趕在2019年的尾聲，寶龍商業(yè)（09909.HK）實現了拆分上市的小目標。
2019年12月30日，寶龍商業(yè)管理控股有限公司正式在港交所掛牌交易，成為內地首家在港上市的輕資產商業(yè)運營商。
寶龍商業(yè)方面介紹，自2019年初啟動上市計劃到正式上市，用時不到一年，主要原因在于寶龍地產屬于上市公司，在信息披露及財務方面有嚴格的規(guī)范與要求，因此，拆分之后的寶龍商業(yè)也能夠滿足港交所相關上市條件。
以“首家在港上市輕資產商業(yè)運營商”作為標簽，寶龍商業(yè)將歷年的運營成果拋給了市場，但質疑也隨之而來，輕資產模式下純靠服務費的模式能否取得估值溢價？出租率較低的商業(yè)項目要如何通過運營提升價值？
寶龍地產控股有限公司總裁兼寶龍商業(yè)管理控股有限公司董事長許華芳說，拆分寶龍商業(yè)獨立上市并非為了集資，而是想鍛煉團隊，讓業(yè)務能夠獨立成長。
輕資產
與曾經的港交所巨無霸之一萬達商業(yè)相比，目前市值不到60億港元的寶龍商業(yè)體量較小。
寶龍商業(yè)的招股書顯示，在分拆過程中，寶龍商業(yè)將旗下的多個項目公司重組到寶龍控股，僅留商業(yè)運營、物業(yè)管理服務兩大業(yè)務分拆成立寶龍商業(yè)，旗下?lián)碛邪ā皩汖堃怀恰�、“寶龍城”、“寶龍廣場”、“寶龍?zhí)斓亍彼膫�商業(yè)運營品牌。
招股書數據顯示，截至2019年上半年，寶龍商業(yè)的商業(yè)運營服務已簽約管理59處零售商業(yè)物業(yè)，合約建筑面積約750萬平方米，在國內排名第四，占市場份額的0.8%。
盡管未來發(fā)展目標是對輕資產模式進行輸出，但目前寶龍商業(yè)的主要收入來源依賴于寶龍自持的物業(yè)運營，招股書數據顯示，2018年，寶龍商業(yè)來自母公司的商業(yè)及物業(yè)收入為10.95億元，而外拓物業(yè)業(yè)務收入僅為5330萬元，占比差距較大。
由于不涉及重資產業(yè)務，相較傳統(tǒng)的地產企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、商業(yè)地產公司，寶龍商業(yè)的收入及利潤數據看起來都很“輕”。
2016-2018年，寶龍商業(yè)的收入分別為人民幣7.52億元、9.72億元、12億元，復合年增長率為26.3%，凈利潤方面則分別為6293萬元、7859萬元、1.33億元，復合年增長率為45.6%
一個直觀的對比標的是同樣稱要轉型輕資產、2016年退出港股市場的萬達商業(yè)，2018年，萬達商管集團的收入是376.5億元。而退出港股市場時，王健林曾表示，萬達商業(yè)退出的原因就在于港股市場對商業(yè)地產的“估價實在太低”。
港股溢價不高的情況下，為何要將寶龍商業(yè)拆分上市？
寶龍商業(yè)方面表示，寶龍商業(yè)本身業(yè)務已增長至足以獨立上市的規(guī)模，拆分上市是借助資本力量，擴大市場規(guī)模，提升運營質量，進一步提升智能化的關鍵步驟。同時獨立上市將有助于公司提高營運及財務管理效率，持續(xù)改善及升級公司現有運營及服務系統(tǒng)。
據介紹，寶龍商業(yè)此次上市融資，約50%或6.12億港元將用于戰(zhàn)略收購及投資于其他商業(yè)運營服務供應商，剩余資金分別將用于升級數字化及智能運營及管理、股權投資、翻新由獨立第三方開發(fā)或擁有的零售商業(yè)物業(yè)及其他。
而對于商業(yè)地產輕資產模式的估值，寶龍商業(yè)的考量是，“從公司本次公開發(fā)行的認購情況看，資本市場對寶龍商業(yè)是較認可的，認購階段獲得了53.24倍的超額認購，同時公司還獲得了四家基石投資者的認購。未來，公司依托母公司帶來的項目優(yōu)勢及自身外拓優(yōu)勢，業(yè)務規(guī)模將穩(wěn)步增長，相信市場最終會給予公司一個合理估值�！�
專業(yè)運營仍需“重”
對于輕資產商業(yè)運營模式而言，運營的專業(yè)度和質量是重要的考量標準。
從目前的數據看，寶龍商業(yè)與同業(yè)相比并不占優(yōu)勢，招股書數據顯示，主要產品線中的寶龍廣場，36處商業(yè)物業(yè)平均出租率為84.3%，位于長三角的32個項目表現最好，平均出租率超過90%。
經濟觀察網統(tǒng)計了2018年7家頭部商業(yè)地產企業(yè)的數據，按平均出租率從高到低排序，依次為新城控股、太古地產、龍湖地產、大悅城地產、華潤置地、恒隆地產和嘉里建設，其中新城控股平均出租率達到98.83%，嘉里建設的平均出租率也達到了90.4%，相較之下，寶龍商業(yè)的平均出租率數據并不樂觀。
部分北方城市的寶龍廣場出租率拖了后腿，青島城陽寶龍廣場建面達到44萬平方米，2019上半年出租率僅70%，天津寶龍廣場則剛剛超過50%，此外，即墨、泰安、煙臺等多地的寶龍廣場出租率也均在65%-75%，并且這些項目均是開業(yè)超過三年的成熟項目。
對此，寶龍商業(yè)回應稱，近幾年，公司的出租率處于持續(xù)提升狀態(tài)，未來，將繼續(xù)對現有項目進行改造提升，提高項目出租情況。
對固有物業(yè)的改造提升，寶龍商業(yè)做了三方面規(guī)劃：一是向業(yè)主提交翻新工程建議書，對原項目進行工程翻新，以提高該類項目的整體素質及競爭力；二是采用數字化、科技化手段，運用科技提升運營效率及降低運營成本；三是加強運營黏性，加強公司與租戶的關系并持續(xù)擴展公司的品牌庫。此外，寶龍商業(yè)還計劃評估這類項目產生虧損的定價政策及成本分析，并定期作出適當的調整。
一面加強內部運營，另一面，寶龍商業(yè)將戰(zhàn)略目標逐漸南移。
2019年12月14日，珠海高新區(qū)寶龍城正式奠基，寶龍集團首入粵港澳大灣區(qū)，許華芳表示，后續(xù)，大灣區(qū)將成為寶龍商業(yè)新的發(fā)力點，“預計未來大灣區(qū)將占到20%~30%的收入”。
戰(zhàn)略拓展的節(jié)奏也將在上市募資之后加快，2016年-2018年，寶龍的商業(yè)項目擴展速度逐年放緩，開業(yè)數分別為7家、5家、3家，而在2018年，萬達新開業(yè)項目數達到49家，新城新開業(yè)項目數為19家，華潤新開業(yè)項目為7家。
寶龍商業(yè)方面表示，上市為公司未來的規(guī)模擴張、管理質量和服務品質提升提供了重要資本保障。最為顯著的是項目數量，許華芳此前公開表示，2020年，寶龍商業(yè)板塊將有10個商場開業(yè)，2021年有9個商場開業(yè)，“未來三年，開業(yè)項目將達到64個”。
（來源：經濟觀察網 作者：饒賢君）
