一筆規(guī)模為20.01億元的ABS，又一次讓繽紛城回到了鎂光燈之下。
9月15日，據(jù)深交所披露，綠地一宗ABS獲得交易所通過(guò)，擬發(fā)行金額20.01億元。該筆債券名稱(chēng)為“海通-徐匯綠地繽紛城資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行人為綠地控股集團(tuán)有限公司，承銷(xiāo)商和管理人為華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司。
作為一家行業(yè)排名前十的房企，綠地使用ABS的方式融資并不稀奇，不過(guò)，以繽紛城作為底層資產(chǎn)的情況卻不多見(jiàn)。
在綠地的商業(yè)體系中，繽紛城或許算得上是最早出現(xiàn)的系列產(chǎn)品之一，同樣，該品牌也是綠地幾年前曾經(jīng)一度向商業(yè)地產(chǎn)傾斜的見(jiàn)證者之一。
早在2014年，時(shí)任綠地商業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理的薛迎杰在接受訪問(wèn)時(shí)表示：“今年，綠地發(fā)展重心開(kāi)始逐步向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，目前已經(jīng)把50%以上的開(kāi)發(fā)量放在商業(yè)地產(chǎn)上。繽紛城，便是我們綠地商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)化布局和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的第一商業(yè)地產(chǎn)品牌。”
當(dāng)時(shí)，薛迎杰還曾提出目標(biāo)稱(chēng)，在未來(lái)三年內(nèi)，綠地將在全國(guó)復(fù)制開(kāi)發(fā)20個(gè)綠地繽紛城商業(yè)項(xiàng)目。
事與愿違的是，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾番熱鬧冷清的周期，而綠地的商業(yè)之路卻似乎并沒(méi)有按照既定方向前進(jìn)。據(jù)官網(wǎng)顯示，于2019年，綠地共只有12個(gè)繽紛城項(xiàng)目在營(yíng)及籌備。而六年前那個(gè)“三年20個(gè)繽紛城”的說(shuō)法，已經(jīng)鮮少為人提及。
始于“繽紛城”
“綠地繽紛城”這個(gè)品牌最早出現(xiàn)在八年前。
2012年6月22日，北京大興綠地繽紛城開(kāi)業(yè)。據(jù)稱(chēng)，該項(xiàng)目是綠地在國(guó)內(nèi)的首個(gè)自持商業(yè)項(xiàng)目，而該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)也意味著綠地集團(tuán)從單一型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)型為綜合性城市綜合體運(yùn)營(yíng)商。
那個(gè)時(shí)候，由于住宅市場(chǎng)恰好處在調(diào)整周期，房企們紛紛轉(zhuǎn)道商業(yè)地產(chǎn)，購(gòu)物中心的數(shù)量也在迅速攀升。
跟隨著房企的擴(kuò)張腳步，購(gòu)物中心也開(kāi)始從一線(xiàn)城市向二線(xiàn)城市普及。與此同時(shí)，包括萬(wàn)達(dá)、新城、寶龍等一眾房企也加快了向三線(xiàn)城市和部分發(fā)達(dá)的四線(xiàn)城市滲透的腳步。
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與之不同的是，綠地的商業(yè)布局從一開(kāi)始便是側(cè)重于一二線(xiàn)城市。除了第一個(gè)、第二個(gè)繽紛城均是落地在北京之外，后續(xù)幾年里，其陸續(xù)進(jìn)入的也都是上海、武漢、成都、寧波等一二線(xiàn)城市。
布局區(qū)域的不同，項(xiàng)目成本也就不同，這也就決定了綠地繽紛城無(wú)法像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)那樣迅速將盤(pán)子做大。事實(shí)上，鑒于土地成本太高，且商業(yè)項(xiàng)目要求周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，資金沉淀量較大等原因；在內(nèi)地房企中，專(zhuān)注于在一二線(xiàn)城市打造購(gòu)物中心的并不多。
換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，大多數(shù)聚焦在一二線(xiàn)城市布局購(gòu)物中心的企業(yè)，往往項(xiàng)目數(shù)量都不會(huì)太多。
能夠看到的是，截止2019年末，大悅城控股已開(kāi)業(yè)10個(gè)大悅城購(gòu)物中心，覆蓋北京、上海、天津、成都、杭州等地；同期，金茂擁有商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目11個(gè)，同樣是集中在北京、上海、南京、長(zhǎng)沙、青島等一二線(xiàn)城市。
雖然城市能級(jí)越高，項(xiàng)目的投資成本較高，但相對(duì)應(yīng)的，租金水平自然也會(huì)越高。從內(nèi)部對(duì)比來(lái)看，以北京和江蘇揚(yáng)州為例，北京大興繽紛城的租金水平明顯要高于揚(yáng)州繽紛城。
其中，北京大興繽紛城2019年出租面積約為6.56萬(wàn)平方米，租金收入為4681.37萬(wàn)元；揚(yáng)州繽紛城2019年出租面積約為2.63萬(wàn)平方米，租金收入為518.49萬(wàn)元。
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從定位上看，繽紛城作為一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目定位于一站式家庭生活休閑消費(fèi)，具體業(yè)態(tài)囊括了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、家庭親子等。從入駐的品牌來(lái)看，其承租實(shí)力算是中游水平。
不過(guò)，和同行對(duì)比之下，綠地繽紛城的租金水平或許還有不少的提升空間。
從數(shù)據(jù)上對(duì)比，同樣在北京大興，同樣是區(qū)域型購(gòu)物中心，具體定位同樣是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)的“一站式”商業(yè)綜合體，而龍湖大興天街約為14.46萬(wàn)平方米的建筑面積，在2019年實(shí)現(xiàn)了2.12億元的租金收入。
按此計(jì)算，龍湖北京大興天街每平方米租金水平明顯遠(yuǎn)高于綠地繽紛城。
綠地商業(yè)變道
盡管“繽紛城”是綠地在商用版塊重點(diǎn)打造的系列品牌，但由于體量較小，在綠地龐大的地產(chǎn)版圖內(nèi)，“繽紛城”系列產(chǎn)品并不算顯眼。
事實(shí)上，在綠地眼中，商業(yè)版塊的“寵兒”也并非是購(gòu)物中心。在繽紛城剛剛?cè)胧心切┠�，商辦物業(yè)、包括超高層項(xiàng)目等才是真正為綠地提供了強(qiáng)助力的業(yè)務(wù)。
憑借超高層項(xiàng)目勾地能夠大大降低土地成本，通過(guò)快周轉(zhuǎn)的模式迅速將住宅和部分寫(xiě)字樓出售，回籠資金后再反哺剩余商業(yè)部分的建設(shè)。
憑此方式，在2014年，綠地以2408億元的銷(xiāo)售額超越了萬(wàn)科，并登頂房企年度銷(xiāo)售排行榜。也正是在那一年，綠地的商辦物業(yè)銷(xiāo)售比例一度超越住宅。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，綠地北京區(qū)域的商住項(xiàng)目占比甚至超過(guò)了90%。
不過(guò)，對(duì)于高度依賴(lài)資本的房企而言，在商業(yè)版塊沉淀的資產(chǎn)越多，往往也就意味著風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流的壓力會(huì)越大。
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當(dāng)然，像這次以繽紛城項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)發(fā)行ABS不失為是一個(gè)不錯(cuò)的變現(xiàn)手段。不過(guò)需要看到的是，這種方式對(duì)于資產(chǎn)的資質(zhì)還是存在著一定門(mén)檻要求的。
從本質(zhì)上看，結(jié)構(gòu)化增信，或者“內(nèi)部增信”是ABS中的一個(gè)核心概念。一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)資產(chǎn)發(fā)行ABS往往會(huì)要求資產(chǎn)本身能產(chǎn)生可觀現(xiàn)金流，而不只是依靠出售變現(xiàn)。換而言之，資產(chǎn)自身能否產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，是其是否適合用來(lái)發(fā)行ABS的關(guān)鍵條件之一。
按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)購(gòu)物中心從開(kāi)始建設(shè)到產(chǎn)生收益，還是需要不少時(shí)間的。
相比之下，直接變賣(mài)套現(xiàn)和轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)似乎來(lái)得更直接一些。2015年12月4日，綠地一紙公告，宣布一口氣轉(zhuǎn)讓六個(gè)商辦項(xiàng)目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額為16.97億元。一年之后，2016年12月，綠地商業(yè)旗下第一個(gè)輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目北京大興綠地繽紛城二期開(kāi)業(yè)。
一邊“減重”的同時(shí)，綠地也一邊將目光轉(zhuǎn)向了海外市場(chǎng)。
2018年，綠地商業(yè)集團(tuán)更名為“綠地商貿(mào)集團(tuán)”。緊隨其后，綠地在天津、西安等地開(kāi)始投建全球商品貿(mào)易港項(xiàng)目。今年1月，綠地商貿(mào)集團(tuán)再度改名為“綠地全球商品貿(mào)易港集團(tuán)”，如今，綠地已有10余個(gè)貿(mào)易港項(xiàng)目落地。
到目前來(lái)看，除了繼續(xù)保持打造“繽紛”系列城市商業(yè)體外，貿(mào)易港業(yè)務(wù)已經(jīng)在短短兩年時(shí)間里，躍升成綠地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主方向之一。
2018年首次更名時(shí)，綠地商貿(mào)曾提出“2021年后營(yíng)收500億”。于2019年綠地商貿(mào)部分營(yíng)收67億，盡管同比增幅達(dá)到91%，但距離“500億”仍有不小距離。是會(huì)按照既定計(jì)劃完成，還是會(huì)重蹈繽紛城“三年目標(biāo)”未竟的覆轍，答案或許要在一年之后才能揭曉。
