當潮水退去，裸泳者春光乍現(xiàn)。
有人下意識地去遮擋，更多人則茫然自顧，不知道發(fā)生了什么。
這幾天我們的私董會群里有很多項目因為生意不好咨詢解決方案。成功的生意各有各的特點，而不成功的案例卻大都是相似的。
格子間是辦公室里最常見的布局，效率高，成本低，易溝通。但是你把餐飲街設(shè)計成格子間問題就大了。
一米五的通道兩邊，格式南北菜商戶分列，甚至還按上了玻璃門，典型的街邊店思維。
“使用面積大！”“裝修成本低！”
好了，人家為什么放著大街旁的門臉房不去，非要爬四樓到你這服務員比顧客還多的地方來吃飯？
你給我一個理由！
居住類房地產(chǎn)最大的價值是土地，商業(yè)地產(chǎn)最大的價值是客流。
沒有客流，哪怕你是一個億小目標的王健林也不靈。
我們的投資人咨詢項目，一般會問三個問題：一平米造價多少錢？得鋪率有多少？合生匯是你們做的嗎？
很少有人問“怎么提高客流量？”“商戶要怎么配置才合理？”
我們要明白一個道理：商業(yè)活動，賺錢是第一要素，而不是省錢！
格子間的業(yè)主咨詢一般我們不接待，因為大部分人沒有壯士斷腕推倒重來的勇氣。
美食廣場、餐飲街區(qū)屬于重資產(chǎn)，改造一回不容易，周期長，投資大。很多人希望少花錢甚至不花錢出幾張施工圖解決問題。
不花錢就能解決的問題，一定不是問題。
我們希望業(yè)主能從項目初期就樹立一個正確的觀點：向（賺）錢看。
最近我們有兩個項目很有代表性，一個在山東禹城，一個在云南昆明。
都是全盤推倒重來，徹底改造。
在項目剛剛接觸的時候，業(yè)主就提出了上面的兩個問題。
所以我們接下來的思路都是圍繞流量和商戶展開，于是有了“美食部落格”和“悅潮風情街”，具體案例可以在我們官網(wǎng)上了解。
今天我要說的重點是項目背景，山東禹城是個四線城市，業(yè)主是當?shù)刈畲筚徫镏行牡睦习�。這個購物中心和大多數(shù)小城市一樣，生意不火也不算太差，運營團隊的能力也不低，一樓有肯德基入駐。
四層就是類似格子間分鋪的餐飲服務，可以想象生意一定是很差。這種對整體商業(yè)談不上一點貢獻的區(qū)塊，我們戲稱之為“失落的世界”。
業(yè)主提出的首要問題就是如何提高流量，不僅僅是針對四層美食街區(qū)，還有下面三層商業(yè)。
我們給出的方案就是推倒重來，徹底改造。
因為這是一個成熟的商圈，成熟的商場，微調(diào)解決不了問題，長此以往下去，四層將成拉低整體商業(yè)價值的負資產(chǎn)。
我們的工作方向就是把新時代購物中心由物理位置上的商業(yè)中心打造成年輕人群體的消費流量中心。
業(yè)主和我們一拍即合，溝通了不到兩周就簽約開干。
另一個項目在昆明，位置好的不能再好，大致相當于北京的王府井。
原來的業(yè)態(tài)很差，是一個賣電動車的大棚，你們可以想象，就是四面漏風的那種大棚。
業(yè)主是80后餐飲小白，愛旅游，愛美食。
昆明是旅游城市，需要一張美食名片。
他到網(wǎng)上搜索美食街區(qū)的圖片，一搜全是巖嶼設(shè)計的方案，電話聊了幾次就直接簽約。
我們也很喜歡昆明，從我們辦公室的風格就能看出來，一眼望去全是綠色。
這類項目當然不會錯過，昆明是全球性的鮮花市場，每年出貨以幾十億支計。有什么主題能比鮮花和植物更有代表性。
于是碰撞出了街區(qū)主題：花海。
這個破舊的電動車和家具賣場華麗轉(zhuǎn)身變成了悅潮風情街，到處生長著植物和鮮花的美食天堂。
很多客戶對我們的設(shè)計方案顏值贊不絕口但有實施時造價高的疑慮，其實這里有認知上的偏差，逼格高不等于造價高，就像有錢不等于有文化。
天生顏值高，濃妝淡抹都漂亮。有漂亮還不夠，沒有氣質(zhì)也只是花瓶。
有些高顏值的美食廣場餐飲街區(qū)項目在開業(yè)初期熱度爆棚后人氣迅速下降，是因為內(nèi)功不足，人多眾口難調(diào)是這類項目的特點，設(shè)計之初在商戶的選擇上就要對品類之間的搭配有所取舍。
我們在兩個項目里都保留了原生態(tài)的地方美食，這些商戶租金雖然貢獻不高但是對整體業(yè)態(tài)的豐富必不可少。
有些業(yè)主則把目光放在租金多少上取舍，這是這類項目招商大忌。飯要一口一口吃，錢要一年一年賺，整體利益要高于局部。
設(shè)計不僅僅是提高觀感，顏值之下是深層的商業(yè)邏輯和功能匹配。我們每年承接的項目有總量的限制，是要保障業(yè)主的投資，打造精品，避免決策上的失誤。
潮水退去，露出的不只是砂石，也有珍珠和貝殼，美好的東西經(jīng)歷時間和空間的考驗總能體現(xiàn)出價值，商業(yè)繁榮時大家賺錢都貌似輕松，低潮時優(yōu)質(zhì)的項目賺錢會更加容易，因為客戶的需求并沒有減少，減少的是精準的有效供應。
能一眼看光的，不是美景。
