5月，北京中關(guān)村又迎來一宗大宗交易。短短半年時(shí)間，中關(guān)村已有3宗寫字樓交易。
如此受投資者青睞，得益于疫情影響下中關(guān)村物業(yè)依舊表現(xiàn)優(yōu)異，空置率僅為2-3%，而北京甲級(jí)寫字樓平均空置率一度達(dá)到了18%。
資產(chǎn)證券化方面，剛剛發(fā)售的公募REITs受到公眾投資者和機(jī)構(gòu)投資者的熱捧。
從認(rèn)購倍數(shù)可以很明顯地看到，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)是比較受歡迎的類型。相較特許經(jīng)營權(quán)類，產(chǎn)權(quán)類未來有比較大的升值前景，前者則是代表長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，由此可以看出國內(nèi)投資者們的偏好。
所有產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)中，租金水平、出租率最高的張江光大園每月租金達(dá)到161元/平方米，作為具有成熟生態(tài)圈的產(chǎn)業(yè)園，張江光大園收益穩(wěn)定，租戶資質(zhì)優(yōu)良，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。
而招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到15.3倍，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)估。從升值潛力來看，蛇口產(chǎn)業(yè)園的增值率達(dá)到4-5倍，是潛力最大的項(xiàng)目。
舊樓改造帶來的資產(chǎn)提升
5月13日，遠(yuǎn)洋資本發(fā)布公告稱，旗下城市更新基金首個(gè)項(xiàng)目——北京中關(guān)村鉆石大廈項(xiàng)目順利退出，收購方為安獅資產(chǎn)。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
鉆石大廈曾是世界500強(qiáng)企業(yè)IBM的北京研發(fā)中心，現(xiàn)由頭部科技企業(yè)承租，周邊云集了數(shù)百家國內(nèi)外知名IT企業(yè)總部和全球研發(fā)中心。鉆石大廈建筑面積約2.3萬平方米，是遠(yuǎn)洋資本在2017年收購的中銀資產(chǎn)包六個(gè)項(xiàng)目之一。
這是短短半年來第三個(gè)中關(guān)村交易的大型物業(yè)。
2020年四季度，北京寫字樓空置率超過15%，平均租金下降為300多元/月/平方米，而中關(guān)村區(qū)域甲級(jí)辦公樓空置率僅為2%，平均租金為360元/月/平方米，最高可達(dá)450元/月/平方米，是投資人眼中炙手可熱的投資區(qū)域。
而收購方安獅資產(chǎn)作為系統(tǒng)服務(wù)商，鉆石大廈是其首次在中國達(dá)成的物業(yè)投資。且去年年底安獅資產(chǎn)的合作投資者普洛斯也收購了中關(guān)村盈都大廈D座，與鉆石大廈一樣均為科技企業(yè)服務(wù)的辦公樓，得益于新興產(chǎn)業(yè)的高收益，租金同樣居高不下。
與普洛斯持有相同投資策略的高和資本與中國金茂、首開股份3月聯(lián)合收購中關(guān)村啟迪科技大廈D座，并對(duì)其進(jìn)行改造升級(jí)，提升資產(chǎn)價(jià)值后在合適時(shí)機(jī)退出或資產(chǎn)證券化。作為擅長(zhǎng)“投融管退”和資產(chǎn)改造的資管公司，在疫情中還能逆市上揚(yáng)的20年樓齡資產(chǎn)，是不錯(cuò)的投資改造選擇。
外資方面，博楓資產(chǎn)也看準(zhǔn)了目標(biāo)，以 14 億美元（89億人民幣）的價(jià)格從阿布扎比投資局 (ADIA) 投資的合資企業(yè)手中收購了位于上海、北京、青島、西安、重慶的五個(gè)購物中心資產(chǎn)包，成為疫情來最大的一筆商業(yè)地產(chǎn)收購。
博楓資產(chǎn)總部位于加拿大，旗下管理1750億美元的資產(chǎn)規(guī)模。自進(jìn)入中國市場(chǎng)后，一直關(guān)注高端辦公和零售物業(yè)。
本次收購的五個(gè)購物中心均位于城市的核心商圈，其中上海悅薈廣場(chǎng)被基匯資本在2006年以9億元收購，進(jìn)行改造升級(jí)后于2012年出售給阿布扎比投資局的合資公司，項(xiàng)目年收益率達(dá)到18%。
如今9年過去，核心的位置依舊不變，改造升級(jí)帶來的資產(chǎn)提升會(huì)給新的投資人帶來多少利潤，靜待時(shí)間給出答案。
公募REITs受投資者熱捧
資產(chǎn)證券化方面，5月31日國內(nèi)首批公募REITs啟動(dòng)公眾投資者認(rèn)購，就有部分產(chǎn)品在晚間宣布提前結(jié)束募集。
其中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT原定募集期限為2021年5月31日至6月1日，由于投資者認(rèn)購踴躍，該REIT公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購申請(qǐng)份額已超過本次公眾投資者的募集上限，提前結(jié)束募集。
在此之前，公募REITs就已經(jīng)受到機(jī)構(gòu)的熱捧。首批9只產(chǎn)品在線下機(jī)構(gòu)認(rèn)購環(huán)節(jié)，均實(shí)現(xiàn)了超比例認(rèn)購。其中，一共有51家網(wǎng)下投資者管理的116個(gè)配售對(duì)象參與了博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的項(xiàng)目報(bào)價(jià)，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到15.3倍，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)估。
具體來看，蛇口產(chǎn)業(yè)園、首鋼綠能、張江REIT、鹽港REIT、首創(chuàng)水務(wù)、普洛斯、浙江杭徽、廣州廣河、東吳蘇園最終網(wǎng)下有效報(bào)價(jià)認(rèn)購倍數(shù)分別為15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。
從認(rèn)購倍數(shù)可以很明顯地看到，產(chǎn)權(quán)類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是比較受歡迎的類型。該類型資產(chǎn)未來有比較大的升值前景，如果投資退出時(shí)機(jī)合適，則資產(chǎn)增幅帶來的利潤會(huì)非常可觀。而高速公路類的特許經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)，則是代表長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。
以首批公募的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)來說，蛇口產(chǎn)業(yè)園兩座大廈平均月租達(dá)到136元/平方米。東吳蘇園的月租最低，國際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目月租僅為為張江光大園161元/平方米的1/4；張江光大園的出租率最高，達(dá)到99.51%。蛇口產(chǎn)業(yè)園的萬融大廈和萬海大廈也分別達(dá)到了84.08%和94.36%。而東吳蘇園的2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目出租率只達(dá)到70%。
仔細(xì)分析地理位置帶來的影響，深圳和上海的租金明顯高于蘇州，但深圳蛇口產(chǎn)業(yè)園比起張江光大園還是有所差距。歸根結(jié)底，落在租戶的組成上。蛇口產(chǎn)業(yè)園的前三租賃行業(yè)分別是文化創(chuàng)意（26%）、新一代信息技術(shù)（平均約27%）和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（15%）；張江光大園的前三租賃行業(yè)則是在線新經(jīng)濟(jì)（51.8%）、金融科技（30.3%）和集成電路（8.3%）。
張江光大園的入駐企業(yè)主要為上市公司、外資500強(qiáng)、持牌金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)頭部企業(yè)等，金融行業(yè)的高回報(bào)自不必說，持牌機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性也值得保證。同時(shí)疫情期間，在線經(jīng)濟(jì)爆發(fā)性的增長(zhǎng)，也為張江光大園帶來更穩(wěn)定的租金收益。
2020年，以張江光大園為核心的張江集成電路設(shè)計(jì)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)500多億元，占到上海的70%、全國的32%以上。高新技術(shù)集成電路具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)周期長(zhǎng)、技術(shù)門檻高的特點(diǎn)，但一旦穩(wěn)定成熟了也是張江光大園難以替代的實(shí)力。
成熟的生態(tài)圈、旗下租戶的穩(wěn)定性以及業(yè)務(wù)不斷增長(zhǎng)連帶影響了張江光大園的火爆程度，疫情期間也一直處于近乎滿租的狀態(tài)。
從前十大租戶的租賃面積來看，蛇口產(chǎn)業(yè)園占比約33%，而張江光大園租賃面積占比達(dá)到了81.6%。不管是行業(yè)還是租戶，張江光大園的集中度都相對(duì)較高。不過，雖然物業(yè)統(tǒng)一租給占地需求大的大型客戶比較穩(wěn)定，但一旦租賃到期或發(fā)生特殊情況導(dǎo)致大面積的空置也會(huì)給管理帶來很多麻煩。
從估值上看，東吳蘇園因?yàn)槊娣e最大估值最高，達(dá)到18.3億元。但其增值率僅為86%，相比之下蛇口產(chǎn)業(yè)園的兩棟大廈估值為10.35億元、14.93億元，相比已經(jīng)成熟的張江光大園來說未來升值潛力強(qiáng)勁，增值率達(dá)到4倍和5.4倍，因此廣受投資者歡迎。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
其他資產(chǎn)證券化方面，已發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共3單，發(fā)行總規(guī)模67.84億元。5月6日，陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)ABS已獲上交所受理，擬儲(chǔ)架發(fā)行金額高達(dá)150億元。
