3點剛過，李思源拿著文件袋走進會議室。

他的神色看起來有些匆忙。旁邊的工作人員稱，李思源先生才從北京飛至廣州落地，午餐都沒來得及吃；而就在前兩天，我們才剛在上海舉辦的觀點商業(yè)年會上碰了面。

一周輾轉(zhuǎn)多個地方，是這位富力商業(yè)板塊執(zhí)掌人的工作常態(tài)。

從2008年富力首次進軍商業(yè)地產(chǎn)，到2018年富力集團進一步整合資源成立商業(yè)運營管理公司，身為富力集團商管董事長的李思源，見證、成就了富力商業(yè)板塊從“0”一路發(fā)展壯大到現(xiàn)在。

即使行程勞累，李思源依然保持著一貫的風度。一頭銀白色頭發(fā)梳得整齊，黑色西裝穿著得體，喝了幾口咖啡之后，他便坐在沙發(fā)與我們聊了起來。

對于當下的行業(yè)環(huán)境，眼前這位商業(yè)地產(chǎn)人以“培養(yǎng)孩子”類比。

“我一直認為做商業(yè)地產(chǎn)就像培養(yǎng)孩子一樣。你需要培養(yǎng)他，但距離他真正有賺錢的能力、能夠回報家庭，還要有一段時間。他也會有情緒，也有自己面臨的問題�！崩钏荚捶Q，要給商業(yè)多一些耐心。

商業(yè)復蘇

毫無疑問，“疫情”二字真實且深刻地改變了經(jīng)濟與民生。

商業(yè)地產(chǎn)領域影響頗深，數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，全球商業(yè)地產(chǎn)投資額同比下降了57%至1090億美元，創(chuàng)下2010年以來的季度最低值。

至于富力商業(yè)，則在疫情發(fā)生之初制訂了商場緊急情況應急處理預案，開展加強消毒工程設備、多點增設體溫測量、民生超市保供應不漲價等工作；同時，與其他商業(yè)地產(chǎn)商一樣迅速開展了租金免除支持。

據(jù)悉，在形勢嚴峻的1月底至2月初，富力商業(yè)免除了北京富力廣場、廣州富力海珠城等共八個項目的所有商戶租金。

“疫情影響肯定有，但是現(xiàn)在基本整個中國市場穩(wěn)住了。商業(yè)也逐漸復蘇，如今無論是項目還是商戶都已逐步恢復活力。”李思源說起話來慢條斯理。

其提到了國民購買力，“我們國家對整個世界的消費力度攤分比例很高，而現(xiàn)在很多消費需求都留在了國內(nèi)。”以進駐各大商場的重奢品牌為例，“例如今年疫情以來，國內(nèi)有些奢侈品店鋪一個月達到過億的零售額�！�

因此，李思源認為國內(nèi)中高端消費市場潛力巨大。

“以前有段時間重奢在每一個城市只有一家，所以很多都退了，但現(xiàn)在可能又會回來了�！边@與疫情在海外的局勢相關，“疫情還在持續(xù)，大家跑去國外購物沒那么容易了�！�

李思源提到，富力商業(yè)同樣看中中高端消費的市場空間，在2021年有機會即將亮相的高端生活方式購物中心——哈爾濱富力廣場，便是其中一個典型例子，該項目將重點引進眾多精品國際品牌，著力打造哈爾濱濱江購物休閑豪華新體驗，迎合當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)中高端消費的發(fā)展風口。

相比零售業(yè)態(tài)，則有部分商業(yè)行業(yè)在疫情中遭受重創(chuàng)，比如旅游、酒店行業(yè)。如有上市酒店企業(yè)披露，2020年一季度該企業(yè)超3000間運營酒店房間累計入住率僅為25.1%，去年同期為75.6%。

直到今年中秋加國慶8天小長假前后，這些與出行緊密相關的行業(yè)才算緩了口氣過來。“假期時國內(nèi)的旅游業(yè)恢復還是比較明顯的，也帶動了酒店業(yè)績�！�

談到酒店，李思源言語中多了絲自豪。據(jù)悉，除了掌管富力商業(yè)及旗下購物中心、寫字樓、物流園業(yè)態(tài)，其還負責富力集團旗下酒店的開發(fā)拓展工作。

“我們集團旗下酒店如今都恢復得不錯，業(yè)績跟去年同比可能還有增長。”

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在今年“十一”期間，富力集團旗下酒店合計實現(xiàn)營業(yè)收入約2.15億元。其中，國際品牌酒店收入約1.03億元，同比增長26.9%；萬達品牌酒店收入約1.12億元，同比增長21%；酒店平均入住率遠超去年同期，峰值入住率近90%。

產(chǎn)品線背后的商業(yè)情懷

“那購物中心的開業(yè)速度會受影響嗎？”

回到自身富力商業(yè)的擴張，李思源坦言，受疫情影響旗下商業(yè)項目開業(yè)有一定的延后。不過可喜的是，截至目前，今年富力商業(yè)旗下的南京富力星光鄰、通州富力星光里等社區(qū)商業(yè)型項目，都已有部分商戶開業(yè)。

商業(yè)項目開業(yè)及擴張速度的快慢與否，更多是公司“根基”使然。李思源稱，在公司整體的項目規(guī)劃發(fā)展節(jié)奏下，旗下商業(yè)項目籌備時間會比一般商業(yè)項目長一些。

究其原因，富力商業(yè)旗下項目尤其是社區(qū)型商業(yè)，大多都是拿地時與住宅相配套的商業(yè)，含有一定的自持比例要求�！拔覀兊囊恍╉椖繗w屬于地區(qū)公司，地區(qū)公司對于商業(yè)項目的開發(fā)、建造都有自己的節(jié)奏，需要協(xié)同住宅、商業(yè)等多個板塊以整體化思維進行規(guī)劃，所以我們是按照自己的節(jié)奏，穩(wěn)扎穩(wěn)打地前進�！�

據(jù)悉，富力商業(yè)旗下購物中心劃分為“富力廣場”系列與“富力星光”系列兩條產(chǎn)品線，分別對應城市綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體兩種不同產(chǎn)品。

其中，富力星光系在消費場景細分的基礎上，延展出“鄰、里、坊、大道”四個細分子系列。

不為大眾所熟知的是，“星光”二字對于富力而言有著特殊含義�！斑@跟我們很多年前做街區(qū)時的命名有關系，當時我們叫星光大道，后來出于情懷，就延續(xù)了星光這個充滿詩意的詞，演變成星光鄰、星光里、星光坊等等”。

在李思源看來，每個人定品牌的時候都有自己的情懷。在整合集團資源打造富力商業(yè)產(chǎn)品線品牌時，早年的情懷便延續(xù)了下來，并結(jié)合集團企業(yè)文化，延伸出相應的產(chǎn)品線分支。而打造“富力廣場”和“富力星光”系列的初衷，是為消費者的美好生活注入活力，讓富力商業(yè)項目成為消費者工作與生活之間的第三空間，成為點亮日常生活的“星光”。

據(jù)李思源介紹，打磨兩條產(chǎn)品線時背后的考量主要有兩點：其一，順應城市化進程多核心的發(fā)展趨勢，為消費者打造在工作或家庭生活半徑之內(nèi)的，功能齊全的新商圈；其二，讓來到新商圈安家、工作，并前往富力商業(yè)項目的人們，可以獲得毫不遜色于傳統(tǒng)商圈、情感與價值并重的體驗。

雖侃侃而談于產(chǎn)品線的規(guī)劃，但提到輕資產(chǎn)輸出這一快速擴大規(guī)�；�的發(fā)展路徑時，李思源則保有自己的態(tài)度與原則。

其表示，富力商業(yè)不排除會有一些合作項目，但這種輕資產(chǎn)輸出管理的模式目前并不對外，只針對于合作項目，與公開轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)管理并不相同。

“比如我們和某一家企業(yè)合作開發(fā)項目，如果其中有商業(yè)部分，我們會與合作伙伴進行溝通，如果雙方經(jīng)過探討認為商業(yè)部分適合由我們來做輕資產(chǎn)管理，那我們就會進行輕資產(chǎn)輸出。目前還不會單獨做一些輕資產(chǎn)輸出的項目，不過未來如有合適的機會，也不排除拓展的可能性�！崩钏荚丛敿毥忉尩�。

自生的增長潛能

輕資產(chǎn)輸出也好，收購也罷，對于這些所謂的擴張路徑，李思源似乎都是冷靜、清醒的。

“你發(fā)現(xiàn)沒？我們一直都沒有在市場上做很激進的競爭，我們按照自己的步伐和勢頭去走�！崩钏荚纯谥械母涣ι虡I(yè)，有著自身獨特的發(fā)展步伐。

這些話背后指向了富力商業(yè)對于項目的衡量指標，即回報率——“在應對市場時大家都有不同的方式，各施各法。我們不能說誰優(yōu)誰劣，但我們要看結(jié)果、看利潤率，看你給投資者的回報率�！�

李思源闡述自己的商業(yè)看法：蓋一個商場不僅是投錢，還要看回報率是否成正比。“做項目是可以建造得很快，但相應的成本會非常高，回報期也很長，如果以做一個投資性物業(yè)來看是有些欠妥的。”

“我們有激情，但是速度就是這樣，因為有些固定的模式讓你按照自己的路徑穩(wěn)扎穩(wěn)打，不懈前進�！崩钏荚捶Q，當速度沒那么明顯的話，富力商業(yè)選擇把質(zhì)量做穩(wěn)、做優(yōu)，按照自己的步伐來走。

雖眼前這位掌舵者前后說了兩次“規(guī)模不是首要追求”，但從富力商業(yè)當前的發(fā)展模式中，還是可以窺探出一些自生的增長潛能。

據(jù)李思源介紹，富力商業(yè)目前運營中的商業(yè)資產(chǎn)已超200萬平方米，同時亦有70余萬平方米的在建項目及近百萬平方米的籌備項目，商業(yè)資產(chǎn)總體量已超370萬平方米。

未來三到五年間，富力商業(yè)將有十余個新項目陸續(xù)開業(yè)入市，多落子于北京、上海、杭州、哈爾濱、重慶等重點城市。

李思源如數(shù)家珍般介紹著近幾年的開業(yè)計劃：上海奉賢項目和哈爾濱項目都在爭取明年開業(yè)，北京通州項目預計明年會交付，重慶西城富力坊規(guī)劃剛定下，已在穩(wěn)步籌備中……

“富力商業(yè)旗下兩條產(chǎn)品線很快將在全國范圍內(nèi)形成星羅棋布的格局�！崩钏荚捶Q。

與此同時，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐步邁進存量時代，地產(chǎn)商們也面臨著挖掘提升存量物業(yè)資產(chǎn)價值的考題。此前，富力商業(yè)旗下的重慶富力坊便是通過存量物業(yè)進行改造活化的項目。

不可忽視的是，富力集團手中還掌握著大量舊改資源。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力集團在全國參與70多個城市更新項目，規(guī)劃總建面超7000萬平米。在廣州，富力是舊村改造實施項目最多的企業(yè)之一，涉及約16條舊村。同時，年報指出，富力預計未來數(shù)年內(nèi)通過城市更新項目轉(zhuǎn)化的潛在土儲面積超過4000萬平方米。

李思源在談話中就主動提起了最近富力與合景聯(lián)合新簽的廣州天河吉山村舊改項目，該項目總用地面積134.76公頃，預計投資金額約206億元。

一般而言，這些舊改項目都有一定的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套，李思源便表示，未來這些舊改商業(yè)配套的社區(qū)商業(yè)或商業(yè)綜合體也是富力商業(yè)的機會點。

“關于舊改商業(yè)的承接，要視乎多方面因素的綜合考量和整體把握。項目的產(chǎn)權(quán)是屬于村的，即使富力拿來也只是經(jīng)營方，不是自持方�！崩钏荚捶Q，在村民沒有選擇第三方作為配套商業(yè)的合作伙伴時，富力作為城市美好生活運營商和舊改項目改造方，會從社區(qū)、周邊居民的需求出發(fā)，為消費者們提供更加完善的解決方案。

而除了購物中心、寫字樓，值得一提的是，目前富力商業(yè)旗下另一業(yè)態(tài)物流園也有了新進展。廣州富力國際空港物流園是富力商業(yè)乃至富力集團旗下唯一擁有的物流園區(qū)，同時也是華南區(qū)域規(guī)模最大的單體物流園，總建筑面積約138萬平方米。

李思源對該物流園項目的建設甚是滿意，“物流園在10年前開始從零籌備，到現(xiàn)在已經(jīng)拓展了10年以上，取得這個成績可以說成長非常迅速，目前項目很成功，我們也不排除找合作方。”

其透露，項目目前投入運營的已經(jīng)有超90萬平方米，且在未來也不排除有把物流園發(fā)展模式復制到其他城市的可能。

而于近期11月9日，富力宣布國際空港物流園以44.1億元引進了黑石集團。黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇就對觀點地產(chǎn)新媒體表示，“這次交易是基于標的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市�！�

另悉，后面園區(qū)尚余未開發(fā)運營的體量將由富力和黑石共同負責運營、管理，借由黑石方面的資源引進，建造更多冷藏設施和機構(gòu)級水平的倉庫，預計在未來的2-3年陸續(xù)落成。

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對富力集團商業(yè)運營管理公司董事長李思源先生的采訪實錄節(jié)選：

觀點地產(chǎn)新媒體：疫情對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生不小改變，在您看來發(fā)生了什么變化呢？

李思源：首先是租金變化，不同的業(yè)態(tài)有不同的政策，比如說購物中心方面很早就有企業(yè)宣布減免租金。富力商業(yè)旗下的一些商場也根據(jù)公司、集團的指引實行減免租金的舉措，對租戶來說還是給予很大的支持。

疫情從兩方面來看，一方面使得大家對個人的健康更關注，另外對某些行業(yè)也有一些調(diào)整，甚至產(chǎn)生非常巨大的影響，比如說酒店行業(yè)、旅游行業(yè)。例如旅游行業(yè)現(xiàn)在只能在國內(nèi)恢復，國外沒辦法。當然假期時國內(nèi)的旅游業(yè)恢復還是比較明顯的，從五一到十一，也帶動了酒店業(yè)績。我們集團旗下也有很多酒店，現(xiàn)在這些酒店都恢復得不錯，可能跟去年同比還有增長，因為國內(nèi)旅游在恢復。

所以我們國家對整個世界的消費力度攤分比例很高，現(xiàn)在很多消費需求都留在了國內(nèi)，比如某些高奢店一個月做一個多億的銷售額。還有比如房地產(chǎn)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)疫情情況下受到影響不大，市場還是良性的，甚至在有些城市的二手房漲得特別好，可能是趕上換房時間，本來大家就有一些改善需求，疫情也許會使它提早發(fā)生。

今年也有很多公司上市，在香港有，在國內(nèi)也有，而且股價表現(xiàn)都不錯，特別是一些零售股漲得比較好。因為國民的消費力還存在，而且還在不斷增加，一些國外奢侈品牌在中國的鋪店力度也加大了。

隨著國內(nèi)防疫進入常態(tài)化階段，商業(yè)逐漸復蘇，如今無論是項目還是商戶都已逐步恢復活力。

觀點地產(chǎn)新媒體：富力商業(yè)的購物中心開業(yè)速度會受到影響嗎？

李思源：我們商業(yè)項目的籌備時間相對會長一點。我們的一些項目歸屬于地區(qū)公司，地區(qū)公司對于商業(yè)項目的開發(fā)、建造都有自己的節(jié)奏，需要協(xié)同住宅、商業(yè)等多個板塊以整體化思維進行規(guī)劃，所以我們是按照自己的節(jié)奏，穩(wěn)扎穩(wěn)打地前進。

觀點地產(chǎn)新媒體：旗下項目都是自持居多嗎？

李思源：當你買一塊地的時候，政府對你的自持比例是有要求的，自持部分可能是寫字樓、酒店或商業(yè)，我們會做一個區(qū)分。我們根據(jù)項目實際情況來判斷，沒有一個固定的比例。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在進行輕資產(chǎn)輸出的項目似乎不多？

李思源：不多，現(xiàn)階段合作項目才有可能進行輕資產(chǎn)輸出。比如我們和某一家企業(yè)合作開發(fā)項目，如果其中有商業(yè)部分，我們會與合作伙伴進行溝通，如果雙方經(jīng)過探討認為商業(yè)部分適合由我們來做輕資產(chǎn)管理，那我們就會進行輕資產(chǎn)輸出。目前還不會單獨做一些輕資產(chǎn)輸出的項目，不過未來如有合適的機會，也不排除拓展的可能性。

觀點地產(chǎn)新媒體：近期是否會有其他快速擴張的計劃？

李思源：我們一直都沒在市場做很激進的競爭，我們按照自己的步伐和勢頭去走。因為蓋一個商場不僅是投錢，還要看回報率是否是成正比的。做項目是可以建造得很快，但相應的成本會非常高，回報期也很長，如果以做一個投資性的物業(yè)來看是有些欠妥的。

觀點地產(chǎn)新媒體：未來會不會有哪個階段對資產(chǎn)規(guī)模有一個明顯提升的要求？還是說堅持比較平穩(wěn)發(fā)展？

李思源：我們還是按照自己的步伐去進行自持物業(yè)的拓展，用自己的節(jié)奏去做。我們有激情，但是速度就是這樣，因為有些固定的模式讓你按照自己的路徑穩(wěn)扎穩(wěn)打，不懈前進。

觀點地產(chǎn)新媒體：物流園還會繼續(xù)拓展嗎？還是花都項目是一個特例？

李思源：物流園這一塊我們已經(jīng)拓展了10年以上，目前的表現(xiàn)非常好，也不排除找合作方。在合作方本身的能力、項目的回報等方面能達到我們的要求時，我們是愿意攜手新的合作方，但這不等于全售，可能是股份的合并等等，這樣可以擴大我們的拓展空間。

而且中國因為疫情的原因，物流站、物流園的概念越發(fā)被關注，大家對物流的價值很認可，整個物流行業(yè)都迎來了新的發(fā)展機遇。而廣州國際空港物流園這個項目是很成功的，總建面有138萬平米，現(xiàn)在已投入運營的有90多萬平米。我們在10年前從零籌備，拓展期就是最近這6年的時間，到今天取得這樣的成績，發(fā)展速度很快。在未來，也不排除有把物流園發(fā)展模式復制到其他城市的可能。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在國內(nèi)的商業(yè)項目，如果算上今年開業(yè)的，大概會有多少體量？

李思源：富力商業(yè)目前運營中的商業(yè)資產(chǎn)已超200萬平方米，同時亦有70余萬平方米的在建項目及近百萬平方米的籌備項目，商業(yè)資產(chǎn)總體量已超370萬平方米。今年南京星光鄰和通州星光里均有部分商戶開業(yè)。我們的項目開業(yè)計劃受疫情影響有一定的延后，上海奉賢項目和哈爾濱項目都在爭取明年開業(yè)，北京通州項目預計明年會交付，重慶西城富力坊規(guī)劃剛定下，已在穩(wěn)步籌備中…………

觀點地產(chǎn)新媒體：馬來西亞新山的富力廣場情況怎么樣？

李思源：新山項目在2018年試營業(yè)，今年正式營業(yè)，所以營業(yè)時間接近兩年了。新山是一個緊鄰新加坡的華人城市。很多人選擇住在新山，每天過關到新加坡去工作�，F(xiàn)在因為疫情，新加坡口岸暫時沒有完全開放，所以受到一定的影響。

但是，新山像我們這么大規(guī)模的商業(yè)項目還不是很多，所以馬來西亞新山富力廣場還是有一定的固定客群。面對全球疫情這個客觀存在的外部環(huán)境，我們也在耐心等待市場逐漸恢復。

觀點地產(chǎn)新媒體：近幾年老是說商業(yè)地產(chǎn)處于寒冬，您對此怎么看？

李思源：當房地產(chǎn)市場包括商業(yè)地產(chǎn)進入階段性調(diào)整期，總會有不少“經(jīng)歷寒冬期”的類似說法，但我個人并不認同�；剡^頭看中國商業(yè)地產(chǎn)這30年，市場呈現(xiàn)波段式上升的態(tài)勢，總體曲線是健康穩(wěn)定的，而經(jīng)驗更是告訴我們其實并沒有什么“寒冬期”，每一次調(diào)整都是為了停下來接受市場的洗禮、優(yōu)勝劣汰，然后更好地出發(fā)。

為什么到目前我覺得商業(yè)像個小孩呢？因為你要培養(yǎng)他，但距離他真正有賺錢的能力回報給家庭，還需要有一段時間。他也會有情緒，他也有自己發(fā)生的問題、有市場問題、有個別因素問題、有前期遺留下來的問題、還有管理的問題等各種因素疊加影響。

如果每個小孩培養(yǎng)制度都一樣出色的話，大家都上清華、北大了。還是會有區(qū)分的，有些是在名校，有些是在普通的學校，所以還是守住，守穩(wěn)，每個環(huán)節(jié)都是很重要的。

整體而言，商業(yè)體還是看地段，一個小孩的家庭背景好，他成長以后也不會太差。家庭背景有點問題的話，還是會辛苦一點，苦學生成功的也很多，但相對還是更困難的。

就像經(jīng)營公司一樣，我們還是要按照程序去做，按照自己的步伐來走，當速度沒那么明顯的時候，我們選擇把質(zhì)量做穩(wěn)、做優(yōu)。規(guī)模不是我們首要的追求，當然，我們也不會忽略這個比例。