以59億元獲得深圳“地王扎堆”的尖崗山地塊，越秀地產(chǎn)激進之舉引起業(yè)界廣泛關(guān)注。在2018年全年負債總額為1259億元的情況下，越秀目前已在拿地金額上耗資近337億元，翻倍超去年和今年既定目標

6月24日，深圳上演了一場“史詩”級別的土拍。當天，越秀地產(chǎn)（00123.HK）以59.08億元總價，配建人才住房19610平方米的“投入”，拿下位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)鐵崗地區(qū)A122-0360宗地。外界已經(jīng)預估到，該可售樓面價將達至每平方米5萬元以上。這是越秀地產(chǎn)在土拍歷史紀錄中，非常罕見的高額拿地案例。

值得一提的是，同一天，越秀地產(chǎn)還斥資28.34億元在廣州從化、杭州兩地分別補倉，再加上深圳尖崗山地塊，越秀地產(chǎn)當天拿地總額達到87.42億元。

拿地由“保守”轉(zhuǎn)向“激進”

首次邁入深圳、杭州等城市，越秀地產(chǎn)拓展土儲規(guī)模的勢頭一時風頭無兩。

越秀地產(chǎn)是廣州國資背景的老牌房企，此前在業(yè)界以保守、穩(wěn)健作風聞名。而其近日大手筆競拍“地王”的動作，較為出人意料，也透露出這家房企正由“保守派”向“激進派”轉(zhuǎn)變。

有市場人士認為，越秀地產(chǎn)本次拍下高溢價的尖崗山地塊，看起來像是在國家政策調(diào)控下的一種對賭行為。不過，知名房地產(chǎn)專家、廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同告訴《投資者網(wǎng)》，越秀地產(chǎn)這次斥重資拍下深圳地塊，更像是急于參與深圳土地市場，在其版圖局限于廣州等珠三角地區(qū)城市，加上其開發(fā)能力并不如其他全國擴張型房企的情況下，深圳成了越秀地產(chǎn)急切拓展的“大灣區(qū)“之地。

事實上，今年以來，越秀地產(chǎn)便開啟了土儲擴張之旅，拿地力度明顯加大。

《投資者網(wǎng)》計算發(fā)現(xiàn)，今年上半年，越秀地產(chǎn)在土地方面的支出已經(jīng)達到336.86億元，翻倍超去年全年拿地金額159億元，同樣也超過今年公司此前宣稱的目標。

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠在今年2月份的業(yè)績發(fā)布會上透露，越秀地產(chǎn)2018年權(quán)益拿地金額為159億元，2019年拿地預算與去年相若，這是根據(jù)目前的市場情況作出的預判。2018開始是整個房地產(chǎn)市場調(diào)控最嚴格的時候，2019年調(diào)控會繼續(xù)，但相信會有所調(diào)整。

今年5月28日，越秀地產(chǎn)還通過其控股股東廣州越秀集團有限公司（簡稱“越秀集團”）與廣州地鐵簽訂協(xié)議，以78.5億元總價收購廣州地鐵旗下位于廣州的兩個項目。

此外，越秀地產(chǎn)同時還大力進軍華中地區(qū)。經(jīng)《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)今年在鄭州、成都等地成功補倉：

5月19日，越秀地產(chǎn)首次進駐鄭州，以5.01億元競得鄭州新鄭南龍湖6號地塊，溢價率達173.73%，占地面積34952.98平方米。

5月30日，越秀地產(chǎn)通過合作方式以0.17億元取得成都市一宗地塊9.50%的實際權(quán)益。

實際上，在如此密集地拿地背后，是越秀地產(chǎn)沖刺千億元營收目標的追求。林昭遠此前表示：“2019年銷售目標680億元。截至2018年底，越秀地產(chǎn)土地儲備達1941萬平方米，在市場環(huán)境較穩(wěn)定的情況下，希望盡快實現(xiàn)千億目標�！�

因此，在保利、中海、電建等房企近來“扎堆般”砸重金拿地，擴充規(guī)模之際，越秀地產(chǎn)背負著千億目標，自然也要加大投入進行擴張。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《投資者網(wǎng)》表示，越秀地產(chǎn)作為國資背景的房企，政府對其抱有一定的期望。越秀地產(chǎn)需要在提升增值能力、開發(fā)能力以及擴大名氣等方面做出成績，因此，積極拿地也就成了必需采取的手段。

總負債升至1259億

然而，擴充規(guī)模的另一面，就是房企往往要面臨較大的資金壓力�！锻顿Y者網(wǎng)》就越秀地產(chǎn)從保守穩(wěn)健的拿地作風轉(zhuǎn)向激進的路線，財務穩(wěn)健等問題，以郵件方式致函越秀地產(chǎn)董事長林昭遠、公司秘書余達峰。辦公室稱已收到郵件，但一直沒有對問題給予回應。

盡管越秀地產(chǎn)“母公司孵化——地產(chǎn)購買”的模式，以及上半年主要采取合作模式在公開市場拿地，使得越秀地產(chǎn)前期拿地資金成本處于較低水平。然而，風險還是存在的。

越秀地產(chǎn)2018年年報顯示，公司2018年實現(xiàn)營業(yè)收入約264.3億元，同比增長11.1%；實現(xiàn)合同銷售金額577.8億元，同比增長41.4%；核心凈利潤約28.1億元，同比增長19.6%；公司總體業(yè)績呈上升勢頭，但《投資者網(wǎng)》注意到，截至2018年底，越秀地產(chǎn)負債總額為1259億元，與2017年的961.5億元相比增加近300億元，負債率達74.58%。同時，2018年全年的新增借款為404億元，較2017年增加了226億元。

面對高負債，以及較大資金壓力，加上房地產(chǎn)突飛猛進的黃金時代已經(jīng)過去，越秀地產(chǎn)依然繼續(xù)在猛力擴張，不禁令市場擔憂其背后的隱患。這些隱患，不僅僅包括高額的資金壓力，還有難以快速周轉(zhuǎn)、對后續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展的制約等問題。

這種擔憂并非無中生有，越秀地產(chǎn)與其他著名房企相比，無論在規(guī)模，還是在品牌等方面都存在一定差距。韓世同向《投資者網(wǎng)》強調(diào)，“與保利、華潤、萬科等全國性擴張的房企相比，越秀地產(chǎn)缺少具辨識度的品牌，也沒有形成一套鮮明的商業(yè)模式。在商業(yè)模式方面，華潤置地一直都是業(yè)內(nèi)標桿，如其在深圳最著名的產(chǎn)品萬象城等購物中心�！�

“雖然，越秀地產(chǎn)過去一直以打造中高端精品住宅為主，但由于它在商業(yè)運作方面缺乏品牌力，如果不繼續(xù)擴充規(guī)模，越秀可能會淪落到在普通住宅市場上進行競爭。再者，越秀地產(chǎn)作為廣州本土企業(yè)，錯過了廣州城快速擴張的黃金時期，在房價低潮期間，它沒有利用自身天然優(yōu)勢在廣州大力補倉，更鮮少參與廣州本土的舊村改造，導致公司缺乏具有知名度、深耕細作的品牌。這在一定程度上，削減了越秀地產(chǎn)在各大房企中的競爭力�！表n世同指出。

銷售和融資有亮點

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)500強名單中，越秀地產(chǎn)已經(jīng)跌出全國房企50強，排名為第66位。

不過，在克而瑞最新發(fā)布的2019年上半年房企排名中，越秀地產(chǎn)排名第48位，與2018年底的排名54位的位次相比，有所提升。顯示了越秀地產(chǎn)成長性較好的一面。

正加速追趕的越秀地產(chǎn)，今年以來銷售額的表現(xiàn)確實較為理想。截至5月底，越秀地產(chǎn)累計合同銷售（連同合營公司項目的合同銷售）金額約人民幣288.66億元，同比上升約53%；累計合同銷售面積約124.68萬㎡，同比上升約32%。累計合同銷售金額約占2019年合同銷售目標人民幣680億元的42%。

而且，從融資水平上看，國企背景的越秀地產(chǎn)也優(yōu)于多數(shù)房企。以5月份為例，越秀地產(chǎn)兩次發(fā)債總規(guī)模達40億元，三筆債券票面利率分別為3.83%、3.85%和3.93%，而其他多數(shù)內(nèi)房股的融資利率普遍在8%以上。

客觀來說，急于擴張的需求與資金穩(wěn)健的隱憂是一把雙刃劍，在公司沖刺千億目標的進擊之路上，如何平衡顯得尤為重要。未來，公司是否能實現(xiàn)千億的營收目標，公司的后續(xù)戰(zhàn)略如何開展？債務的壓力是否能有所緩解？《投資者網(wǎng)》將保持關(guān)注。