觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 無(wú)論風(fēng)雨如何飄搖，終會(huì)有歸于平靜的一刻。
過(guò)去幾年，“靈魂人物”吳向東以及老將唐勇相繼離開(kāi)，華潤(rùn)置地歷經(jīng)三任掌舵者變更，似乎提前步入了“中年焦慮”狀態(tài)，前路未曾明晰。
如今，來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)的新主席王祥明坐鎮(zhèn)，以總裁李欣、副主席張大為作為華潤(rùn)置地日常經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)者，延續(xù)此前提出的“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式，強(qiáng)調(diào)規(guī)模和質(zhì)量的協(xié)調(diào)發(fā)展。
2020年，疫情黑天鵝和三道紅線同時(shí)來(lái)襲，華潤(rùn)置地依然平穩(wěn)渡過(guò)。
守住前十是一個(gè)標(biāo)志，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，華潤(rùn)置地2020年總合同銷售金額2850.35億，位列行業(yè)第十。
一切都如王祥明在2020年新年獻(xiàn)詞中所言：“律回春暉漸，萬(wàn)象始更新”。
華潤(rùn)置地所期待的新氣象也如約而至，旗下商業(yè)、物管平臺(tái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活成功赴港上市，成為2020年度港交所第三大IPO，最新市值突破1000億港元。
2020年12月9日，在中國(guó)華潤(rùn)大廈66樓，王祥明和李欣共同敲鑼，宣布華潤(rùn)萬(wàn)象生活正式在香港掛牌交易。華潤(rùn)集團(tuán)前董事長(zhǎng)傅育寧也到場(chǎng)祝賀，可見(jiàn)這一平臺(tái)承載著華潤(rùn)置地乃至華潤(rùn)集團(tuán)的諸多期望。
華潤(rùn)置地渴望大象起舞，開(kāi)發(fā)物業(yè)穩(wěn)居行業(yè)前十，投資物業(yè)成果逐漸凸顯，萬(wàn)象品牌打響，且已有不少輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目。
無(wú)論如何，此前種種關(guān)于華潤(rùn)置地路線之問(wèn)，答案也越來(lái)越清晰。
這一年
審視華潤(rùn)置地，首先應(yīng)該厘清投資物業(yè)與開(kāi)發(fā)物業(yè)的關(guān)系。
華潤(rùn)置地一直都把投資物業(yè)擺在重要位置，早在2005年便確立了以“開(kāi)發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)”為核心業(yè)務(wù)的雙驅(qū)動(dòng)發(fā)展策略，又于2016年正式確定“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式，并將“商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部”和“開(kāi)發(fā)事業(yè)部”置于平級(jí)。
上述投資物業(yè)包括購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)，尤以購(gòu)物中心為重，其中以高端商業(yè)產(chǎn)品線定位的萬(wàn)象城、區(qū)域商業(yè)中心定位的萬(wàn)象匯作為主要標(biāo)志。
事實(shí)上，華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)從2014年才開(kāi)始加速，首次對(duì)外發(fā)布全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，此前多年基本是處于積累階段。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在采訪華潤(rùn)萬(wàn)象生活總裁喻霖康時(shí)，他提及華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)真正第一個(gè)10年，是從2015年開(kāi)始到現(xiàn)在，“過(guò)去這五六年，實(shí)際上是開(kāi)業(yè)更多項(xiàng)目的階段，比如2019年就開(kāi)了10個(gè)以上的項(xiàng)目�！�
在此之前，開(kāi)發(fā)物業(yè)才是重頭戲。
如今投資物業(yè)風(fēng)頭正盛，但也不得不提及稍顯“褪色”的開(kāi)發(fā)物業(yè)。歷經(jīng)一輪激進(jìn)增長(zhǎng)之后，穩(wěn)定趨勢(shì)漸顯，已連續(xù)三年處于兩千億規(guī)模量級(jí)。
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王祥明執(zhí)掌華潤(rùn)置地之后，開(kāi)發(fā)物業(yè)維持著不變的節(jié)奏。
2020年，華潤(rùn)置地定下銷售目標(biāo)2620億元，最終全年累計(jì)總合同銷售金額約2850.35億元，完成全年目標(biāo)的109%。
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這有賴于下半年銷售沖刺，最后一個(gè)月銷售額甚至達(dá)到390.5億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)146.70%，為一年最高峰。
華潤(rùn)置地一直堅(jiān)持開(kāi)發(fā)物業(yè)、投資物業(yè)兩手抓，兩者是相互交替發(fā)揮作用的存在。雖然開(kāi)發(fā)物業(yè)依舊處于絕對(duì)主導(dǎo)地位，但投資物業(yè)對(duì)于業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)亦不小。
從營(yíng)業(yè)額方面分析，不計(jì)算2020年上半年受疫情影響的不可控?cái)?shù)據(jù)，近些年投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)幅度均大于開(kāi)發(fā)物業(yè)。
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此前2019年，華潤(rùn)置地投資物業(yè)租金收入120億元，成為萬(wàn)達(dá)之外第二家物業(yè)租金達(dá)到百億規(guī)模的內(nèi)房企業(yè)。
2020年上半年，華潤(rùn)置地投資物業(yè)板塊收益受疫情影響因素下，按年下降12.5%至49.9億元，其中購(gòu)物中心租金收入39.1億元，按年下降8.9%。2020年全年，投資物業(yè)租金收入錄得約人民幣130.4億元，按年增長(zhǎng)5.0%。
據(jù)華潤(rùn)管理層預(yù)計(jì)，2021年開(kāi)始可以恢復(fù)15%以上的年復(fù)合增速。
投資物業(yè)所發(fā)揮的拉動(dòng)作用，還體現(xiàn)在優(yōu)化整體毛利率，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的今天，作用頗大。
這些年，華潤(rùn)置地盈利水平維持行業(yè)較高水平。
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從數(shù)據(jù)可窺見(jiàn)，華潤(rùn)置地投資物業(yè)毛利率一直在65%以上，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率下探趨勢(shì)明顯。2020年上半年綜合毛利率為33.5%，較2019年末減少4.4個(gè)百分點(diǎn)，背后主因是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降導(dǎo)致。
更深層次探究，主要是因?yàn)楦呙实纳钲跇I(yè)務(wù)入賬下降。有分析稱，由于深圳灣悅府等高毛利項(xiàng)目結(jié)算完畢，且2017年后地價(jià)有所上升，毛利率下降，預(yù)測(cè)華潤(rùn)2020-2022年銷售物業(yè)毛利率將下降至30-35%。
李欣亦將此歸結(jié)為大環(huán)境影響所致：“行業(yè)發(fā)展到今天，地價(jià)不斷提高，房地比一直下降，行業(yè)毛利率下降是一個(gè)定勢(shì)，這是一個(gè)比較顯性的判斷。”
新任務(wù)
問(wèn)題客觀存在，王祥明從一開(kāi)始便有提及解決上述部分隱憂的突破口，同時(shí)鋪排了華潤(rùn)置地2020年的新任務(wù)。
2020年初，王祥明在投資者交流會(huì)上指出，若能在負(fù)債率指標(biāo)上相對(duì)靈活起來(lái)，對(duì)華潤(rùn)置地的規(guī)模發(fā)展或許會(huì)有不小的意義，“正在向國(guó)資委申請(qǐng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的適當(dāng)放開(kāi)，采取一企一策，這樣有助于華潤(rùn)置地?cái)U(kuò)張。”
按照目前市場(chǎng)上討論最多的“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，華潤(rùn)置地未踩一條紅線，為綠檔企業(yè)，且與相關(guān)指標(biāo)上限相比，仍有不小發(fā)展空間。
于2020年6月30日，華潤(rùn)置地凈負(fù)債率45.9%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率41%，現(xiàn)金短債比1.47。
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對(duì)比2019年，負(fù)債規(guī)模有所增長(zhǎng)，由2019年底5286億元增加至2020年中期5898億元。
而在擴(kuò)張之下，華潤(rùn)置地拿地策略再次出現(xiàn)邊際調(diào)整，提出“三調(diào)”——調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局。
此為華潤(rùn)置地2020年的新任務(wù)，即結(jié)構(gòu)上注重以高周轉(zhuǎn)、住宅為主要項(xiàng)目；節(jié)奏上注重拿地窗口期，不再高位搶地；布局為側(cè)重于一二線及有產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市，聚焦京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等都市圈。
過(guò)去兩年，華潤(rùn)置地存在布局分散、深耕不夠的問(wèn)題，單項(xiàng)目產(chǎn)出并不高，高能級(jí)的單項(xiàng)目不多。
事實(shí)上，2018-2019 年，華潤(rùn)置地因宏觀環(huán)境等影響，有選擇地進(jìn)入三四線城市拿地，由此三四線城市拿地面積占比上升至40%以上。
在此之前，華潤(rùn)置地一二線城市拿地面積占比多年維持在80%左右。
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因而，2020年華潤(rùn)置地投資布局再次向一二線高能級(jí)城市傾斜。從拿地情況分析，2020年全年共新增69個(gè)土地項(xiàng)目，新增土地權(quán)益地價(jià)為1024億元，平均土地成本9245元/平方米，較2019年拿地均價(jià)約7050元/平方米上升不少。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地2020年新進(jìn)入嘉興、義烏、濟(jì)寧、紹興4個(gè)城市，在一二線及強(qiáng)三線城市拿地占比達(dá)到90%。
布局集中度提升，華潤(rùn)置地的新任務(wù)有了些成績(jī)。
此外，華潤(rùn)置地在資源獲取上，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的渠道，比如代建、統(tǒng)籌配建模式與政府購(gòu)地模式，包括TOD項(xiàng)目、城市更新項(xiàng)目，也準(zhǔn)備在項(xiàng)目端的投資并購(gòu)發(fā)力。
比如舊改，華潤(rùn)置地年內(nèi)成功中標(biāo)東莞道滘鎮(zhèn)馬洲更新單元前期服務(wù)商、深圳金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目獲批、中標(biāo)深圳羅湖田心村(拆除重建類)城市更新改造項(xiàng)目等。
合作撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)方面，華潤(rùn)置地新增土儲(chǔ)權(quán)益比例此前三年呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，至2019年為67.5%。
2020年，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的1-12月中國(guó)房企新增土地儲(chǔ)備報(bào)告顯示，華潤(rùn)置地全年新增土地儲(chǔ)備面積為1490.6萬(wàn)平方米，新增權(quán)益面積為1176.6萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益比例約為78.9%。
按此數(shù)據(jù)，與過(guò)往相比上升不少，項(xiàng)目合作等方面動(dòng)作有所減少。
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另外，從細(xì)分業(yè)務(wù)分析，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)面積占總土儲(chǔ)面積85%左右，投資物業(yè)面積占比約15%，近些年基本穩(wěn)定在這一比例。
根據(jù)2020年中報(bào)披露，華潤(rùn)置地累計(jì)進(jìn)入81個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備面積7109萬(wàn)平方米，其中在建及擬建投資物業(yè)總樓面面積1062萬(wàn)平方米。
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并且，投資物業(yè)同樣聚焦于一二線城市，占比82%。
于2020年6月30日，華潤(rùn)置地投資物業(yè)已進(jìn)入城市62個(gè)，包括輕資產(chǎn)管理輸出的商業(yè)項(xiàng)目覆蓋的9個(gè)城市。
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投資物業(yè)面積增長(zhǎng)也有賴于母公司華潤(rùn)集團(tuán)這棵“大樹(shù)”：2020年6月，華潤(rùn)置地與華潤(rùn)集團(tuán)若干附屬子公司簽訂四份收購(gòu)協(xié)議，項(xiàng)目金額25.57億元，較估計(jì)市值折讓7%，分別位于沈陽(yáng)、北京、寧波、深圳，包含四大購(gòu)物中心和一個(gè)住宅大廈。
據(jù)了解，這四個(gè)購(gòu)物中心均為開(kāi)業(yè)不久或即將開(kāi)業(yè)，這一舉措也被市場(chǎng)解讀為華潤(rùn)集團(tuán)總經(jīng)理王祥明接任為華潤(rùn)置地董事會(huì)主席所帶來(lái)的一大利好，與母公司關(guān)系更為熟絡(luò)。
母公司孵化，一直是華潤(rùn)置地獲取高性價(jià)比土地儲(chǔ)備的途徑之一。
投資物業(yè)面積處于穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，開(kāi)業(yè)計(jì)劃亦隨之運(yùn)轉(zhuǎn)。
于2020年6月30日，華潤(rùn)已開(kāi)業(yè)萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯合計(jì)42個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目50個(gè)，另有管理輸出購(gòu)物中心項(xiàng)目28個(gè)，購(gòu)物中心在營(yíng)總樓面面積達(dá)542萬(wàn)平方米。
萬(wàn)象道
圍繞華潤(rùn)置地投資性物業(yè)發(fā)展的討論一直有之，而且，過(guò)去一年也是具有標(biāo)志性意義的一年。
2020年下半年，華潤(rùn)置地分拆物管+商管平臺(tái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市，成為資本市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，而這一分拆上市計(jì)劃在三年前已經(jīng)開(kāi)始籌劃。
據(jù)了解，商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理是華潤(rùn)置地綜合商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資業(yè)務(wù)的一部分，不另向購(gòu)物中心索取商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的費(fèi)用。自2020年1月起，商業(yè)運(yùn)營(yíng)作為獨(dú)立的創(chuàng)收業(yè)務(wù)，確定業(yè)務(wù)收入。
于2020年8月21號(hào)遞交申請(qǐng)表，管理層稱這是一個(gè)基于戰(zhàn)略引領(lǐng)之下的水到渠成考慮，分拆子公司上市能夠增厚母公司凈資產(chǎn)、改善負(fù)債指標(biāo)。
雖然商管業(yè)務(wù)注入稍顯匆忙，但這部分才是華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市的最大亮點(diǎn)所在。
從數(shù)據(jù)看，2017年至2019年以及2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理營(yíng)收分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元、14.53億元，分別占收入的32.9%、37.6%、40.8%及46.4%，逐步上升，復(fù)合增長(zhǎng)率為52.68%。
住宅物管方面收入占比一直在下降，從67.1%降至53.6%。明顯可以看出，華潤(rùn)萬(wàn)象生活板塊業(yè)務(wù)重心的發(fā)展變化。
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截至2020年6月末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，另向51個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積560萬(wàn)平方米。
不同于傳統(tǒng)物業(yè)平臺(tái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊能夠大幅拉動(dòng)毛利率。2017-2019年以及2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率分別為13.0%、15.0%、16.1%、18.0%、24.1%及35.79%。該部分上升，主要是由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入增加，而該分部的毛利率高于住宅物業(yè)管理服務(wù)分部。
但亦有不確定性部分，比如華潤(rùn)萬(wàn)象生活歷年產(chǎn)生利潤(rùn)中來(lái)自于投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益比例并不小，這一指標(biāo)在短期內(nèi)不能緩解現(xiàn)金流問(wèn)題，只有對(duì)該投資物業(yè)進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓等操作時(shí)才能變現(xiàn)。
招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活于2017年、2018年、2019年產(chǎn)生的投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益分別為3.44億元、3.13億元、0.48億元。如果按照核心利潤(rùn)口徑進(jìn)行測(cè)算，2017-2019年核心利潤(rùn)分別為1.31億元、1.88億元和3.29億元。
市場(chǎng)給出的反應(yīng)證明，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以雙平臺(tái)發(fā)展的模式是被認(rèn)可的，最終每股發(fā)售定價(jià)22.3港元，香港公開(kāi)發(fā)售獲29.78倍認(rèn)購(gòu)，國(guó)際發(fā)售方面獲11.8倍認(rèn)購(gòu)。
據(jù)稱，華潤(rùn)萬(wàn)象生活是2020年所有IPO發(fā)行中最受機(jī)構(gòu)投資人追捧的項(xiàng)目之一。7家基石投資者(GIC、高瓴、平安、潤(rùn)暉、國(guó)調(diào)、Matthews、GLP)，合計(jì)認(rèn)購(gòu)6.5億美金，占高端綠鞋前發(fā)行規(guī)模41.1%。
瑞銀曾發(fā)表研究報(bào)告稱，華潤(rùn)萬(wàn)象生活長(zhǎng)遠(yuǎn)而言具高增長(zhǎng)的潛在能力，及對(duì)商場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性正面看法，認(rèn)為商業(yè)物管業(yè)務(wù)的估值理應(yīng)比住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)高得多。
其續(xù)指，基于商場(chǎng)零售銷售增長(zhǎng)潛力及新商場(chǎng)開(kāi)幕，預(yù)期華潤(rùn)萬(wàn)象生活2019至2022年每股盈利年復(fù)合增長(zhǎng)率為77%，2022年至2024年的每股盈利年復(fù)合增長(zhǎng)為30%。
關(guān)于投資物業(yè)的另一標(biāo)志性事件，依然與資本市場(chǎng)相關(guān)，即華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)板塊首次試水資產(chǎn)證券化。
2020年9月，據(jù)深交所固定收益信息平臺(tái)顯示，中信證券-華潤(rùn)置地成都萬(wàn)象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。歷時(shí)三個(gè)多月，該CMBS成功發(fā)行，規(guī)模25.01億元，優(yōu)先級(jí)AAA評(píng)級(jí)，期限18年，優(yōu)先級(jí)票面利率為3.8%，全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為2.56倍。
此次CMBS發(fā)行的底層資產(chǎn)為成都萬(wàn)象城，總建筑面積31.76萬(wàn)平米，于2004年12月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，是華潤(rùn)置地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的第一年。
新“萬(wàn)象”剛上路，風(fēng)雨仍未定，華潤(rùn)置地正試圖講好這一全新的資本故事。
