出品/聯(lián)商專欄
撰文/聯(lián)商高級顧問團成員 王國平
圖片/企業(yè)供圖
寶龍商業(yè)上市以來，可謂動作頻頻。以往的大事件流量加起來都沒有今年的關(guān)注度高。作為商管上市頭馬，欲望與野心不會太小，引發(fā)如此多的熱點，似乎要大干一場。
1000多萬股的獎勵對于一向以平價工資著稱的寶龍是破天荒的，沒人想到寶龍會出這樣的大手筆。寶龍向來是高端人才因家族因素留不住，中端人才因工資不高留不住，寶龍商業(yè)人來人往都是客。這次應(yīng)該是寶龍真的急了，想在商業(yè)板塊干一番事業(yè)，不想再像以前那樣混著。
同是二代在老家的手筆，晉江寶龍廣場已經(jīng)冷冷清清，還不如恒安二代在鎮(zhèn)上做的上悅城，當(dāng)然世茂項目也差不多。對于當(dāng)?shù)卦缙谏虡I(yè)SM、德輝等基本不構(gòu)成任何威脅。
寶龍大手筆應(yīng)該一方面是給自己人看的，這次真的要破局，希望能夠樹立一盤棋；另一方面是給外面看的，寶龍不摳，只要有實力，給錢給股份都能談。
商業(yè)地產(chǎn)全國鋪開的窗口已經(jīng)在關(guān)閉，以前萬達能夠全攻全守在于地方?jīng)]有像樣對手盤，只要全力沖就好了。就算個別地區(qū)遇到阻力，也可以以時間換空間，再調(diào)兵遣將。當(dāng)達到一定規(guī)模，對于品牌商議價能力也夠大，順風(fēng)順?biāo)�。到了新城發(fā)力的時候，也存在時間窗口。但新城跟品牌商的議價能力遠不及萬達，雖然規(guī)模慢慢上來，問題也不斷浮出水面。繼續(xù)到處鉤地，東打一耙西打一耙，品牌商是跟還是不跟。
寶龍時間還玩全面開花，可能面臨的是各個被擊破。目前不論地方勢力，還是頭部大佬，都已經(jīng)集結(jié)完畢。攻城拔寨沒有地方勢力先發(fā)優(yōu)勢，很多實力品牌基本已經(jīng)落地，玩不出新花樣。華潤、中糧等又蓄勢完畢，進入快速出擊強線城市階段。
新寶龍策略應(yīng)該以夯實、做強區(qū)域為主，強化供應(yīng)鏈鏈接以及效率。未來資源準(zhǔn)備投入基本盤長三角，增量盤灣區(qū)，兩大區(qū)域。
長三角屬于寶龍營收大本營，但在長三角的占比還很低，屬于可以深度滲透區(qū)域。有效放大寶龍在長三角已經(jīng)建立的供應(yīng)鏈資源，與品牌商建立深度鏈接，提高話語權(quán)，為未來其它區(qū)域滲透做足效應(yīng)。
灣區(qū)是國內(nèi)大家看好的最大增量盤，寶龍在灣區(qū)沒有話語權(quán)，只能以并購為主，先積累能量。這也給廣東的輕資產(chǎn)團隊帶來套現(xiàn)的機會，畢竟輕資產(chǎn)現(xiàn)在還是比較苦逼的行業(yè)，釋放部分股權(quán)可以很好改善生活。
寶龍的股份肯定也不會白給，相對應(yīng)的門檻設(shè)置不會低。規(guī)模，只有足夠的規(guī)模才會有話語權(quán)，特別是在軍閥混戰(zhàn)的格局下。
寶龍比較確定的增量是自有物業(yè)增量，只要時間節(jié)點沒什么出入，未來都會準(zhǔn)時開業(yè)。寶龍自有物業(yè)供量畢竟有限，在眾多對手盤都在拼規(guī)模的時候，那點增量遠遠不能滿足需求。
變量在于加盟店、輕資產(chǎn)運營的商業(yè)街增量、并購增量。
大開一般自己做購物中心，小開市場則由各地小商管團隊操盤運作。這幾年大開都在搶加盟店市場，并且大開商管搶到的市場份額呈上升趨勢。在大開這一緯度來看，寶龍在搶加盟市場并沒有什么優(yōu)勢，萬達全國鋪開，世紀(jì)金源在西南有著強勢地位等等。寶龍到現(xiàn)在儲備的加盟店有限。寶龍需要加強團隊配置，并且優(yōu)化運營能力，未來才有機會。
寶龍并購的浙江星匯以輕資產(chǎn)見長，星匯兩位創(chuàng)始人有萬達、寶龍履歷，與寶龍新團隊磨合阻力應(yīng)該不大�？梢怨餐M入舍命狂奔狀態(tài)。寶龍主攻購物中心產(chǎn)品線，星匯主攻商業(yè)街產(chǎn)品線。兩者共同出擊搶項目，寶龍商業(yè)營收規(guī)模才有機會爆發(fā)性增長。
要搶項目，就要知道市場供量在哪里。目前新增商業(yè)主要來源于三大塊：
1、小開的購物中心等全產(chǎn)品線；
2、大開不愿意做的底商商業(yè)街產(chǎn)品線；
3、城投等單位喜歡過簡單生活，對外招拍掛的各類產(chǎn)品線，包括舊改等。
前兩塊比較市場化，第三塊部分市場化。
小開的供量因為拿不到地已經(jīng)明顯減少，加上地方商管以及大開商管搶食，拿項目越來越難，利潤也越來越低。不過大開商管如果只要規(guī)模，優(yōu)勢還是明顯的。如果規(guī)模、利潤都想要，會被傭金成本更低的地方商管搶走。地方商管要吃飯，哪怕沒什么利潤都得先有項目撐著度過冬天。除非小開房子不好賣，需要大開商管品牌加碼背書。不然只要地方招商團隊能引進幾個知名主力店完全可以背書了。現(xiàn)在在消化的小開項目都是以前捂到現(xiàn)在的，市場其實是在縮窄的。
底商商業(yè)街目前供量最大，除了小開供量，大開供量更大，外加城投等供量。底商不好做在于產(chǎn)品沒有標(biāo)準(zhǔn)化模式，也沒有哪家商管在商業(yè)街實現(xiàn)真正突圍。這個應(yīng)該是寶龍看中星匯的主要原因。
既然加盟店增量有限，誰拿下了市場供量最大的商業(yè)街，誰就最有機會跑出規(guī)模。
商業(yè)街在商管鄙視鏈中處于相對末端，很多商管公司不屑于做這種產(chǎn)品線，畢竟沒有購物中心來得爽。商業(yè)街產(chǎn)品線長期不受商管團隊重視，產(chǎn)品打磨也沒有購物中心精細，卻可能成為頭部玩家最大的勝負手變量。
產(chǎn)品供給端也希望商業(yè)街能夠快速脫手，最好有商管團隊協(xié)助出售。供需雙方都有很高的契合度，真正的難點在于商管團隊供應(yīng)鏈水平，能否順利引入商戶。星匯雖然在浙江扎根，與商戶端、產(chǎn)品供給端的議價能力還可以提升，寶龍也可以進行一定的背書，推動開發(fā)商簽約以及商戶進場。
購物中心產(chǎn)品線因供給受抑制，地方商管對于商業(yè)街產(chǎn)品線重視程度也在加強。未來幾年應(yīng)該會迎來爆發(fā)式增長。現(xiàn)在是誰研發(fā)的產(chǎn)品能夠跑得通，能夠先占據(jù)心智，誰就有機會吃到更大的蛋糕。
從新寶龍的頻頻動作來看，野心應(yīng)該是做強區(qū)域，以點帶線，以線帶面，從以往的全面開花到深度滲透玩法。利用購物中心產(chǎn)品線為重火力攻擊；以商業(yè)街作為變量盤，對區(qū)域進行深度滲透，以實現(xiàn)區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢進向供應(yīng)鏈要話語權(quán)。特別是商業(yè)街產(chǎn)品線靈活，貼近社區(qū)，可以就近消化購買力，抑制對手盤銷售增量。
這種高速擴張，對于寶龍的運營能力會是極大的考驗。以寶龍中期財報來看，薪資這塊并沒有什么變化。也就是寶龍還沒有對運營人員進行必要的儲備，或者運營人員薪資出現(xiàn)集體下降導(dǎo)致財報薪資未增。這種薪資對于新寶龍會是一個極大的硬傷，或者寶龍走的是只要規(guī)模，戰(zhàn)略放棄運營。
寶龍未來規(guī)�？焖僭鲩L是肯定的，但與運營保持一個什么樣的節(jié)奏，才能保證不會在前面進攻時，后院不斷起火，也是寶龍需要思考的問題。
