一號(hào)說：自渡者有天渡
從去年底到今年一月開年來的一系列重要會(huì)議表述中，不難發(fā)現(xiàn)“穩(wěn)”字成為2022年樓市調(diào)控的主要目標(biāo)。不但在2017年后重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，而且加上了“住房更是居民的消費(fèi)”定調(diào)。顯然，堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，已然是2022年房地產(chǎn)發(fā)展的主要任務(wù)。
政策基本面底定發(fā)展大局，行業(yè)企穩(wěn)格局有望迎來新機(jī)。
在這一現(xiàn)實(shí)環(huán)境與預(yù)期調(diào)節(jié)之下，典型房企也大多在謀局、思變，力圖轉(zhuǎn)危為安，紓困復(fù)蘇。近期，港股上市房企祥生控股（02599.HK）傳出了幾個(gè)積極地信號(hào)，一是達(dá)成美元債交換要約，主動(dòng)化解美元債到期危機(jī)；二是完成資產(chǎn)收購與出售，有效優(yōu)化物業(yè)與投資結(jié)構(gòu)；三是以真實(shí)需求為樣本，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品、服務(wù)煥新，保交付更保服務(wù)。
去年以來，美元債幾度成為觀察房企資金鏈與債務(wù)平衡的風(fēng)向標(biāo)，暴雷房企多由美債不穩(wěn)而起，反觀正常經(jīng)營房企則大多債市平穩(wěn)，這其中美元債市場的主動(dòng)管理就顯現(xiàn)出了段位。
1月18日晚間，祥生控股發(fā)布公告，董事會(huì)欣然宣布，于二零二二年一月十八日，Xiang Sheng Overseas Limited及本公司交換任何及全部未償還二零二二年票據(jù)的要約（統(tǒng)稱「交換要約」）的所有先決條件已獲達(dá)成，且交換要約已完成。因此，根據(jù)交換要約有效提交作交換及獲接納的二零二二年票據(jù)已被注銷。
此前正是由于這筆美元債臨近，導(dǎo)致信用評(píng)級(jí)下調(diào)。此次達(dá)成交換要約，無疑將使得祥生控股的流動(dòng)性壓力得到有效緩解。
因?yàn)樵摴P優(yōu)先票據(jù)總金額3億美元、票息12.5%，屬于祥生控股2022年須償還的三筆美元債中金額最大的一只，而且也是到期日最早的一只，在沒有落停之前，市場有所疑慮也頗為正常。
為此，惠譽(yù)也在公告發(fā)布前曾給予祥生控股下調(diào)評(píng)級(jí)，給出的理由是，“鑒于未來五個(gè)月內(nèi)沒有足夠的現(xiàn)金償付大規(guī)模到期資本市場債務(wù)（尤其是1月23日到期的2.92億美元債），該公司的信用風(fēng)險(xiǎn)高企。”
由此可見，該筆美元債在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)心目中的分量。反過來說，等到如今祥生控股已有應(yīng)對(duì)方案，在危機(jī)到來之前成功解除警報(bào)，其在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)那里失去的分，在債市和股市中也應(yīng)當(dāng)贏了回來。從另一個(gè)角度來看，祥生控股的這筆美元債得以成功完成交換要約，也能說明投資人仍對(duì)這家老牌浙系房企抱有信心與期待。
事實(shí)上，今年和明年實(shí)為美元債到期高峰期，其中尤其以今年為甚。但除了當(dāng)下已順利完成交換要約這一筆，祥生控股僅有2筆美元債在手，可以算是同類房企中，境外持債規(guī)模很小的一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月19日，房地產(chǎn)存量美元債有592只合計(jì)本金余額為2033億美元，其中2022年到期的有582億美元，占比達(dá)28.6%。而在2022年到期的房企美元債中，1月到期規(guī)模最大，達(dá)到74億美元。
而從去年以來頻發(fā)的美元債違約現(xiàn)象曾一度令市場擔(dān)憂，疊加到期規(guī)模大有形成美元債“堰塞湖”之勢(shì)，好在包括祥生在內(nèi)多數(shù)房企均已開展自救行動(dòng)，挽回市場信心，上周三開始在空頭狂歡近一周后，地產(chǎn)美元債迎來大幅反彈。
在化解美元債壓力的同時(shí)，祥生控股也在資產(chǎn)端發(fā)力，通過兩筆股權(quán)交易，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)與投資結(jié)構(gòu)，同時(shí)也為緩解資金緊張?zhí)峁┲С?/strong>。
1月17日，祥生控股公告，旗下間接全資附屬公司作為賣方與買方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出售目標(biāo)公司51%股權(quán)，交易代價(jià)為4.87億元。
此次出售的目標(biāo)公司杭州濱拓企業(yè)管理有限公司，主要資產(chǎn)為一幅位于杭州市西湖區(qū)面積為96,162平方米的住宅用地，擬用作住宅開發(fā)。目前，該土地項(xiàng)目尚未開始開發(fā)。
與此同時(shí)，祥生控股另一份公告顯示，其間接全資附屬公司杭州東鈺企業(yè)管理有限公司，收購杭州迪蕩投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）的7.3258%權(quán)益及待售債務(wù)，合共代價(jià)為5.59億元。
杭州迪蕩主要從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)，主要資產(chǎn)為透過紹興祥生弘升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司間接持有位于紹興市越城區(qū)東湖鎮(zhèn)一幅面積為106,509平方米的住宅用地項(xiàng)目開發(fā)。截至目前，該土地項(xiàng)目尚未開始開發(fā)。
也就是說，祥生控股一來一回兩筆交易，前一筆獲取流動(dòng)性，后一筆則更好控制項(xiàng)目開發(fā)，增厚資產(chǎn)價(jià)值。
稍早前，祥生控股還有一筆股權(quán)交易，將旗下浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“向日葵健康”）23.8%的股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，總代價(jià)3.37億元。
向日葵健康主營養(yǎng)老服務(wù)、健康管理等大健康業(yè)務(wù)，截至2021年底總資產(chǎn)11.5億元，資產(chǎn)凈值為6.8億元。因還在培育期，暫未有收益。料該筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓將為祥生帶來約1.75億元收益。
目下通過資產(chǎn)騰挪回籠現(xiàn)金已成為房企常規(guī)操作，祥生顯然也不例外，而這也是當(dāng)前除了銷售之外最為穩(wěn)妥的舉措之一。細(xì)看祥生控股當(dāng)下的這波操作其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下房企在置換資產(chǎn)的過程中，逐步盤活與優(yōu)化結(jié)構(gòu)已是大趨勢(shì)。
除了美元債的最新進(jìn)度與近期幾筆交易獲得市場關(guān)注，近期關(guān)于祥生祥生實(shí)業(yè)持有的一家名為浙江弘源創(chuàng)業(yè)投資有限公司（以下簡稱“浙江弘源”）的公司也被頻繁關(guān)注，原因是一張?jiān)诰W(wǎng)絡(luò)上流傳的“凍結(jié)情況”文件。
對(duì)于此情況，外界猜疑頗多，甚至有傳言此與祥生經(jīng)營發(fā)展相關(guān)。對(duì)于此事，祥生方面則回應(yīng)媒體，該事項(xiàng)源于涉訴過程中發(fā)生的部分股權(quán)凍結(jié)，系原告方申請(qǐng)的訴訟保全所致，并不代表該案件已獲得最終判定，“公司在積極應(yīng)訴的同時(shí)也保留反訴權(quán)利，并堅(jiān)信法律公正。”
從公開信息來看，這種法律糾紛頗為常見，并不是一旦發(fā)生股權(quán)凍結(jié)就危機(jī)企業(yè)“生命線”，只是企業(yè)之間一起正常的訴訟而已，與之相比還有不少房企被列為“被執(zhí)行人”不也一切如常？
比起在傳言中捕風(fēng)捉影，更關(guān)鍵的還是要看銷售業(yè)績和現(xiàn)金流狀況。
數(shù)據(jù)顯示，2021年全年祥生控股實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約為803.4億元，權(quán)益銷售合約建筑面積約為589.3萬平方米，平均合約售價(jià)約為每平方米13633元。
超800億元權(quán)益銷售額，無疑為祥生銷售回款提供了有力支撐，也為現(xiàn)金流穩(wěn)定鋪墊了基礎(chǔ)。
實(shí)際上，2021年規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%。這說明2021年房企普遍遇到“坎”了，那么誰能率先走出谷底，誰就能在未來的峰回路轉(zhuǎn)中贏得先機(jī)。
從近期公告中顯示，2021年12月，祥生控股實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約為65.2億元，環(huán)比增長19.5%，權(quán)益合約建筑面積約為45.3萬平方米，環(huán)比增長12.6%，平均合約售價(jià)約為每平方米14391元。
值得一提的是，這是祥生控股自去年10月以來，連續(xù)3個(gè)月錄得權(quán)益銷售額增長，且單月環(huán)比增長率均保持在20%上下。
順勢(shì)而為，轉(zhuǎn)圜到2022年開年，祥生的銷售業(yè)績有望繼續(xù)保持穩(wěn)健。
而在保交付方面，去年祥生控股實(shí)現(xiàn)全年交付超40000套，線上服務(wù)平臺(tái)“祥生會(huì)”累計(jì)注冊(cè)用戶已超70000人次。
從去年四季度起祥生發(fā)起一場“優(yōu)家行動(dòng)”已接連落地，從入戶保養(yǎng)、社區(qū)換新、服務(wù)升級(jí)三大維度切入，小到業(yè)主戶內(nèi)油煙機(jī)清洗、地板保養(yǎng)等服務(wù)，大到社區(qū)內(nèi)公共空間及設(shè)施優(yōu)化，祥生力圖從細(xì)節(jié)打動(dòng)業(yè)主，也為真實(shí)的客戶需求提供顆粒度服務(wù)。
聚焦產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量提升從來不是一句虛話、套話，在“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長”的房地產(chǎn)發(fā)展格局當(dāng)下，這應(yīng)當(dāng)成為房企的看家本領(lǐng)才是，因?yàn)椤胺孔〔怀础笔强偦{(diào)。
在1+1+X戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，近年來祥生控股集團(tuán)逐步實(shí)現(xiàn)了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與布局的完善，進(jìn)一步鞏固于浙江省及泛長三角區(qū)域的市場領(lǐng)先地位，已在市場建立了良好的口碑及優(yōu)秀的品牌形象。隨著產(chǎn)品與服務(wù)的迭代升級(jí)。未來，充足、高質(zhì)量的可售資源及高效的運(yùn)營效率，也有力持續(xù)支持公司銷售表現(xiàn)及補(bǔ)充有效現(xiàn)金流，并最終轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的業(yè)績表現(xiàn)。
2022年，相信隨著該公司的持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，流動(dòng)性穩(wěn)定向好，拋開各種“雜音”，投資人對(duì)祥生控股集團(tuán)未來發(fā)展也會(huì)越來越有信心。
