的超市進(jìn)來激活市場，讓消費(fèi)者盡量避開雷碧、帥師傅。
02
初級(jí)商業(yè)結(jié)構(gòu)留出了較大升級(jí)獲益空間
這些年的大基建下，很多縣城城建其實(shí)相當(dāng)不錯(cuò)，跟沿海城市比，某些方面是不相上下。幾千塊的房價(jià)，午后的外景，在陽臺(tái)上靜靜地坐著，還是挺愜意的。
老城區(qū)保留了當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)風(fēng)格，也是當(dāng)?shù)乩襄X的聚集地；新城區(qū)則吸引了年輕人以及外出務(wù)工看慣了大城市的返鄉(xiāng)置業(yè)人群，給增量人群提供了良好的落地空間。一城雙面，意味著商業(yè)需求多元化，以及新生代人群對于城市型商品的落地渴求。
不被挖掘的寶藏縣城，值得資本重新梳理一遍。
傳統(tǒng)基礎(chǔ)流量入口：
原生態(tài)的菜市場是每座縣城早期最熱鬧的，這里進(jìn)行著農(nóng)副產(chǎn)品、特產(chǎn)、水海產(chǎn)等銷售，既有農(nóng)民不時(shí)前來進(jìn)行貨物變現(xiàn)，也有職業(yè)商販獲取價(jià)差，菜市場滿足了這里的人貨交易。作為基礎(chǔ)流量入口，周邊逐步衍生出各類白牌商戶，偶爾夾雜著一些下沉品牌店。
大賣場的出現(xiàn)，解決部分消費(fèi)者對于購物環(huán)境的訴求，以及引進(jìn)外部供應(yīng)商提供多種不同于菜市場的商品。大賣場、菜市場都是解決基礎(chǔ)消費(fèi)，大賣場連接外埠供應(yīng)商為主，菜市場滿足本地農(nóng)副產(chǎn)品銷售為主，消費(fèi)者可根據(jù)自身需求，實(shí)現(xiàn)分層消費(fèi)。
整體來說基礎(chǔ)流量入口各品類較雜，仍未開展有效整合，也未出現(xiàn)在地連鎖化跡象，各企業(yè)的滲透率都較低，商戶經(jīng)營佛性極強(qiáng)�；A(chǔ)流量入口一般以走量為主，獲取適當(dāng)收益。留給高級(jí)需求進(jìn)入的機(jī)會(huì)。精品消費(fèi)、休閑娛樂等業(yè)態(tài)在工業(yè)轉(zhuǎn)移以及消費(fèi)升級(jí)加持下，窗口已經(jīng)出現(xiàn)。
以酒店業(yè)為例：
這種在沿海地區(qū)人看起來一般的快捷酒店在當(dāng)?shù)厝胱÷识寄芫S持在80%以上，有時(shí)候還訂不到房間。在地的住宿很多處于上世紀(jì)90年代那種車站旁旅社類型時(shí)代，哪怕有的酒店號(hào)稱國際大酒店也不例外。外來的商務(wù)客和游客，很多是無法適應(yīng)的。在有限的選擇下，相對現(xiàn)代化的快捷酒店成為搶手貨。
消費(fèi)倒逼下，品牌快捷酒店的識(shí)別度以及精品酒店的舒適度空間出現(xiàn)，降維下沉是一件相對容易的事，畢竟現(xiàn)在在沿海地區(qū)想做到5、60%入住率經(jīng)常都很難。
縣城的補(bǔ)短板空間已經(jīng)出現(xiàn)，《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》加速催化縣城進(jìn)度，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口回流、低成本經(jīng)營以及商業(yè)升級(jí)空間較大，都將讓很多縣城迎來紅利階段。
不被挖掘的寶藏縣城，是時(shí)候值得被關(guān)注了。
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