3月15日晚間，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告表示，董事長周政已經(jīng)提交書面辭職申請，未來將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。一同離職的還有董事姜勇。

周政離職之后留下的空缺暫時由總經(jīng)理曹榮根代為填補，但有消息稱真正接替周政的是前中糧糖業(yè)控股股份有限公司董事長由偉。上周，由偉從中糧糖業(yè)離職，本周在周政辭職的消息公布之后，由偉同步進(jìn)入大悅城，擔(dān)任非獨立董事。

從非獨立董事到董事長，由偉只差一次董事會競選。

大悅城控股集團(tuán)董事長周政

周政1963年出生，從2011年1月起就開始擔(dān)任大悅城控股集團(tuán)董事長，迄今超過10年，其加入中糧集團(tuán)更是有接近30年時間，是一位資歷頗深的中糧老人。大悅城內(nèi)部對周政的評價較高，普遍認(rèn)為他敢于創(chuàng)新。

但這次辭職的官方公告里給予周政的評價只是“恪盡職守、勤勉盡責(zé)”。而周政辭職的節(jié)點也另業(yè)內(nèi)有頗多猜測。

大悅城2020年年報披露日期預(yù)計為3月27日，根據(jù)此前的業(yè)績預(yù)告信息，公司去年歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)虧3.5億元-4.5億元，相比上一年度20.49億元的利潤出現(xiàn)大幅下跌。

在業(yè)績預(yù)告發(fā)布之后，華泰證券下調(diào)了大悅城控股的評級。據(jù)華泰證券推算，大悅城的持有型物業(yè)運營收入同比下降了約9.6億元，地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算項目毛利率也將出現(xiàn)同比10個百分點的大幅下滑。并且去年的虧損會影響到今年的開發(fā)運營節(jié)奏，導(dǎo)致今年項目結(jié)算放緩，全年利潤水平仍然難以達(dá)到2019年的數(shù)額。

這意味著，2019年之后，大悅城控股的利潤空間將出現(xiàn)持續(xù)性下滑，在售項目和合作項目的盈利空間被壓縮。

因此，有業(yè)內(nèi)人士推測，周政離職與其年齡較大和公司業(yè)績下滑有關(guān)。

截圖自大悅城控股公告

大悅城并不是第一次在業(yè)績披露節(jié)點進(jìn)行高層人事調(diào)整。

去年10月28日，大悅城地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理周鵬正式辭任總經(jīng)理一職。隨后，大悅城地產(chǎn)、大悅城控股相繼披露前3季度的業(yè)績情況。

去年前三季度，兩家企業(yè)的業(yè)績均出現(xiàn)明顯下滑。其中，大悅城實現(xiàn)營業(yè)收入178.04億元，同比減少20.30%；歸屬于上市公司股東的凈利潤7.6億元，同比減少67.65%。在三季度，大悅城實現(xiàn)營業(yè)收入56.17億元，同比增長38.23%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元，卻同比減少了59.54%。

周鵬和周政搭檔多年，從2017年5月到2020年10月期間，兩人一直是“董事長+總經(jīng)理”的穩(wěn)定組合，周鵬也是周政一手提拔起來的。在離職前，周鵬的職務(wù)是大悅城控股總經(jīng)理助理、大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理。

而周鵬去年離職之后，接替他的正是現(xiàn)在代替周政履行董事長職責(zé)的曹榮根。

去年迄今，大悅城高層頻繁出現(xiàn)離職現(xiàn)象，除了周政、周鵬之外，還有監(jiān)事會主席余福平、證券事務(wù)代表范步登、總會計師許漢平。其中只有余福平是正常退休，許漢平更是任職不滿一年就匆匆離開。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，大悅城在 2020年全年全口徑銷售面積為358萬平方米，銷售金額822億元，銷售額同比增長約16%，但去年僅新開兩座購物中心，受疫情和市場因素影響，商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張降速。

在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2017年所獲的一批高地價、低毛利率項目進(jìn)入結(jié)算周期，這部分項目不僅拉低了大悅城整體的利潤率，還有部分項目在會計統(tǒng)計上帶來了虧損。比如天津、廈門的在建在售項目銷售價格不達(dá)預(yù)期，大悅城因此計提了13億元的存貨跌價準(zhǔn)備。后續(xù)利潤率能否回升到2019年水平，要看這些城市的房價恢復(fù)情況，但目前調(diào)控政策不僅沒有放松跡象，信貸方面還有收緊跡象，對于銷售規(guī)模不到千億的大悅城來說，平衡布局并沒有那么容易。

此外，大悅城在住宅項目開發(fā)方面相對較弱，而作為核心業(yè)務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，正面臨越來越激烈的競爭。

2007年底，西單大悅城在北京開業(yè)試運營，這個總建面超過20萬平方米、總投資額接近40億元的商業(yè)綜合體，不僅是中糧在北京首度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，也被以“北京第一個真正的主題購物中心”的定位給予厚望，充當(dāng)中糧在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的破局者。

圖片來自大悅城控股官網(wǎng)

彼時，大悅城被認(rèn)為是有潛力與萬達(dá)、凱德、華潤一較高下的攪局者。但截至目前，大悅城在全國開業(yè)的商業(yè)體只有18個，平均每年新開業(yè)項目數(shù)量不到1.4個。其中還包括了祥云小鎮(zhèn)、悅街等社區(qū)商業(yè)項目。

而比大悅城晚5年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的新城控股，自2012年在常州開業(yè)第一家吾悅廣場迄今，開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已經(jīng)超過了140個。

同為央企、起步節(jié)奏差不多的華潤，目前開業(yè)的購物中心超過40個。而新一代的萬象城產(chǎn)品在深圳等城市的品牌認(rèn)知度也要高于大悅城。

除了萬達(dá)、華潤等“老牌”商業(yè)地產(chǎn)龍頭之外，新城吾悅廣場、龍湖天街、寶龍在規(guī)模上已經(jīng)超過大悅城。另外，萬科、合生、融創(chuàng)也在加速商業(yè)地產(chǎn)布局，迎頭趕上。

周政曾在2020年中報會上坦言：“疫情給我們敲了警鐘，經(jīng)營業(yè)績下滑，帶給公司今后的思考是，業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長連續(xù)性出現(xiàn)問題，未來大悅城將會強化規(guī)劃，預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年，從而保持業(yè)績穩(wěn)定增長。”

大悅城還計劃加速項目開業(yè)規(guī)模，2021年新在長沙、武漢、重慶、蘇州等地新開業(yè)7個商業(yè)項目，到2023年期間合計新開業(yè)15個新的商業(yè)項目。

但目前的大悅城除了人才流失問題，還面臨資金掣肘。根據(jù)大悅城2020年Q3的財報數(shù)據(jù)，其資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率均超出“三道紅線”要求，進(jìn)入橙檔。

為了優(yōu)化現(xiàn)金流，2020年12月，大悅城將位于上海前灘的兩宗辦公物業(yè)出售給了陸家嘴集團(tuán)，回籠資金20億元。

這已經(jīng)不是大悅城第一次通過出售物業(yè)來優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)。2019年8月，大悅城就曾出售旗下上海長風(fēng)大悅城、西安曲江大悅城的股權(quán)，分別作價14.32億元和6.69億元，減少“集團(tuán)綜合財務(wù)報表的債務(wù)負(fù)債約27.52億元”。

負(fù)債承壓之下，需要大量現(xiàn)金流和長線資金才能順利開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資中，大悅城該如何破局？

從2020年的拿地動作上看，大悅城在積極下沉，新增土地儲備主要集中在眉山、武漢等中西部區(qū)域。在這些城市，用同樣多的錢，可以比一線城市開發(fā)更多的項目。

但有接近大悅城的人士稱，目前的大悅城除了腳踩負(fù)債紅線，內(nèi)部管理上也出現(xiàn)混亂，人才儲備跟不上企業(yè)擴(kuò)張的需求。

周政等一批老將離去，會有新人托起大悅城中興的重任嗎？