聯(lián)商網消息：推動上海城市商業(yè)綜合體健康可持續(xù)發(fā)展，是深入學習貫徹習近平總書記“以人民為中心”的發(fā)展理念，加快落實《全力打響“上海購物”品牌加快國際消費城市建設三年行動計劃(2018-2020年)》的重要實踐。

城市商業(yè)綜合體作為展示上海城市品牌符號和城市商業(yè)發(fā)展的重要窗口，是適應新變化、挖掘新潛力、展示新魅力的重要體現。在創(chuàng)新商業(yè)模式，拓展服務功能，促進消費升級，帶動商圈改造更新，推進商旅文融合發(fā)展，探索“新零售”新模式等方面發(fā)揮了重要作用。

今年以來，盡管國內外經濟形勢復雜多變，在市區(qū)兩級政府、商業(yè)企業(yè)和社會各界共同努力下，城市商業(yè)綜合體發(fā)展取得了令人注目的成績，充分體現了滿足消費、創(chuàng)造消費、引領消費，為上海經濟社會發(fā)展做出了重要貢獻。

自2016年始連續(xù)三年，上海市商務發(fā)展研究中心(上海市商業(yè)信息中心)受上海市統(tǒng)計局、上海市商務委員會委托在全市范圍內開展城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計調查工作。

三年來，上海城市商業(yè)綜合體由2015年末的151家增加到2017年末的225家；2017年末上海城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑面積達到1637萬平方米，占全市商業(yè)建筑面積約20%；零售額與餐飲總額合計占全市社會消費品零售總額約12.3%；營業(yè)額增速約16.8%，超過同期社零額增速約8.1個百分點。

為反映打響“上海購物”品牌的階段性成果，加快推進上海國際消費城市建設，進一步推動城市商業(yè)綜合體健康可持續(xù)發(fā)展，12月7日，上海市商務發(fā)展研究中心(上海市商業(yè)信息中心)召開《上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展情況報告(2017-2018)》(以下簡稱《報告》)發(fā)布會，將2017-2018年上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展現狀、發(fā)展特征和趨勢展望等情況向社會發(fā)布。

市商務委、市統(tǒng)計局有關領導及社會各界出席了發(fā)布會�！秷蟾妗犯鶕�上海市商務發(fā)展研究中心(上海市商業(yè)信息中心)對上海城市商業(yè)綜合體相關數據指標的統(tǒng)計分析，形成了三個方面的成果：

一

上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展現狀

截至2017年底，上海225家城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑總面積為1637萬平方米、銷售總規(guī)模為1562億元，分別較2016年增長了18.4%、16.8%;年客流總量21.3億人次，商戶數2.6萬家，從業(yè)人員數31.2萬人，停車位數14.5萬個，分別較2016年增加了2.6億人次、3900家、2.7萬人、2.8萬個，對上海經濟發(fā)展的貢獻度進一步增強。

2018年上半年，上海新開業(yè)城市商業(yè)綜合體16家，新增商業(yè)建筑面積94萬平方米，至2018年6月末，上海城市商業(yè)綜合體數量和商業(yè)建筑總面積達到241家和1731萬平方米。

1、從數量和面積來看，仍然處在快速發(fā)展期。至2018年6月末，上海已開業(yè)城市商業(yè)綜合體數量為241家，其中：2017年新開業(yè)40家(閉店調整4家)，創(chuàng)下歷史新高。

從已開業(yè)企業(yè)的登記注冊類型看，內資企業(yè)比重最高，占69%；港澳臺商投資和外商投資的比重分別為20%和11%。至2018年6月末，全市已開業(yè)城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑面積達1731萬平方米。從近兩年的情況看，商業(yè)建筑面積增長較快，但同比增幅呈現下降趨勢。

2017年的同比增幅為18.4%，增速比2016年回落6.2個百分點；2018年上半年商業(yè)建筑面積比2017年末增長了5.7%。從商業(yè)建筑面積規(guī)模分類2的數量占比來看，小型企業(yè)比重最高，為45%，中型、大型和特大型企業(yè)的比重分別為31%、21%和3%。

2、從經營水平指標來看，營業(yè)額增幅仍然處在較高水平。2017年，全市已開業(yè)城市商業(yè)綜合體總營業(yè)額達1562億元，同比增長16.8%；剔除新增因素，營業(yè)額同口徑同比增長6.8%。從經營效率指標3來看，2017年較2016年有所提升。

2017年，全市城市商業(yè)綜合體平均日租金7.9元/平方米/天，同比提高1.8%;平均坪效49.9元/平方米/天，同比提高1.9%，均較2016年水平有所提升；平均年客流量達130萬人次/萬平方米，平均出租率為92.9%，租售比為15.4%，基本與2016年水平持平。

3、從空間分布來看，新增城市商業(yè)綜合體向各區(qū)分散式擴增。至2018年6月末，浦東、閔行、黃浦、靜安四區(qū)城市商業(yè)綜合體的商業(yè)建筑面積之和占據了全市總面積的五成多。其中浦東最多，達到328萬平方米，占全市19%。

從2017年至2018年上半年新開業(yè)的情況來看，全市共有12個區(qū)有新增綜合體，其中浦東、閔行最多，各新開11個項目。傳統(tǒng)的以市中心商圈為核心的格局正在發(fā)生變化，各個區(qū)域多核心的格局正在形成。

從商圈級別比較來看，市級商圈內城市商業(yè)綜合體發(fā)展水平保持領先：市級商圈內的城市商業(yè)綜合體輻射力強、影響力大，其數量、商業(yè)建筑面積居于首位，2017年平均營業(yè)額(10.2億元/個)、平均租金(13.4元/平方米/天)、平均坪效(74.6元/平方米/天)等主要指標方面均保持領先；社區(qū)商圈內城市商業(yè)綜合體發(fā)展增速居前：2017年-2018年上半年，有20家新開城市商業(yè)綜合體位于社區(qū)商圈內，明顯高于其他商圈。2017年社區(qū)級商圈內城市商業(yè)綜合體營業(yè)額增速(24.1%)及出租率增速(4.9%)均位于首位，發(fā)展速度較快。

4、從規(guī)模比較來看，大型城市商業(yè)綜合體表現最為突出：大型城市商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)全、品類豐富、體量大，開展營銷活動更易形成一定的影響力、號召力，同時在經營上較特大型城市商業(yè)綜合體更為靈活，2017年其營業(yè)額合計占全市總額比重(47.5%)、平均出租率(96%)、平均坪效(60元/平方米/天)等指標均為最高，表現最為突出;小型城市商業(yè)綜合體仍為新增主要類型:近兩年來新開的小型城市商業(yè)綜合體達到27家，在新開數中接近一半。

5、從業(yè)態(tài)結構來看，零售業(yè)延續(xù)了一直以來的主導地位：2017年零售業(yè)商戶數、營業(yè)面積、營業(yè)額所占比例均在五成以上，仍為城市商業(yè)綜合體中的支柱性業(yè)態(tài)，但與2016年相比均有不同程度的下降；消費加速升級，餐飲、服務性功能進一步增強：隨著消費觀念的改變，消費結構不斷優(yōu)化，餐飲及其他服務業(yè)發(fā)展步伐加快，商戶數、營業(yè)面積、營業(yè)額同比增長遠高于零售業(yè)，在城市商業(yè)綜合體中的比重持續(xù)升高，貢獻不斷增大。

其他服務業(yè)中健身休閑、教育培訓類消費表現突出，2017年營業(yè)額增幅均超過60%，成為服務性消費的亮點。

二

上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展特征

1、實體零售創(chuàng)新發(fā)展的活力之源。

為適應消費需求的新變化，城市商業(yè)綜合體不斷尋求新的突破，在行業(yè)業(yè)態(tài)、營銷方面探索升級，線上線下融合互動層出不窮。通過打造旗艦店、快閃店、屋頂花園、室內主題街區(qū)等方式凸顯品牌個性，深耕體驗消費，不斷增強企業(yè)的經營活力和創(chuàng)造力。

2、“首店”落戶上海的重要載體。

城市商業(yè)綜合體憑借其獨特的商業(yè)魅力，成為“首店”落戶的重要載體。2017年，上海共有226家“首店”開張;2018年上半年，共有256家“首店”亮相，其中有87%的“首店”選擇在城市商業(yè)綜合體內開張運營，如興業(yè)太古匯、K11、來福士、長風大悅城、上海環(huán)球港、世茂廣場等成為“首店”的熱點聚集地。

3、存量改造推動商圈轉型升級。

面對快速變化的消費市場，2017年以來，一百商業(yè)中心、恒隆廣場、五角場萬達、世茂廣場等紛紛謀求轉型升級，涉及改造的大型商業(yè)建筑面積達到160萬平米以上，預計2018年內有望正式營業(yè)或局部試營業(yè)的項目將近30個。改造升級既有利于行業(yè)整體銷售和盈利水平的提升，更對上海主要商圈的轉型升級帶來積極影響。

4、經營差異化逐漸顯現。

目前，城市商業(yè)綜合體既處于發(fā)展黃金時期，也處于新環(huán)境、新消費、新零售大變化時期，實體商業(yè)企業(yè)加速洗牌，經營差異化逐漸顯現。從出租率來看，2017年有20.3%的城市商業(yè)綜合體實現滿租，還有12.2%的城市商業(yè)綜合體出租率小于80%;從坪效來看，2017年有9.4%的城市商業(yè)綜合體坪效大于100元/平方米/天，但還有4.3%的城市商業(yè)綜合體坪效小于10元/平方米/天。

這些數據表明，能夠精準把握市場脈搏、運營管理和創(chuàng)新能力強的城市商業(yè)綜合體還有很大的增長空間，反之，運營乏力的城市商業(yè)綜合體將面臨諸多挑戰(zhàn)。

三

上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢

1、中心城區(qū)存量轉型與郊區(qū)加快發(fā)展并重。

在中心城區(qū)，開業(yè)三年以上的城市商業(yè)綜合體占比為68%，因此中心城區(qū)的城市商業(yè)綜合體以存量升級改造、提升品質為主要趨勢，軟硬件改造正在加速。在郊區(qū)，開業(yè)未滿三年的城市商業(yè)綜合體占比51%，因此郊區(qū)的城市商業(yè)綜合體以新建項目為主，主要是解決發(fā)展不平衡、不充分的問

題。

2、品牌管理輸出提高運營專業(yè)化和集中度。

隨著城市商業(yè)綜合體發(fā)展的不斷成熟，凱德集團、中糧集團等有品牌，有能力的運營商憑借專業(yè)的商業(yè)運營團隊，以品牌輸出、管理輸出等輕資產運營模式，根據客群需求和消費變化，提供從前期定位規(guī)劃、招商、開業(yè)，再到后期運營管理的全流程支持，打造符合市場需求的大型商業(yè)項目，行業(yè)運營的專業(yè)化集中度進一步提高。

3、多元化個性化服務功能不斷豐富。

原以零售業(yè)態(tài)為主的城市商業(yè)綜合體，多元化個性化服務功能正在不斷拓展，融入電競、動漫、醫(yī)療、體育賽事甚至有城市商業(yè)綜合體即將引入動物園等，消費功能不斷豐富，服務功能不斷提升，更廣泛深入地滿足人們生活、娛樂和服務的需求。

4、新技術創(chuàng)新應用不斷深化。

隨著智能物流技術、物聯(lián)網和人工智能、智能硬件、大數據技術的不斷進步和廣泛應用，商業(yè)創(chuàng)新周期加快，商業(yè)新業(yè)態(tài)、新模式加快涌現，實體商業(yè)的互聯(lián)網+正在逐步提高城市商業(yè)綜合體的運行效率。

5、承接進博會溢出效應吸引更多首進新興品牌落地。

首屆中國國際進口博覽會為上海帶來強大的貿易市場集聚效應，讓上海成為中國聯(lián)通世界市場的窗口。城市商業(yè)綜合體將積極承接進口博覽會溢出效應，適應并滿足消費者對高品質、特色性進口商品的多元需求，引進更有實力的國際知名零售商和品牌商，使上海成為更多國際首進新興品牌的首選地和集聚地，進一步提高上海國際消費城市的吸引力和輻射力。

6、營商環(huán)境不斷優(yōu)化進一步提升消費滿意度。

隨著上海全力打響“上海購物”品牌，加快國際消費城市建設，將營造更好的法治化、國際化、便利化營商環(huán)境，降低制度性成本，促進商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。既為城市商業(yè)綜合體新發(fā)展提供了有利的政策支持，更為城市商業(yè)綜合體提升管理和服務提供了規(guī)范化、標準化的依據，顯著增強消費者的體驗度、獲得感和滿意度。

未來，上海城市商業(yè)綜合體將進一步適應新變化、挖掘新潛力、展示新魅力，成為展現上海國際消費城市發(fā)展的靚麗名片。