近年來，隨著四五線城市經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，也促使更多的知名房企紛紛下沉至四五線城市投資發(fā)展，引爆四五線城市開發(fā)熱潮，商業(yè)地產(chǎn)模式也逐漸走入四五線城市并且在悄悄改變著四五線城市的商業(yè)變革，引領(lǐng)著商業(yè)不斷發(fā)展提升。

開發(fā)商選擇下沉四五線城市固然是相中其廣闊的市場前景、較低的開發(fā)成本及地方政府的優(yōu)惠與支持。但多數(shù)房企仍然還是以開放商品房為主導(dǎo)，而敢于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的因自身綜合體的配套加持在市場上在價(jià)格和市場占有率上都更勝一籌，由此可見商業(yè)地產(chǎn)對四五線城市的整體發(fā)展格局是有著重要的影響作用。

那么，我國當(dāng)前的四五線城市在商業(yè)地產(chǎn)的影響下商業(yè)發(fā)生了怎樣的變化？商業(yè)地產(chǎn)在四五線城市將如何發(fā)展？是值得我們研究的課題。

四五線城市一般城市規(guī)模中等，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，交通不夠便利，商業(yè)發(fā)展水平整體處于落后狀態(tài)，大型企業(yè)數(shù)量有限，轄區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)人口仍占較大比重，各自正在探求工業(yè)化的發(fā)展方向。商業(yè)模式也相對簡單、落后，多為小型百貨、超市、賣場、商業(yè)街、批發(fā)市場等主要形式，在過往發(fā)展過程中，四五線城市商業(yè)布局始終處于較為集中的狀態(tài)，僅有的商業(yè)街區(qū)也缺乏合理的規(guī)劃，業(yè)態(tài)搭配也是以：雜、亂為主，缺乏商業(yè)特色，多為個(gè)體自主經(jīng)營，且傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位難以打破的，由于整體經(jīng)濟(jì)增長水平和消費(fèi)能力的限制，商業(yè)難以承受大體量的商業(yè)體的生存，商業(yè)經(jīng)濟(jì)也始終無法成為四五線城市發(fā)展的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)。

此外，四五線城市原有的經(jīng)濟(jì)水平也決定了老百姓的收入水平，也決定了商業(yè)入駐的品牌水平，四五線城市多為低端自營品牌，缺乏真正的品牌性。

因而商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)駐對四五線城市商業(yè)格局的改變是顛覆性的：

一、四五線城市城市化發(fā)展水平不斷提升，居民的經(jīng)濟(jì)水平及消費(fèi)能力也在不斷提升對新商業(yè)模式的接受程度也在逐步提升這也就預(yù)示這對商業(yè)綜合體的模式也將逐步成為城市發(fā)展的主流

二、四五線城市的商業(yè)綜合體首先它具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：市場競爭小、商業(yè)體量適中、位置多在城市中心、交通便利、配套齊全；這些是現(xiàn)有一二線城市綜合體不具備的優(yōu)勢

三、四五線城是也逐漸成為國內(nèi)外知名品牌開發(fā)的樂土，品牌加盟及準(zhǔn)入條件也逐步把四五線城市列為發(fā)展范圍。

正如杭州第五季商業(yè)管理有限公司傾力打造的“建甌江濱國際廣場”正是四五線城市商業(yè)綜合體的標(biāo)準(zhǔn)模式，建甌市人口54萬，城區(qū)人口約25萬，江濱國際廣場位置地處建甌老城區(qū)中心，交通便利他的發(fā)展將逐步取代建甌老城區(qū)步行街的商業(yè)模式，同時(shí)作為建甌真正意義上的首個(gè)商業(yè)城市綜合體更多知名品牌也完成了建甌首秀：永輝BRAVO、肯德基、麥當(dāng)勞標(biāo)準(zhǔn)店、85度C等均是首次進(jìn)入建甌。

作為第五季（香港）國際集團(tuán)旗下的杭州第五季商業(yè)管理有限公司，一直堅(jiān)持以市場研究為導(dǎo)向，以專業(yè)化為根本，以豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)為保障，以商業(yè)運(yùn)營為特色，以實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)為宗旨。為客戶提供住宅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研、定位、策劃、營銷等全程服務(wù)，服務(wù)過綠城、恒大、嘉凱城、濱江、金地等品牌及近50個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)建甌江濱國際廣場項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，第五季商業(yè)管理有限公司商業(yè)總經(jīng)理朱敏航介紹，建甌江濱國際廣場打造的是四五線城市的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)綜合體，規(guī)劃的全業(yè)態(tài)模式，因?yàn)樽鳛樗奈寰�城市商業(yè)綜合體的發(fā)展他需要滿足的是消費(fèi)者全方位的需求，因而項(xiàng)目的整體將以體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，現(xiàn)有體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比在40%；與過往一二線城市的商業(yè)綜合體比較不僅僅是作為消費(fèi)者購物休閑娛樂的場所，更多的是生活全需求，購物體驗(yàn)逐步邊緣化將至少作為順帶行為，四五線城市較一二線城市而言人口基數(shù)小，綜合體輻射的人口數(shù)較小，這就要求消費(fèi)者到店頻率需要提升才能滿足商業(yè)綜合體的發(fā)展需求，如何提升綜合體的到店頻率，就勢必要求綜合體能滿足消費(fèi)者的全方位需求；綜合體不再是純粹的購物中心，他的發(fā)展將不斷形成消費(fèi)者的非購物狀態(tài)而是成為商務(wù)、學(xué)習(xí)、交流的中心，購物不是主導(dǎo)而成為了附加行為。

朱敏航還指出：“要想讓四五線城市的綜合體能夠適應(yīng)城市的發(fā)展就必須不斷的提升體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例，讓他成為一個(gè)城市的中心的同時(shí)也要成為消費(fèi)者的生活中心，讓其成為每個(gè)家庭必不可少的環(huán)節(jié)”。因此體驗(yàn)板塊的提升是必然趨勢。

總而言之，四五線城市是商業(yè)地產(chǎn)未來的機(jī)會點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)駐也將提升四五線城市的商業(yè)水平，在一二線甚至三線城市的商業(yè)綜合體趨于飽和、競爭激烈、成本攀升的形勢下，四五線城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)是順應(yīng)著四五線城市商業(yè)的發(fā)展趨勢的必然產(chǎn)物，他的出現(xiàn)將逐步提升商業(yè)經(jīng)濟(jì)在各自城市的影響力，伴隨著商業(yè)綜合體也將引申出更多商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式促使一個(gè)城市不斷的進(jìn)步和發(fā)展，四五線城市商業(yè)布局和人口情況都是推動其發(fā)展的有利因素。

數(shù)據(jù)顯示，目前四五線城市的人口占全國城市人口的53%，但商業(yè)綜合體僅占全國的16.5%。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，四五線城市人口數(shù)量還將增加，居民的收入、消費(fèi)水平以及對生活品質(zhì)的要求都會隨之增高，這將給四五線城市的商業(yè)開發(fā)提供助力，商業(yè)綜合體的發(fā)展是大勢所趨，雖然四五線城市受到商業(yè)房企熱捧，但也應(yīng)注意到市場暗藏的風(fēng)險(xiǎn)；“市場很大，但是利潤空間很小。四五線城市基本缺乏專業(yè)開發(fā)商，運(yùn)營者如果不懂商業(yè)要想取得成功將困難重重。商業(yè)綜合體與所在城市是相互依托互相成就的關(guān)系，四五線城市的市場需要商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)也在不斷的提升優(yōu)化商業(yè)環(huán)境。