一個成立僅半年的商業(yè)管理公司，如今寶龍地產(chǎn)要給予它更高的使命。

8月20日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，建議分拆寶龍商業(yè)管理控股有限公司在港交所上市。時隔三日，寶龍地產(chǎn)在業(yè)績會上對此事做出回應稱，寶龍商業(yè)到了獨立成長的階段，分拆出來并非是向市場集資，而是可以讓團隊、品牌在市場上獨立發(fā)展。

除此之外，寶龍地產(chǎn)透露商業(yè)分拆主要是輕資產(chǎn)，資產(chǎn)端還是在地產(chǎn)控股里面，未來將持續(xù)性地與甲乙方合作。

或許相比成立僅3個月時間，寶龍商業(yè)管理的發(fā)展歷史要長得多。1993年起，寶龍商業(yè)管理主要為控股股東寶龍地產(chǎn)提供輔助物業(yè)支持；2007年起正式將業(yè)務擴展至商業(yè)運營，并于5年前為獨立第三方提供相關運營服務。

斗轉星移，走至2019年關鍵節(jié)點，地產(chǎn)行業(yè)在迷茫和堅韌中前行。寶龍商業(yè)管理肩負著寶龍地產(chǎn)商業(yè)業(yè)績增長的重任，又能否完美消化呢？

以“輕”為己任

2016年年初，寶龍地產(chǎn)提出了“三輪驅動”的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，其中，發(fā)展輕資產(chǎn)模式，通過輸出運營能力和管理人才等創(chuàng)收成為重點，而本次寶龍地產(chǎn)拆分上市的也主要是輕資產(chǎn)部分。

提及發(fā)展輕資產(chǎn)，萬達是其中具有代表性的房企之一，其通過運營輕資產(chǎn)萬達廣場，提供選址、設計、建造、招商和管理運營等服務，獲得較高的回報率，是做商業(yè)輕資產(chǎn)運營房企里面相對成功的。

據(jù)萬達商管發(fā)布的2019年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，上半年萬達商管營收入為330.48億元，此外萬達商管將持續(xù)提高開業(yè)輕資產(chǎn)項目的數(shù)量和占比，預計每年開業(yè)50個廣場，今年以后新開業(yè)萬達廣場預計70%左右為輕資產(chǎn)。無論是輕資產(chǎn)數(shù)量還是輕資產(chǎn)占比，萬達都是國內的獨一份。相比之下，寶龍的輕資產(chǎn)發(fā)展情況如何？

據(jù)寶龍地產(chǎn)向港交所遞交的招股書顯示，寶龍商業(yè)管理2018年的資產(chǎn)規(guī)模為21.3億元，2018年的收入約為 12億元，本次拆分上市計劃融資金額10億元。從資金用途來看，本次計劃上市的目的之一就是獲得更多的低成本資金來擴大輕資產(chǎn)的規(guī)模，提高運營管理能力，以便后面能輸出更好的服務。

自2014年起，寶龍商業(yè)管理向由獨立第三方擁有開發(fā)的零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營服務，在2016年、2017年及2018年及截至2019年4月30日止的4個月里，收入分別為0.041億元、0.326億元、0.533億元及0.188億元，分別占商業(yè)運營服務收入的0.6%、4.1%、5.4%及4.5%。

據(jù)寶龍地產(chǎn)發(fā)布的2019年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，截止2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營及管理的商業(yè)廣場達36家，在管輕資產(chǎn)項目3家，2019年暫無輕資產(chǎn)項目開業(yè)運營。

上述3個輕資產(chǎn)項目分別布局在西南和華東。寶龍主要采取與第三方合作的方式開發(fā)經(jīng)營，通過提供開發(fā)顧問、物業(yè)管理、商業(yè)運營方面的服務來獲取收益。

相比之下，寶龍地產(chǎn)的輕資產(chǎn)發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，無論是規(guī)模還是數(shù)量都暫不具優(yōu)勢�；蛟S這也是寶龍借道資本市場，獲取發(fā)展輕資產(chǎn)能量的動因之一。

作為從事商業(yè)地產(chǎn)多年的企業(yè)，寶龍有著豐富的商業(yè)管理和運營經(jīng)驗，可以通過上市向外界籌集資金擴大輕資產(chǎn)規(guī)模，并升級發(fā)展模式，為后面的商業(yè)運營助力。

商業(yè)地產(chǎn)加速

寶龍商業(yè)管理2019年3月正式成立，到目前為止主要分為三個發(fā)展階段。第一階段自1993年起，主要為控股股東寶龍控股提供輔助物業(yè)支持；第二階段自2007年起，主要是將業(yè)務擴展至商業(yè)運營；第三階段自2014年起，主要為獨立第三方提供商業(yè)運營服務。

據(jù)寶龍地產(chǎn)中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日止6個月，寶龍地產(chǎn)錄得總收入約為122.51億元，較2018年同期增加約32.0%。其中，錄得租金收入約人民幣6.35億元，較2018年同期增加約36.6%。

另據(jù)寶龍商業(yè)管理的招股書的數(shù)據(jù)顯示，寶龍商業(yè)管理2016年、2017年、2018年以及2019年前4個月的收入分別為7.527億元、9.73億元、12.004億元、4.997億元，扣除各項成本后，純利分別為0.629億元、0.786億元、1.333億元、0.549億元，呈現(xiàn)逐每年穩(wěn)步上升趨勢。

近年來房地產(chǎn)市場競爭激烈，不少知名房企開始紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)，或是宣布成立商業(yè)地產(chǎn)部門，或是拆分商業(yè)部分上市等。在行業(yè)浪潮中，做商業(yè)出身，曾與萬達齊名的老大哥寶龍近年來一直積極開拓自己的商業(yè)地產(chǎn)新模式。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，寶龍地產(chǎn)始終堅持深耕以上海為中心的長三角地區(qū)，到目前為止，寶龍地產(chǎn)在上海已開業(yè)的商業(yè)項目達9個，主要位于主城區(qū)外圍的副中心，走的是和萬達一樣的城郊發(fā)展模式。

在中期業(yè)績會上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，下半年有6個商場開業(yè)，到今年45個商場。2020年從自身角度有10個商場開業(yè)，2021有9個商場開業(yè)。未來三年，一共會有64家商場開業(yè)。另外，他還表示，“內部是高速增長期，下半年可能會有幾個項目推進，所以持續(xù)高速增長這個角度是沒有問題的。”

據(jù)觀點指數(shù)了解，2019年寶龍新開業(yè)的商業(yè)項目主要有6個，分別為紹興袍江寶龍廣場、臨安白湖畈寶龍廣場、南京高淳寶龍廣場、天津濱海寶龍廣場、上海寶楊寶龍廣場、寧波寶龍廣場，相比2018年的3個開業(yè)項目翻了一番。

據(jù)寶龍商業(yè)管理的招股書的數(shù)據(jù)顯示，寶龍商業(yè)管理截止2016年末、2017年末、2018年末以及2019年前4個月的為止的商業(yè)運營收入分別為總在管建筑面積分別為1440萬平方米、1520萬平方米、1610萬平方米、1620萬平方米；總合約建筑面積分別為1560萬平方米、1790萬平方米、2120萬平方米、2360萬平方米，在管面積和總合約建筑面積穩(wěn)步上升。

隨著在管建筑面積的增加，寶龍商業(yè)運營收入也在逐步增加。截止2016年末、2017年末、2018年末以及2019年前4個月的為止，商業(yè)運營收入分別為6.283億元、7.924億元、9.796億元、4.144億元，在商業(yè)總收入中占比均在80%以上。

這樣看來，寶龍地產(chǎn)現(xiàn)在正采取兩手抓的戰(zhàn)略，全力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，一方面加速推動輕資產(chǎn)拆分上市，發(fā)揮其在商業(yè)方面的品牌價值。另一方面也在加速推進商業(yè)項目在主要發(fā)展區(qū)域的發(fā)展，占據(jù)有利市場。

商業(yè)拆分上市，前景如何？

首先，從目前的商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，有不少房企選擇獨立運作商業(yè)板塊或者是分拆商業(yè)板塊上市，而最后的結果都證明了這能發(fā)揮資本市場的優(yōu)勢，有助于商業(yè)地產(chǎn)板塊的后續(xù)發(fā)展。在中期業(yè)績會上，寶龍地產(chǎn)也承認寶龍商業(yè)分拆之后，可能會讓寶龍地產(chǎn)財務指標有所改善。

如此看來，在房地產(chǎn)進入白銀時代，房企融資渠道收緊、成本攀升的當下，寶龍地產(chǎn)通過分拆商業(yè)上市，的確有現(xiàn)實的考量。

縱觀近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)相對住宅開發(fā)業(yè)務，商業(yè)地產(chǎn)雖然投資回報周期長，但能提供更加穩(wěn)定和長久的現(xiàn)金流，受政策調控的影響也比住宅小。這也是商業(yè)地產(chǎn)備受房企關注和青睞的原因。

此外，布局和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，還能從源頭處舒緩面粉問題——不少地區(qū)，商住用地供應量明顯增加，將商業(yè)用地與住宅用地進行優(yōu)化組合，可以提高房企的拿地競爭力。

其中，輕資產(chǎn)模式是比較受青睞的。因為房企可以僅從事代建、代管等業(yè)務，減少在開發(fā)資金上的投入，此外還可以吸納社會資金進行投資，減少融資壓力。

但也有部分業(yè)內人士表示，寶龍此次拆分商業(yè)上市雖然有利于商業(yè)模塊的未來發(fā)展，但融資的規(guī)模相對有限，能否支撐其未來發(fā)展還存有疑慮。

鑒于寶龍本次拆分的只是商業(yè)部分的輕資產(chǎn)，正式掛牌還尚無具體的時間表，而且完成分拆輕資產(chǎn)業(yè)務之后會不會考慮資產(chǎn)端的分拆，未來市場會如何發(fā)展等都還是未知數(shù)。而至于其商業(yè)板塊前景究竟如何，相信時間會給出答案。

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 馮彩云）