房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道在收緊，然而房企的融資需求不減反升。據(jù)不完全統(tǒng)計，7月上半月，房企發(fā)債23只，平均每天有1.5只債券發(fā)行。甚至在發(fā)改委對海外融資出臺新限制的7月，海外融資金額卻創(chuàng)下歷史單月新高。

房企對資金的渴求程度顯而易見。引人注意的是，開啟“沖規(guī)模、快周轉(zhuǎn)”模式的首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）對資金的需求似乎更強烈。近4個月，已通過發(fā)行公司債、中期票據(jù)、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等多種方式來融資。據(jù)不完全統(tǒng)計，首創(chuàng)獲得通過的融資金額累計超80億元。

數(shù)據(jù)來源于wind、公告、公開資料等。

利潤被侵蝕

首創(chuàng)置業(yè)的資金承壓與快速擴張有著很大的關(guān)系。

2018年以來，首創(chuàng)置業(yè)通過一二級聯(lián)動、并購及合作開發(fā)等方式，新增產(chǎn)能儲備超千億。全年新獲二級開發(fā)項目27個，總建筑面積409.3萬平方米，達到近五年新增土地建筑面積的最高值。

值得一提的是，截至2019年1月，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)了首進廣州、佛山和蘇州，新獲廣州增城項目、佛山南海項目及蘇州青劍湖項目。此外，在拿下佛山地塊后，首金資本還獲得北京平谷項目，并入股北京朝陽區(qū)一宗租賃用地等。

不過，加快擴張的步伐并未帶來相匹配的業(yè)績，反而對利潤形成侵蝕。

數(shù)據(jù)顯示，2018年首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)簽約金額706.4億元，同比上升26.5%，創(chuàng)歷年新高。然而，卻未能完成既定的800億元簽約目標，甚至與最低預(yù)期目標750億也有一段差距。

在簽約額未達標的情況下，各項利潤指標均出現(xiàn)不同程度下降。其中，營業(yè)利潤31.6億元，同比下降18%；凈利潤下滑至24.17億元，同比下降13.56%；歸屬母公司股東凈利潤19.23億元，同比下降9%。

對于利潤下降的原因，首創(chuàng)置業(yè)財務(wù)中心總經(jīng)理廖洋表示，最主要原因是當期財務(wù)費用增加影響了利潤。財報顯示，2018年的財務(wù)費用為28.69億，同比上漲161%。其中利息費用高達25.71億元，是去年的兩倍之多，同比增長93.6%，比2018年凈利潤高出1.5個億。

凈負債率超警戒線

加速擴充土儲是首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)規(guī)模突破之需，不過加速擴張所帶來的資金壓力和負債問題也在加重。

財報數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2018年新增了220億元的負債，總負債達1315.16億元，總資產(chǎn)負債率為77.49%，與去年基本持平。若將135億元的永續(xù)債計入總負債，則負債率將達到85.43%。另外，凈負債率增加明顯，上升46%至168.63%，達到近五年的最高值，超出行業(yè)80%的安全警戒線。

細看2018年首創(chuàng)置業(yè)債務(wù)增多，主要是長期債務(wù)。不過，短期償債的壓力也較大。2018年首創(chuàng)置業(yè)短期借款為27.49億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為206.71億元，而期末貨幣資金為225.27億元，存有8.93億元的資金缺口。

負債攀升，首創(chuàng)置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流也不給力。2018年經(jīng)營現(xiàn)金流為-60.95億元，由去年的正轉(zhuǎn)為負，同比下降236.84%。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億，預(yù)計將在2019年—2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。

在融資渠道收緊，融資成本升高的現(xiàn)狀下，高負債率的房企將面臨嚴峻考驗。業(yè)內(nèi)人士分析稱：2019年下半年融資難度將會加大，房企拿地的進度也會隨之放緩。

密集融資

負債高企，手頭不寬裕的首創(chuàng)置業(yè)通過密集融資來減壓。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年累計發(fā)行各類債券125億元。2019年融資額度和頻率也不低。

公告稱，2019年3月，首創(chuàng)置業(yè)擬發(fā)行不超過300億的企業(yè)債券及不超過100億元的中期票據(jù)，獲得的資金將全部用于投資建設(shè)、補充運營資金、償還公司債務(wù)等。

面對高負債率，首創(chuàng)置業(yè)甚至拿出了供股計劃。2019年3月10日發(fā)布供股計劃，預(yù)期每10股現(xiàn)有股份將發(fā)行不多于5股供股股份，已發(fā)行股份總數(shù)預(yù)期將增加不超過50%。一度引發(fā)行業(yè)對首創(chuàng)置業(yè)資金現(xiàn)狀及融資難度的討論。

總裁鐘北辰對此公開解釋稱，一直受制于股本限制、高負債率，影響了首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展速度。本次供股計劃，可以降低杠桿、增強資金實力。

此外，首創(chuàng)置業(yè)還通過轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)來減少拖累，加快回籠資金。7月3日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息顯示，首創(chuàng)集團出資的康誠置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽吉天置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為1.56億元。同一天，首創(chuàng)置業(yè)擬轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)。

（來源：樂居財經(jīng) 楊靜姝）