中國金茂又缺錢了。

7月17日，公司披露，擔(dān)保全資附屬公司方興光耀發(fā)行5億美元10年期優(yōu)先票據(jù)，公司擬將發(fā)售票據(jù)所得用于未來一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務(wù)的再融資。

房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，公司資金承壓的情況，在去年底就已出現(xiàn)。

2018年末，公司現(xiàn)金及等價物213.24億元，不及償還同期短期借款，且總借款額同比增長23%。

從今年5月開始，公司一個月內(nèi)連續(xù)出售和退出8個項目，業(yè)內(nèi)預(yù)計將一次性回款50億元；同時，公司延續(xù)高價拿地風(fēng)格，迄今已耗資超200億元。

出讓項目回籠資金

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資逐漸收緊，國內(nèi)很多房企融資除銀行借款、信托渠道外，甚至保理等渠道都用上了，特別似是一些追求規(guī)模的房企，在融資方面無所不用其極。

雖然中國金茂（00817.HK）已經(jīng)不大肆追求規(guī)模發(fā)展，但是，近幾年來頻頻高價拿地，給自身帶來不少的償債壓力。

截止2018年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為213.24億元，期末短期債務(wù)為219.76億元。

2018年末，公司負(fù)債總額1993.73億元，同比增長28.13%，凈負(fù)債率同比增長6個百分點至79%。

斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，今年5月至6月，公司陸續(xù)出售和退出8個項目，其中，4個項目位于北京和上海。雖然一些項目出售未公開金額，業(yè)內(nèi)預(yù)計將一次性回籠資金超50億元。

出售上述項目中，有處置虧損企業(yè)，也有參與投資的地價超出合作約定價格的項目。

公司持有北京茂豐28.56%股權(quán)，2018年和2019年一季度，北京茂豐分別虧損1725萬元和121萬元，還欠北京凱晨置業(yè)1.14億元借款，6月12日，公司掛牌底價5.3億元將其轉(zhuǎn)讓。

處置旗下虧損公司還有一例。5月31日，公司掛牌出售長沙鼎茂100%股權(quán)，掛牌底價11.45億元，這家企業(yè)凈資產(chǎn)11.43億元，2019年一季度虧損31萬元。

出售北京昊遠(yuǎn)34%股權(quán)及天津北方澤茂100%股權(quán)，則是因為地價超過此前合作雙方約定價格，公司選擇退出。

一個月里，公司密集出售股權(quán)和項目，看似是正常動作，其實有對公司補充流動性、優(yōu)化半年報數(shù)據(jù)的考慮。

今年第一季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入24.89億元，凈利潤3.66億元，同比分別下降70.11%和78.51%。

已耗資200億元拿地

中國金茂披露未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，公司累計取得簽約銷售金額784.56億元，對應(yīng)簽約銷售建筑面積357.91萬平方米，同比分別增長9.33%和-46.91%。

2018年，公司以年銷售金額1280億元，邁進千億房企俱樂部后，發(fā)展策略稍有調(diào)整——“強調(diào)規(guī)模適度、效益優(yōu)良”。不過，習(xí)慣走高端路線的中國金茂，仍然對城市核心地段的高價土地?zé)崆椴粶p。

今年7月3日，公司參與南京主城區(qū)今年以來最大一次土地拍賣，一塊距離應(yīng)天東街北側(cè)的G32地塊經(jīng)129輪競價，公司以51.5億元代價斬獲。成交樓面地價2.97萬元/平方米，溢價率33.07%。

在這塊土地上，中國金茂將繼續(xù)延續(xù)“府”系列高檔住宅產(chǎn)品，興建一個超17萬平方米的高檔住宅小區(qū)，保本售價4.5萬元/平方米。

與此同時，公司陸續(xù)進入一些二線、強三線城市。

6月初，公司以26.56億元和13.7億元分別拿下汕頭一塊200畝面積住宅項目，以1.37億元獲得廣州靈山島尖2019NJY-5地塊。

同在6月，公司北上疾進山東濰坊，將該市2018-BS09地塊收入囊中。

公司拿地在2018年更為“彪悍”，在當(dāng)年地產(chǎn)企業(yè)普遍日子難過的時期，公司逆勢拿地，新增土儲建筑面積2264萬平方米，同比增長51.7%。截止2018年末，公司總土儲量達6420萬平方米。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年上半年，中國金茂合計獲得19塊土地，耗資152.4億元。如果加上7月3日斬獲的南京G32地塊，迄今為止，拿地耗資已超200億元。

此前，克爾瑞披露2019年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值TOP100數(shù)據(jù)顯示，中國金茂新增土地貨值652.1億元，排名第23位。

多個“地王”入市陷尷尬

中國金茂的“高地價-高售價”模式，強力進駐城市核心區(qū)域，讓公司在諸多房企中獨樹一幟。

公司“府”系住宅產(chǎn)品的貴和高端，曾一度大賣，但在各地拿下的“地王”，也給公司去化帶來一定困擾。

近三年內(nèi)，公司先后在南京河西、廈門翔安、深圳龍華等地拿下“地王”。

2016年5月，公司聯(lián)合電建集團以69.6億元拿下南京河西G12、G13地塊，樓面價分別為3.70萬元/平方米、3.69萬元/平方米。

2016年6月，公司和電建集團再度聯(lián)手，斥資82.9億元斬獲深圳龍華一處地塊，樓面地價5.68萬元/平方米。

2016年8月，公司以35.1億元在鄭州鄭東新區(qū)拿地，樓面價3.7萬元/平方米，又是當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢薄?

2017年9月，公司拿下廈門翔安一宗土地，耗資20.91億元，樓面均價2.9萬元/平方米。

2019年6月，公司耗資65.85億元拿下深圳龍華另一地塊，樓面價6.49萬元/平方米，刷新了自己在當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢庇涗洝?

據(jù)媒體報道，上述“地王”產(chǎn)品已在入市方面遭遇尷尬局面，或是因為地區(qū)限價措施難入市，或是因為定價太高難以解套，或是干脆虧本入市。

“地王”去化不太樂觀，猶將公司置于火上烤，公司的激進策略也按下暫停鍵。

公司將2019年銷售目標(biāo)為1500億元，按照此前披露今年可售貨值約2400億元，以及公司的一般去化率80%，達到這個目標(biāo)不難。

不過，相比2018年銷售金額1280億元，公司定下的銷售增速僅17.19%，較2018年銷售增速85%，降低了不少。

（來源：斑馬消費 楊拓）