40歲這一年，中海地產(chǎn)宣布要更名。

10月23日，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，因公司發(fā)展需要，公司名稱由“中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”變更為“中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司”。

對(duì)于更名的原因，中海在公告中并沒(méi)有提及。不過(guò)有不少分析人士認(rèn)為，這和中海這兩年調(diào)整策略，從之前單純的住宅開(kāi)發(fā)商變身為國(guó)際化不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，并低調(diào)進(jìn)入教育、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、物流等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的舉動(dòng)頗為吻合。

從1979年，在香港成立做代建“賺外匯”，到1985年在香港開(kāi)售第一個(gè)自建的住宅項(xiàng)目，中海進(jìn)入了越來(lái)越多的領(lǐng)域，“住宅地產(chǎn)的理想”已漸漸遠(yuǎn)去。

中海三生：商業(yè)、創(chuàng)新、多元化

和更名公告同一日發(fā)布的，還有中海前三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

截至2019年9月30日止九個(gè)月，中海的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為港幣1219.5億元，同比上升9.9%，經(jīng)營(yíng)溢利為港幣440.3億元。

按中海于2019年8月22日已公布的未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)計(jì)算，即于第三季度的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為港幣285.7億元，經(jīng)營(yíng)溢利為港幣74.2億元。

此外，中海連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司2019年前九個(gè)月累計(jì)完成合約物業(yè)銷售總額達(dá)港幣2902.2億元，同比上升28.2%。

看起來(lái)，中海的銷售增速很不錯(cuò)，而其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入水平更在業(yè)內(nèi)名列前茅。這其中，商業(yè)部分的貢獻(xiàn)越來(lái)越大。

三季報(bào)中并沒(méi)有詳細(xì)列出中海營(yíng)業(yè)收入的構(gòu)成，但在今年的中報(bào)里已經(jīng)清楚寫(xiě)明，2019年上半年，中海的收入為933.8億港元，同比上升5.4%。其中，物業(yè)發(fā)展收入908.2億港元，同比增長(zhǎng)5.2%；投資物業(yè)租金收入21.2億港元，同比上升20.5%，其中酒店和其他商業(yè)物業(yè)的收入2.3億港元。

在中海的投資物業(yè)中，寫(xiě)字樓的比重尤其大。按照2018年年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，中海是全國(guó)最大的單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓發(fā)展與運(yùn)營(yíng)商，截至目前持有并已投入運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓42棟。另外，還有集中商業(yè)13家、星級(jí)酒店12家，長(zhǎng)租公寓1個(gè)，總計(jì)運(yùn)營(yíng)面積409萬(wàn)平方米。

另外，中海的商業(yè)地產(chǎn)還有在建和待建總面積547萬(wàn)平方米，其中30個(gè)項(xiàng)目已在建，約187萬(wàn)平方米；另有40個(gè)項(xiàng)目待建，約360萬(wàn)平方米。

難怪有人玩笑稱，一個(gè)不小心，中海的商業(yè)地產(chǎn)版圖居然到了全國(guó)第二，僅次于華潤(rùn)置地。

雖然目前和住宅銷售的收入相比，中海的商業(yè)收入還只是很小的一部分，但中海地產(chǎn)主席顏建國(guó)也曾公開(kāi)表示，要提升公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額和行業(yè)地位，但僅僅依靠傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，必須提升商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力，嘗試新的商業(yè)業(yè)態(tài)。

新的商業(yè)業(yè)態(tài)不僅僅包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)，還包括如養(yǎng)老、物流等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

在今年3月舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上，顏建國(guó)曾坦言，中海地產(chǎn)的發(fā)展布局今天的主業(yè)是住宅開(kāi)發(fā)，因?yàn)槠渲苻D(zhuǎn)快、利潤(rùn)高；明天的業(yè)務(wù)是商業(yè)資產(chǎn)管理，是未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的生力軍，也是房地產(chǎn)下半場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力；后天的業(yè)務(wù)是中海的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，聚焦教育、養(yǎng)老、物流、文化等產(chǎn)業(yè)。

換而言之，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，此前在很長(zhǎng)一段時(shí)間被外界詬病不積極多元化的中海地產(chǎn)已經(jīng)十分明確，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)將會(huì)是增長(zhǎng)的重點(diǎn)。

而此次更名，或許也可以看成中海地產(chǎn)發(fā)展史上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，從單純的住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入多元發(fā)展運(yùn)營(yíng)商的角色。

昨天、今天和明天

從1979年到2019年，不惑之年的中海地產(chǎn)正式踏上發(fā)展過(guò)程中的第三個(gè)階段。

中海地產(chǎn)如今的規(guī)模，以及在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的地位及影響力，或許是1979年，那28個(gè)被中海母公司中國(guó)建筑外派到香港學(xué)習(xí)的年輕人所沒(méi)有想到的。

上個(gè)世紀(jì)70年代中后期，香港的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，不少成立不久的開(kāi)發(fā)商抓住了70年代香港證券市場(chǎng)的牛市迅速上市，為后來(lái)的強(qiáng)大奠定了基礎(chǔ)。比如1972年上市的長(zhǎng)實(shí)、新鴻基和稍晚幾年上市的新世界中國(guó)等等。

資本的力量助推這些企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也帶來(lái)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一段空前的繁榮期。中國(guó)建筑也看到這一景象，決心在香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)也找個(gè)賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)是做不了，但給香港開(kāi)發(fā)商打打工，做做工程代建還是可以的。于是，中建28個(gè)人組成的外派小組，帶著100萬(wàn)港元，在1979年落地香港。

而中海就是中建落地之后在香港成立的公司，據(jù)說(shuō)，命名為中國(guó)海外集團(tuán)的含義就是定義此公司的任務(wù)是出國(guó)做工程承包代建，而中建任命的孫文杰也成為中海集團(tuán)的主要領(lǐng)導(dǎo)。

做了幾年代建之后，中海也漸漸學(xué)到了香港開(kāi)發(fā)商的模式，加上80年代初香港高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)喧囂而熱鬧，猶豫糾結(jié)了許久的中海終于下定決心，進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

1985年，中海第一個(gè)自主拿地，自主開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就是位于香港大埔墟慈安路上的海寶花園。據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)有一句話形容這個(gè)項(xiàng)目的熱銷，“買樓不知樓面價(jià)，只因市民信任它”。

后來(lái)有統(tǒng)計(jì)，1986年9月-1991年9月5年時(shí)間，中�？傆�(jì)投資36項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資額91.1億港元。

香港房地產(chǎn)熱鬧非凡的同時(shí)，1988年1月15日，第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議在北京召開(kāi)，內(nèi)地房改也拉開(kāi)了序幕。從中國(guó)內(nèi)地走出去又經(jīng)歷了香港市場(chǎng)鍛煉的中海也看到了內(nèi)地的房地產(chǎn)機(jī)遇。

1988年，孫文杰在中國(guó)海外集團(tuán)旗下成立了中海地產(chǎn)，從此中海地產(chǎn)成為其在內(nèi)地最重要的地產(chǎn)平臺(tái)。

同年8月，深圳第一塊以美元作價(jià)的拍賣地塊成功拍出，中標(biāo)者就是中海地產(chǎn)。1990年，中海在內(nèi)地第一個(gè)住宅項(xiàng)目海富花園開(kāi)售，并將香港的樓花制度、樣板房模式等等帶到國(guó)內(nèi)。

再后來(lái)，中海在內(nèi)地一路北上，四處擴(kuò)張，不但在全國(guó)多個(gè)城市擴(kuò)張，還為內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)了一批又一批的專業(yè)人才，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中海的中高層，是不少地產(chǎn)同行的“挖角”對(duì)象。

不過(guò)，不管是在香港還是內(nèi)地，中海的發(fā)展模式一直頗為“專情”，將大部分注意力都集中在了住宅業(yè)務(wù)上，即便在2008年金融危機(jī)后，不少開(kāi)發(fā)商都紛紛大量涉足商業(yè)地產(chǎn)，中海也絕口不提轉(zhuǎn)型。

直到顏建國(guó)成為中海地產(chǎn)的第四位掌門(mén)人，變化產(chǎn)生了。

在中海地產(chǎn)的四十年發(fā)展史上，正好經(jīng)歷了四位掌門(mén)人。

第一位就是創(chuàng)立中海地產(chǎn)的孫文杰。和其他民營(yíng)房企的負(fù)責(zé)人不同的是，從很大意義上講，孫文杰除了是國(guó)企負(fù)責(zé)人這個(gè)身份之外，還是中國(guó)政府的“隱形”官員，他們大多從國(guó)企基層做起，由國(guó)資委、中組部等部門(mén)的一紙文書(shū)將其推向企業(yè)的最高職務(wù)，他們需要遵從國(guó)家的意志并與之配合，同時(shí)他們也代表了中國(guó)參與激烈的全球化商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

后來(lái)的孔慶平、郝建民亦差不多如此。

2004年，孫文杰認(rèn)為，中海地產(chǎn)的品牌、人才和經(jīng)營(yíng)能力已經(jīng)成熟，可以進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。孫文杰將中海地產(chǎn)總經(jīng)理的位置交給了孔慶平，對(duì)具體經(jīng)營(yíng)基本放手。

孔慶平是現(xiàn)在大部分地產(chǎn)界人士最熟悉的中海掌門(mén)人。他于1982年加入中建總公司，1987年派駐位于香港的中國(guó)海外集團(tuán)，2002年升任中海副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，2005年3月任中海董事局主席，正式執(zhí)掌這家大型房地產(chǎn)公司。

直到2013年離任，孔慶平就在中海這家地產(chǎn)龍頭工作了26年。

孔慶平的繼任者郝建民，于1987年加入中國(guó)建筑工程總公司，2005年9月任中海執(zhí)行董事，2006年11月獲委任為中海副主席，并于2007年6月獲委任為中海行政總裁。但2016年，因“工作調(diào)整”，郝建民離任中海主席一職，隨后低調(diào)離開(kāi)整個(gè)中建系，現(xiàn)在于一民營(yíng)企業(yè)任職。

對(duì)于上述三人的職業(yè)生涯，可以發(fā)現(xiàn)他們的職業(yè)軌跡如出一轍，起步于中建，被委派至中海后就一直擔(dān)任管理者，直至退休或不得不離開(kāi)為止。

因此，雖然三個(gè)人的性格有所不同，但在中海領(lǐng)導(dǎo)人的崗位上，三個(gè)人的工作思維、對(duì)企業(yè)的發(fā)展邏輯都頗為一致，三位領(lǐng)導(dǎo)人前后交接，中海的定位和發(fā)展模式都波瀾不驚，平穩(wěn)不變。

直到第四位掌門(mén)人顏建國(guó)的上位，變化終于出現(xiàn)。

和上述三位一樣，畢業(yè)之后的顏建國(guó)職業(yè)生涯也起步于中建，后也同樣在中海各區(qū)域公司任管理職。

但和前三位不同的是，2014年，顏建國(guó)從中海離職，并迅速入職了另一家知名房企龍湖地產(chǎn)，并委任為執(zhí)行董事，直至2016年郝建民離開(kāi)中海，顏建國(guó)突然回歸，成為中海這家地產(chǎn)巨無(wú)霸的新接班人。

事實(shí)上，在顏建國(guó)回歸中海的時(shí)候，已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士希望其能為一直穩(wěn)重的中海帶來(lái)一些新氣象。畢竟，此前顏建國(guó)工作了兩年的龍湖地產(chǎn)除了在住宅方面頗受人稱道之外，商業(yè)地產(chǎn)以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)如長(zhǎng)租公寓也做的有聲有色。

回歸中海的顏建國(guó)打破了此前住宅開(kāi)發(fā)商的定位，從2017年開(kāi)始，中海通過(guò)不少渠道向外宣布，其新的定位是卓越的國(guó)際化不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，并已經(jīng)形成住宅開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)及現(xiàn)代服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)群。

事實(shí)上，中海這幾年已經(jīng)拓展了不少新業(yè)務(wù)。2018年中海有13個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)面積35萬(wàn)平方米，包括了K12學(xué)校，幼兒園、課外學(xué)堂、戶外營(yíng)地、養(yǎng)老公寓、物流產(chǎn)業(yè)園。

此外，中海還和中國(guó)建筑專門(mén)成立的新型城鎮(zhèn)化投資公司中建方程合作，參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)；在海南萬(wàn)寧神州半島、江西九江廬山西海、安徽黃山等知名風(fēng)景名勝區(qū)布局及發(fā)展旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)；涉足大規(guī)模的城市更新（舊改）及區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；與京東簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在全國(guó)主流城市打造百家無(wú)人超市店，實(shí)現(xiàn)中海旗下商業(yè)地產(chǎn)全業(yè)態(tài)覆蓋；與母公司旗下其他企業(yè)聯(lián)手，中標(biāo)雄安市民服務(wù)中心公建項(xiàng)目。

如此看來(lái)，在住宅之外，中海已經(jīng)涉足了不少領(lǐng)域，但秉承至香港開(kāi)發(fā)商的低調(diào)作風(fēng)讓其并沒(méi)有過(guò)多的對(duì)外宣傳。不過(guò)，隨著商業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)的規(guī)模發(fā)展，中海地產(chǎn)要換一個(gè)有更廣闊內(nèi)涵的名字，才更符合其國(guó)際化不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)的新定位。

（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 武瑾瑩）