一號(hào)說(shuō)：
項(xiàng)目合作，將成為地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)的代名詞
不得不說(shuō)融創(chuàng)是一家自帶網(wǎng)紅體質(zhì)的房企。
4月22日上午，圈內(nèi)流傳藍(lán)光發(fā)展要被收購(gòu)，而對(duì)家正是業(yè)界“收并購(gòu)之王”融創(chuàng)中國(guó)，對(duì)此，藍(lán)光發(fā)展辟謠稱：
我們不是收購(gòu)集團(tuán)，是項(xiàng)目合作
就在幾天前，融創(chuàng)也是以“項(xiàng)目合作”的方式，拿下了“廣西王”彰泰集團(tuán)的50多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，交易對(duì)價(jià)近100億。
用百億元的真金**來(lái)和你玩“項(xiàng)目合作”，這不是真愛(ài)是什么？簡(jiǎn)直是寵溺。
“霸道總裁”上身，效果果然不一般，郭敬明再寫《小時(shí)代》可以好好參考一下真正的地產(chǎn)大佬都是怎么玩的。
海哥相信，就如同房企高管的離職分兩步走的創(chuàng)新模式一樣，“項(xiàng)目合作”將成為業(yè)內(nèi)收并購(gòu)新的代名詞。
在這一點(diǎn)上，融創(chuàng)算是開(kāi)了先河，稱得上收并購(gòu)新模式的范例，當(dāng)然，也難為那些地產(chǎn)公關(guān)了，造詞能力一流。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)大號(hào)“壹地產(chǎn)”用迅哥（注：不是王迅）筆法調(diào)侃道：
“還不到一周，地產(chǎn)屠夫又能在另一匹跌倒的黑馬身上割肉了。翻開(kāi)黑馬們的歷史，每一頁(yè)上都歪歪扭扭地寫著’蒙眼狂奔’幾個(gè)字。忽然走到今天這步，黑馬們也是橫豎睡不著。命運(yùn)的謎底到底是啥，大家仔細(xì)看了半夜，才在書縫里摳出來(lái)三個(gè)字：孫宏斌�！�
其中提到一個(gè)詞，頗有意思，“地產(chǎn)屠夫”。
從融資的終極模式“孫宏斌輪”到“地產(chǎn)屠夫”，兩三年時(shí)間里，稱呼的變化，折射出行業(yè)發(fā)展的嚴(yán)峻趨勢(shì)。
相較于過(guò)往，如今地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。
類似“項(xiàng)目合作”這樣溫情脈脈的公關(guān)辭令之下，卻是無(wú)奈“賣身”的冷冰冰現(xiàn)實(shí)。
翻開(kāi)融創(chuàng)歷史，堪稱一部《“收并購(gòu)之王”是怎樣煉成的》。
有媒體做過(guò)統(tǒng)計(jì)，自2011年至2019年底，融創(chuàng)花在收并購(gòu)上的錢大概在2500億。
而2017年年中，融創(chuàng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的那次“世紀(jì)大收購(gòu)”無(wú)疑是巔峰之作，也奠定了業(yè)內(nèi)“收并購(gòu)之王”的江湖地位。
彼時(shí)，融創(chuàng)以632億元價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店，收購(gòu)體量之大，為業(yè)界側(cè)目。
再往前的2016年，當(dāng)年7月以42億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際旗下物業(yè)；8月以20億元入股博鰲金灣；9月以40億元入股金科地產(chǎn)；137億購(gòu)入聯(lián)想控股旗下41個(gè)公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)；11月以37億元入股嘉凱城青島項(xiàng)目；以138億元入股融科智地。
都可謂是大手筆。
2017年上半年，1月份以26億元入股鏈家6.25%股權(quán)；150億元投資樂(lè)視；5月份以102.54億元，收購(gòu)天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)；21億元收購(gòu)華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。
據(jù)北京青年報(bào)統(tǒng)計(jì)，僅2016年至2017年年中，融創(chuàng)中國(guó)在對(duì)外的收并購(gòu)上面耗資已逾1300億元，業(yè)內(nèi)無(wú)出其右。
到了2019年，融創(chuàng)在1月份就以126億元收購(gòu)了泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目；7月以67億元收購(gòu)新湖中寶20多個(gè)項(xiàng)目；10月份以41億元買下了李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在大連西崗山的地皮；11月又以152億收購(gòu)時(shí)代環(huán)球51%的股權(quán)。
即使是行業(yè)最困難的2020年，融創(chuàng)也沒(méi)有停止收并購(gòu)的步伐，當(dāng)年6月，融創(chuàng)以高達(dá)350億元的整體代價(jià)接盤了山水文園的全部項(xiàng)目；11月份又以49.44億元的對(duì)價(jià)接盤了新湖中寶的兩個(gè)項(xiàng)目。
進(jìn)入2021年，相較于此前的全盤接手或者零星幾個(gè)項(xiàng)目的收并購(gòu)不同，融創(chuàng)收并購(gòu)的鐮刀似乎如庖丁解牛般更加精準(zhǔn)起來(lái)。
業(yè)內(nèi)人士稱，從2020年初世茂“收并購(gòu)”福晟后出現(xiàn)的種種后遺癥來(lái)看，融創(chuàng)應(yīng)該是汲取了教訓(xùn)。
即不會(huì)再全盤吃下，而是將交易對(duì)手的項(xiàng)目進(jìn)行挑選，挑出大部分產(chǎn)權(quán)債權(quán)比較清楚、土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)容易變現(xiàn)的項(xiàng)目，并且不會(huì)100%持股，而是留一小部分股權(quán)給原股東，以便后續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題后配合解決。
這么看來(lái)，融創(chuàng)在收購(gòu)彰泰、藍(lán)光項(xiàng)目時(shí)，確實(shí)是做如此安排的。
“地產(chǎn)屠夫”的刀越來(lái)越精準(zhǔn)，以后想要在忽悠孫宏斌，恐怕很難了，即使精明如賈會(huì)計(jì)，相信孫老板不會(huì)再踏進(jìn)樂(lè)視第二次。
不過(guò)更有意思的是，融創(chuàng)在大舉收并購(gòu)的同時(shí)，公開(kāi)市場(chǎng)拿地也毫不含糊。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，僅2月份融創(chuàng)中國(guó)就斥資180億拿地；
而據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度融創(chuàng)以279.5億元的拿地金額位居行業(yè)第五。
更具諷刺意味的是，就在今年3月中旬的業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌還口口聲聲擁抱監(jiān)管，稱：
“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話這個(gè)行業(yè)沒(méi)辦法干了，不調(diào)控的話房?jī)r(jià)和地價(jià)都要上天了。不調(diào)控的話，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得快，賺不了錢。老百姓也買不起，不調(diào)控對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處�！�
那時(shí)候，距離融創(chuàng)高溢價(jià)在上海普陀區(qū)拿地，被當(dāng)?shù)卣s談過(guò)去才半個(gè)月。
但回過(guò)頭來(lái)看，這番表態(tài)怎么看都像是演戲。
因?yàn)楹８绺鶕?jù)公開(kāi)信息，梳理了一下今年1月份以來(lái)融創(chuàng)中國(guó)的多次拿地，不僅是高溢價(jià)拿地，而且還在頻繁拿地王。
以下數(shù)據(jù)綜合當(dāng)?shù)赝恋亟灰紫到y(tǒng)、新聞報(bào)道由一號(hào)地產(chǎn)整理
（圖：融創(chuàng)中國(guó)2021年拿地不完全統(tǒng)計(jì)）▼
看來(lái)孫老板嘴上說(shuō)著不要不要，身體卻很誠(chéng)實(shí)。
3月30日，江蘇省淮安市淮安區(qū)衛(wèi)生大廈東側(cè)開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)126輪競(jìng)價(jià)，最終被融創(chuàng)以9.81億元摘牌，溢價(jià)率高達(dá)99%，拿地樓面價(jià)9158元/㎡，成為該板塊的新晉地王。
當(dāng)?shù)孛襟w稱，在融創(chuàng)的帶領(lǐng)下，淮安區(qū)新區(qū)板塊的樓面價(jià)在短短5個(gè)月時(shí)間內(nèi)，從5字頭，直接飛升至9字頭。
4月12日，徐州銅山區(qū)XT2021-1地塊開(kāi)拍，融創(chuàng)經(jīng)過(guò)377輪競(jìng)拍，以總價(jià)10.16億元、樓面價(jià)11838.65元/㎡競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)90.62%，刷新了銅山區(qū)樓面價(jià)，成為新晉地王；
4月23日，該區(qū)2021-1號(hào)淮海壹號(hào)南地塊開(kāi)拍，融創(chuàng)又以17.61億元、樓面價(jià)11328元/㎡，80.8%的高溢價(jià)率競(jìng)得，成為徐州市第15塊萬(wàn)元地。
短短10天時(shí)間，融創(chuàng)在徐州一炮雙響，把房地產(chǎn)調(diào)控的臉打得真疼。
此外，近期融創(chuàng)還分別在**鄒區(qū)板塊以77%的高溢價(jià)率，在臨沂以83%的高溢價(jià)率競(jìng)得區(qū)域地王。
一邊是擁抱調(diào)控，一邊地王頻出。
孫宏斌這位老戲骨，真是演的一出好雙簧，恐怕監(jiān)管層差點(diǎn)就信了這位“黃皮白心”地產(chǎn)商的套路。
事實(shí)上，自從融創(chuàng)去年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)表示要降杠桿以來(lái)，甚至一度擺出“賣賣賣”的架勢(shì)。
而去年下半年房企融資“三道紅線”新規(guī)出來(lái)之后，融創(chuàng)面臨著三道紅線全中的局面，壓力不可謂不大。
從“賣賣賣”到“買買買”，風(fēng)格的切換，幾乎不到一年的時(shí)間。
更何況，不到半年的時(shí)間里，融創(chuàng)的三道紅線，已經(jīng)翻綠了兩條，讓人不得不驚嘆融創(chuàng)“神乎技矣”的財(cái)技。
那么融創(chuàng)的錢到底從哪兒來(lái)呢？
此前人民網(wǎng)曾刊文指出，根據(jù)年報(bào)，融創(chuàng)中國(guó)截至2020年底的借貸總額約為3034.4億元，利息開(kāi)支則約為289億元，其中資本化的財(cái)務(wù)成本約為278億元，資本化率達(dá)到了96.2%。
此外，年報(bào)期末融創(chuàng)中國(guó)持有的987.1億元非受限現(xiàn)金資源，僅可以覆蓋916.1億元的短期有息債務(wù)。但融創(chuàng)中國(guó)今年還將支付約2020.8億元貿(mào)易及其他應(yīng)付款。
其中，對(duì)關(guān)聯(lián)公司的應(yīng)付款達(dá)到了約689億元，當(dāng)期稅項(xiàng)負(fù)債約為472.9億元。
而與之對(duì)應(yīng)的，融創(chuàng)中國(guó)在今年可以收回的貿(mào)易及其他應(yīng)收款約為610億元，應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)約為389.3億元，預(yù)付所得稅約為87.6億元。據(jù)測(cè)算，此類應(yīng)付科目與應(yīng)收科目形成了一定差額。
錢不夠怎么辦？融資��！但融創(chuàng)年報(bào)顯示，其融資情況并不理想。
截至2020年底，融創(chuàng)的融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-353.78億元，同比下降了197.21%。
顯然，資本市場(chǎng)也意識(shí)到了融創(chuàng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，錢不好借了。
那么融創(chuàng)何以敢大手筆收購(gòu)呢？
答案或許就在融創(chuàng)收購(gòu)彰泰的協(xié)議里。
有媒體就發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)在對(duì)彰泰的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，非常耐人尋味。
根據(jù)公告顯示，99.1億收購(gòu)款項(xiàng)將分為3筆，分期支付：2021年4月底前，融創(chuàng)需支付第一筆29.73億元款項(xiàng)，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付。
除了第一筆外，恰恰第二筆和第三筆的支付時(shí)間，是融創(chuàng)2021年中報(bào)和年報(bào)的統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間之后。
換言之，在做財(cái)報(bào)時(shí)，以上2筆款項(xiàng)，正好還在融創(chuàng)中國(guó)的賬上，一定程度上有助于美化財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)。
要知道，根據(jù)融創(chuàng)2020年全年凈利潤(rùn)356.4億元來(lái)看，30億的現(xiàn)金，在財(cái)報(bào)上對(duì)在手現(xiàn)金、凈利潤(rùn)以及負(fù)債率等方面的影響，都是十幾個(gè)百分點(diǎn)的來(lái)去。
而據(jù)公開(kāi)信息顯示，這次融創(chuàng)與彰泰的合作項(xiàng)目將有近700億的未售貨值，以融創(chuàng)的操盤能力和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，這次收購(gòu)除了首筆29.73億元要融創(chuàng)掏出來(lái)之外，余下的69億元或許從合作項(xiàng)目的銷售回款就可以得到。
以30億撬動(dòng)700億，這筆買賣怎么看都是劃算到家了。
在房地產(chǎn)行業(yè)大概率進(jìn)入“大魚吃大魚”的時(shí)代，融創(chuàng)這樣“穩(wěn)準(zhǔn)狠”的“地產(chǎn)屠夫”，或許仍將大顯身手。
那么除了彰泰、藍(lán)光，下一家會(huì)是誰(shuí)？
海哥從接近東原高層的信源處了解到，此前東原的羅老板也曾與融創(chuàng)接洽過(guò)。
