近日，南京市政府召開“發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)工作推進(jìn)會(huì)”，弘陽商業(yè)集團(tuán)再次榜上提名，會(huì)議還明確，南京弘陽廣場(chǎng)成為南京市首批12個(gè)“夜購(gòu)金陵”項(xiàng)目之一。
回顧2019，面向2020年，弘陽商業(yè)在致力于進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌的“第一梯隊(duì)”這條賽道上一路狂奔，一刻未曾松懈。
根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，2019年是弘陽商業(yè)高速發(fā)展的重要一年。
與眾多同行一樣，弘陽的業(yè)務(wù)板塊越來越豐富，包括商場(chǎng)、住宅、物業(yè)服務(wù)等等。但另一方面，又與眾多同行們稍有不同的是，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)從弘陽創(chuàng)立伊始一直貫穿至今，從未落下過功課，甚至比弘陽發(fā)展住宅業(yè)務(wù)的歷史還要長(zhǎng)久。
“從1996年南京紅太陽商業(yè)大世界開業(yè)到現(xiàn)在，弘陽已經(jīng)做了23年的商業(yè)了。”
隨著房地產(chǎn)上半場(chǎng)逐漸退幕，行業(yè)漸漸從增量時(shí)代跨入存量時(shí)代，曾將“高周轉(zhuǎn)”奉為寶典的地產(chǎn)商們紛紛轉(zhuǎn)型，希冀能從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中尋覓到新的發(fā)展契機(jī)。
但改變一種根深蒂固的習(xí)慣往往會(huì)伴隨痛苦，不管是開發(fā)思路、運(yùn)營(yíng)理念還是盈利模式，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅之間都有著明顯的不同。能否轉(zhuǎn)變固有思維，對(duì)于整個(gè)企業(yè)而言是一種考驗(yàn)。
話雖如此，但對(duì)于弘陽而言，二十多年的商業(yè)沉淀讓這樣的“痛苦”和“考驗(yàn)”減弱了不少。
最不缺的是耐心
90年代從南京起家，從最初一家商場(chǎng)開始創(chuàng)業(yè)，再到如今布局全國(guó)的千億上市公司，弘陽已經(jīng)走過了23個(gè)年頭。
再簡(jiǎn)單的事情，如果能夠堅(jiān)持做二十多年也會(huì)變得不簡(jiǎn)單，就像弘陽對(duì)于商業(yè)的“執(zhí)念”。
1996年商業(yè)起家后，弘陽曾有相當(dāng)一段時(shí)間沒有涉足住宅開發(fā)，直到2003年首個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，弘陽才真正實(shí)現(xiàn)從商業(yè)到地產(chǎn)的跨步。此后沒多久，南京弘陽廣場(chǎng)動(dòng)工，弘陽正式進(jìn)入綜合商業(yè)體領(lǐng)域。幾年之后，弘陽再度進(jìn)入酒店、公寓等領(lǐng)域
截至目前，弘陽商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)已經(jīng)拓展到了購(gòu)物中心、家居商場(chǎng)、游樂園、酒店、長(zhǎng)租公寓等。其中，弘陽廣場(chǎng)和弘陽家居是其主打的兩條產(chǎn)品線。
做商業(yè)必須具備足夠的耐心，但弘陽最不缺的就是耐心，而二十多年的積累也讓我們比同行多出了一點(diǎn)具有差異化的競(jìng)爭(zhēng)力。
一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，從拿地到開業(yè)，再到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，沒有五年左右的時(shí)間是很難看出效果的。然而在今天市場(chǎng)環(huán)境下，有多少企業(yè)是‘不得不’的情況下才扭轉(zhuǎn)賽道進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的，又有幾個(gè)能有耐心去等這五年時(shí)間？
打趣的打個(gè)比方：其實(shí)跟養(yǎng)孩子是一樣的，養(yǎng)不到十八就看不到回報(bào)，這一點(diǎn)弘陽老板很有耐心，這才給了我們執(zhí)行者足夠的施展空間。
在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，弘陽在產(chǎn)品選擇方面很堅(jiān)定。例如；寫字樓等業(yè)態(tài)對(duì)于環(huán)境的要求是比較高的，弘陽或許會(huì)因?yàn)槟玫氐脑虿坏貌蛔鲞@些業(yè)態(tài)，但不會(huì)把它作為公司的主要業(yè)務(wù)。
老話說“貪多嚼不爛”，并不熱衷于“做加法”的弘陽顯然深諳此道。不管是從集團(tuán)的層面，還是商業(yè)細(xì)分領(lǐng)域來看，弘陽似乎都想要在一個(gè)比較純粹的狀態(tài)下去做商業(yè)。
在這種堅(jiān)持的背后，除了企業(yè)基因使然外，還有市場(chǎng)帶來的誘惑�，F(xiàn)在對(duì)于存量市場(chǎng)來說絕對(duì)是藍(lán)海，行業(yè)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)公司數(shù)量超過500家；而如今國(guó)內(nèi)規(guī)模在30萬平方米以上的購(gòu)物中心有五、六千個(gè)左右。而萬達(dá)數(shù)量最多，有兩百多家。但除此之外你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大家平均份額占比還不到10%。
這番分析背后的意思不難理解，弘陽心里明白，在這片藍(lán)海中，誰會(huì)成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊仍有待商榷。而在龍頭梯隊(duì)尚未完全成型的情況下，弘陽商業(yè)顯然有著自己與目標(biāo)。
正如弘陽商業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁祝林曾在今年初時(shí)說過，2019年的弘陽商業(yè)將進(jìn)入極速發(fā)展階段，無論在品牌、規(guī)模、營(yíng)收等各個(gè)方面，弘陽商業(yè)都將致力于進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌的“第一梯隊(duì)”。
如今一年時(shí)間將過，弘陽的目標(biāo)沒有太多改變。：“我們要讓弘陽在同等規(guī)模的地產(chǎn)公司里成為優(yōu)秀，把我們的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來。對(duì)于整個(gè)集團(tuán)來講是地產(chǎn)加商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)上市了，我們商業(yè)也要先把規(guī)模做起來。今年的目標(biāo)是確保40家店，并挑戰(zhàn)50家�！�
守住下限，上不封頂
有個(gè)說法是，對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來說，區(qū)位優(yōu)勢(shì)決定了它的下限，而開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力等軟實(shí)力則會(huì)決定它的上限。
弘陽商業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)牢牢守住下限，至于上限，所有弘陽人對(duì)自己的要求是“上限是沒有封頂?shù)��！?
能夠看到，弘陽商業(yè)在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等多個(gè)重點(diǎn)區(qū)域已有布局，累計(jì)持近500萬平方米的商業(yè)管理面積，年銷售額超過百億元。
“做透大本營(yíng)，布局都市圈，除了江蘇大本營(yíng)外，魯豫皖等地都是弘陽商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域�！痹谝痪�城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈時(shí)，弘陽則是考慮進(jìn)入一線城市的副中心或者經(jīng)濟(jì)活力比較強(qiáng)的邊緣地帶，例如5月份弘陽商業(yè)簽下來在燕郊的弘陽廣場(chǎng)項(xiàng)目，和北京市政府所在地就一河之隔。
顯然，這些有活力、人口凈流入高的城市，正是弘陽確保能夠做好商業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量，守住下限的基礎(chǔ)所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能夠經(jīng)營(yíng)好，起碼有六成原因是因?yàn)檫x對(duì)了位置。
不過，弘陽商業(yè)同樣明白，在存量時(shí)代里，想要去一線城市純粹拿地建項(xiàng)目已經(jīng)不可能。因此，弘陽商業(yè)也在不斷尋覓機(jī)會(huì)，希望能夠通過合作、布局其他更容易實(shí)現(xiàn)的業(yè)態(tài)等方式來獲取一線城市項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)。
事實(shí)上，燕郊弘陽廣場(chǎng)項(xiàng)目正是通過合作方式拿下的。另外，弘陽首個(gè)進(jìn)入上海的項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)租公寓，體量約為2萬平方米，于去年底剛剛開業(yè)。
在城市選擇上需要區(qū)域聚焦，以店拓店，一個(gè)店后再去孵化新店，打造標(biāo)桿，未來的路該如何走，弘陽商業(yè)有著明確的方向。
話雖如此，但如何將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目打造成標(biāo)桿，或許是擺在每個(gè)發(fā)展商面前的一道難題。雖然區(qū)位優(yōu)勢(shì)是一個(gè)項(xiàng)目好壞的主要原因，但不得不承認(rèn)的是，同一個(gè)地區(qū)不同企業(yè)做出來的商業(yè)體同樣會(huì)有高下之分。
二十多年的經(jīng)歷，讓弘陽明白運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的重要性，在追求“上限”的過程中，弘陽商業(yè)沒有吝嗇成本，拿出了大筆費(fèi)用投入到項(xiàng)目改造升級(jí)中去，而這對(duì)于高度依賴現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)而言并不是一件容易的事。
南京弘陽廣場(chǎng)這個(gè)55萬平方米的項(xiàng)目，這么多年了，弘陽一平方米都沒有賣過，每年還會(huì)不斷地投入資金進(jìn)行改造。這個(gè)項(xiàng)目里僅其中一個(gè)6萬平方米場(chǎng)館，就投了5億元，相當(dāng)于重建一樣�！�
雖然投入不少，但項(xiàng)目的回報(bào)也頗為明顯。據(jù)了解，弘陽上半年租金收入同比增加22.6%，主要原因之一便是南京弘陽廣場(chǎng)的租金水平上漲所致。
除了即時(shí)收益外，弘陽的目光還看到了更遠(yuǎn)的未來。在運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值后，弘陽商業(yè)便會(huì)以此來開展融資活動(dòng)，借助CABS、類REITs等方式尋求更多的資本機(jī)會(huì)。
隨著企業(yè)發(fā)展，未來弘陽也會(huì)有自己的資本平臺(tái)，為商業(yè)項(xiàng)目的退出對(duì)接好資本市場(chǎng)。不過現(xiàn)在談退出還為時(shí)尚早，對(duì)于弘陽商業(yè)來說，把握機(jī)會(huì)占領(lǐng)市場(chǎng)份額，以及保持耐心做好項(xiàng)目才是現(xiàn)階段最重要的事。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陸欣）
