遠洋集團董事局主席 李明
2016年，“遠洋地產(chǎn)”宣布更名為“遠洋集團”，以彰顯自身的多元化賽道。彼時，按照董事局主席李明的設(shè)想，遠洋將構(gòu)建以房地產(chǎn)實業(yè)為基礎(chǔ)、圍繞“全地產(chǎn)視角”的有限多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
那一年，他曾在發(fā)布會上暢想過遠洋的發(fā)展計劃：未來幾年時間內(nèi)，集團房地產(chǎn)銷售規(guī)模預(yù)計年增長百億元左右，其中將有相當(dāng)一部分來自“遠洋資本”，即房地產(chǎn)金融投資。由此可以看出他對這個投融資平臺的看重。
如今房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)遇阻，遠洋重新“回歸主業(yè)”，它旗下的長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元業(yè)務(wù)，并沒有過多置身于聚光燈下，而遠洋資本，卻仍然保持著一定的活躍度。
12月5日，遠洋資本又宣布增加了一筆投資。據(jù)悉，其領(lǐng)投了甲乙丙丁網(wǎng)Pre-B輪3.5億元融資，未來兩者將一同塑造汽車后市場領(lǐng)域的物流與供應(yīng)鏈體系。
遠洋資本方面表示，此次投資的完成，標志著遠洋資本在大物流領(lǐng)域的投資布局，已從冷鏈、城配干線、倉配、零擔(dān)延伸至產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的供應(yīng)鏈子賽道。
在遠洋地產(chǎn)之外，李明仍在打造另一個“遠洋”。
李明的投資版圖
2011年，遠洋與私募巨頭KKR合作，成立了首只雙GP房地產(chǎn)基金；同年，兩只“境內(nèi)人民幣平行基金”先后設(shè)立。兩年后，三支地產(chǎn)基金團隊合并，由此形成了今天遠洋資本的雛形——遠洋集團房地產(chǎn)金融事業(yè)部。
在投資的過程中，遠洋資本涉及的范圍較廣。2018年以來，其投資了聯(lián)合麗格、盈創(chuàng)回收、納什空間等多個企業(yè)，覆蓋多個行業(yè)領(lǐng)域。但在這些“零敲碎打”的動作之外，它的重倉方向，卻集中于存量資產(chǎn)、物流地產(chǎn)方面。
在存量板塊，遠洋資本近幾年，先后獲取了上海的科恩國際中心項目、上海東海商業(yè)中心項目、中銀資產(chǎn)包項目、上海元博酒店、北京安貞華聯(lián)項目等資產(chǎn)。一番“投融管”的操作之后，它也對一部分項目實施退出。
比如去年9月，遠洋資本就宣布退出了“中銀資產(chǎn)包”中的硅谷亮城項目。在過去兩年中，遠洋資本先后退出了4個項目，預(yù)期平均退出回報率在30%左右。
然而，或許是因為項目的持續(xù)收購，給企業(yè)的自有資金造成了壓力。此后，遠洋資本逐漸通過基金的形式，去擴張自身的存量版圖。這些基金的LP，除了首開等房企之外，還包括保險公司等金融機構(gòu)。目前，遠洋募集的城市更新基金在管項目，已經(jīng)超過10個。 相比于存量市場，遠洋資本對于“物流”的投資訴求似乎更為強烈。
早在2016年，遠洋就將投資的觸角，伸向了物流領(lǐng)域。彼時，遠洋旗下的專項投資公司東穎投資，認購了中國物流資產(chǎn)2.96億股H股IPO股份，占發(fā)行總股數(shù)的9.99%，但金額并未披露。
投資標的攜帶的資產(chǎn)包，無疑具有很大的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年上半年，中國物流資產(chǎn)的運營中項目建面為100萬平方米，此外還有110萬平方米的在建項目、90萬平方米的未開發(fā)土地，以及360萬平方米的擬收購項目。
在投資中嘗到甜頭之后，從2017年下半年開始，遠洋資本打開了物流投資的閘門，先后投資了九曳供應(yīng)鏈、鄭明現(xiàn)代物流，以及駒馬物流、發(fā)網(wǎng)供應(yīng)鏈、壹米滴答等企業(yè)，其中部分項目還經(jīng)過了不止一輪的資金加持。
持續(xù)加倉的物流資產(chǎn)，為遠洋帶來了一定量的土儲。2019年中報顯示，遠洋擁有天津空港、蘇州昆山、嘉興乍浦、武漢江夏等9個物流項目，土地儲備合計為65.4萬平方米。但遠洋在這些項目中的應(yīng)占權(quán)益，都在50%以下。
即使有存量物業(yè)、物流地產(chǎn)為遠洋充實糧倉，但遠洋上半年的土儲，仍比去年末下降了3%，為3925萬平方米；土儲應(yīng)占權(quán)益部分也由去年底的2176.1萬平方米，下降至2076.4萬平方米。
事實上，李明曾經(jīng)構(gòu)建的業(yè)務(wù)體系，并沒有理想中豐滿。近幾年的多元業(yè)務(wù)，為遠洋的助力程度，并不大。相反，在投資領(lǐng)域，李明卻是不斷突進。
聚焦主業(yè)背后的焦慮
2018年上半年，遠洋營業(yè)額為153.76億元，同比下降11%；毛利為36.15億元，同比下降5%。營收和毛利的雙雙下降，讓遠洋意識到，公司持有的物業(yè)、新的業(yè)務(wù)、非地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用了較大的資源和管理精力。
在今年中期的主席報告中，李明重申了企業(yè)“聚焦主業(yè)”的方向。今年4、5月份，土地市場全線引爆后，銀根緊縮仍是房企融資常態(tài)，李明顯露出對行業(yè)“錢荒”的擔(dān)憂，表示要“聚焦主流市場，加強自身流動性來應(yīng)對日益激烈的競爭環(huán)境”。
不可否認，遠洋為主業(yè)“讓路”的思路，已付諸了行動。
比如去年年底，遠洋宣布將一幢位于北京朝陽CBD核心區(qū)的甲級寫字樓，售予基金公司，收益估計約為17.95億元。這是為其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)釋放資金的體現(xiàn)。也是由于對投資物業(yè)的輕資產(chǎn)化處理，遠洋上半年來自物業(yè)投資的營業(yè)額，才減少了44%至3.06億元。
將目光轉(zhuǎn)向“主業(yè)”之后，遠洋依然保持著謹慎。尤其是在擴儲上，遠洋以“修復(fù)整體財務(wù)表現(xiàn)”為原則，抑制在土地市場上的投資沖動，上半年僅通過底價、低溢價，新獲取了6宗土地，新增土儲102.6萬平方米。
但在減少拿地的同時，遠洋仍注重銷售規(guī)模的增長。
在去年提出“368”快周轉(zhuǎn)要求的基礎(chǔ)上，它今年又提出了“3468”的要求，即拿地后3個月開工、4個月售樓處開放、6個月開盤、8個月首批資源銷售去化50%�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，前11月，遠洋已實現(xiàn)1132億元的銷售額，跨過千億的門檻。
然而，遠洋似乎仍沒有在業(yè)績上緩過神來。今年上半年，遠洋雖實現(xiàn)7%的營收增長，但毛利仍同比下降7%、公司擁有人應(yīng)占溢利同比下降20%。
截至今年中期，遠洋投資物業(yè)、其他所有分部的營業(yè)額占有22.6%的比例，但諸如長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)仍未探索出成熟的盈利模式，多元化目前還不能為它的業(yè)績增色。
出于提升業(yè)績的考慮，遠洋“聚焦主業(yè)”的戰(zhàn)略或許還將持續(xù)。
（來源：樂居財經(jīng) 曾樹佳）
