一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，就是幸福城市生活的復合化集成平臺;

繽紛、鮮活、感性且性感;夠精神，也充滿錢味!

商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營商業(yè)模式，即通過對空間及內(nèi)容的持續(xù)創(chuàng)新經(jīng)營，給商業(yè)地產(chǎn)項目賦能，從而形成客流的聚合效應(yīng)，然后把空間里的各種要素及客流價值持續(xù)變現(xiàn)，窮盡各種可能做大商業(yè)地產(chǎn)項目的綜合經(jīng)營收入，從而提升商業(yè)地產(chǎn)的投資回報。

當然一個商業(yè)地產(chǎn)項目的各種資源要素及客流變現(xiàn)能力的大小，必須以項目良好而可持續(xù)的經(jīng)營基本面作基石及后盾，正所謂“皮之不存，毛將焉附”!

本文不探討如何提升客流，只簡析一個繁榮昌盛的商業(yè)項目對于投資方而言多維平臺價值挖掘及綜合應(yīng)用的各種可行性。

1、基于租金、管理費及其他空間收入的疊加而形成的綜合經(jīng)營收入所構(gòu)建的持續(xù)增長的現(xiàn)金流貢獻平臺。

2、基于第一條的綜合經(jīng)營收入扣減管理成本后的凈收入的20-25倍P/e的資產(chǎn)估值的融資平臺，這正是商業(yè)地產(chǎn)項目的動態(tài)價值魅力所在。

TIPS：即便處于市場導入期，經(jīng)營性虧損的項目，若項目本身經(jīng)營勢頭良好，仍然可能在銀行及類金融機構(gòu)方面取得明顯高于凈資產(chǎn)的估值，尤其是在當前充斥“市夢率”民間投資市場。

3、 體現(xiàn)投資方“資本充盈、資源整合、創(chuàng)新市場化運營、精細化管理”等軟硬實力的品牌傳播平臺，是投資方企業(yè)形象及營運觸角與各類社會公眾親密接觸的窗口。

4、 與社會各種資源的開放對接，發(fā)生積極化學效應(yīng)的高度包容且高度彈性的合作平臺。

實體商貿(mào)、虛擬服務(wù)、文創(chuàng)孵化、品牌行銷、社會個人、政府協(xié)作、公益行動、外部接入……

所有需要在實體空間內(nèi)與社會公眾發(fā)生接觸，促進發(fā)展的市場經(jīng)濟及社會參與主體，

只要沒有“負向感知”，都可以在一個商業(yè)項目中找到高度契合的各種合作可能性。

要么消耗轉(zhuǎn)化的商業(yè)項目客流價值(向商業(yè)項目支付租金)，要么增加項目的客流吸引力

(獲得免費場地的機會)，要么兩者兼而有之，共榮增效。

5、 城市幸福生活方式資源集成平臺，這是商業(yè)地產(chǎn)項目精神文化層面的平臺價值所在，也是一個成功項目必須著力達成的目標。

6、 合作者的衍生價值集成平臺。

一個商業(yè)項目的合作者從“前期研策團隊、規(guī)劃設(shè)計團隊、承建團隊到招商經(jīng)營團隊、租賃合作商家、租戶供應(yīng)商、行銷企劃團隊”等。每個階段的參與者都會成為項目成功運營的受益者，同時商業(yè)項目的投資方也可以從以上所有階段的參與者中進一步發(fā)掘其衍生價值。

其中最淺顯的衍生價值挖掘方式就是把“租戶” 發(fā)展為“忠誠合作伙伴”，成為接下來類似項目及其他產(chǎn)品或領(lǐng)域的順暢重復合作者。至于其他合作者的衍生價值，只要愿意去想，去深度挖掘，總是有機會以有形或無形的方式獲得回報。

除了良好的經(jīng)營面之外，一個商業(yè)項目的平臺價值最大化需要具備的基礎(chǔ)條件有哪些?

一、硬性條件

1、合適的規(guī)模。

比如商業(yè)面積最好不小于5萬平方米。

只有具有一定的規(guī)模的項目才具有更好的商業(yè)內(nèi)容承載能力，更強的客流聚集力;也才具有單位面積管理成本經(jīng)濟性及增值空間的規(guī)模后勁。

2、非商鋪前區(qū)空間夠大。

對于一個產(chǎn)權(quán)單一且不打算分零散售的持有型商業(yè)項目而言，初期商鋪得房率并沒有想象的那么重要，隨著項目入市步入正軌，那些闊綽的前區(qū)共享空間(中庭、廣場、連廊、主客流通道、立面)不但是聚集并駐留顧客的各類行銷活動開展或休憩空間，更是租金坪效至少2倍于商鋪的特色小店的理想柜位。

3、服務(wù)于顧客“直觀體驗+極致場景感”呈現(xiàn)的科技感設(shè)施的前瞻性規(guī)劃。

高速免費網(wǎng)絡(luò)、高密度的電子屏、移動支付系統(tǒng)、O2O預定系統(tǒng)、智慧停車引導系統(tǒng)、顧客數(shù)據(jù)收集分析(會員系統(tǒng)、客流分析系統(tǒng))、商家數(shù)據(jù)收集平臺、無死角視頻監(jiān)控系統(tǒng)……

二、軟性條件。

1、 商業(yè)管理團隊始終保持開放創(chuàng)新思維及積極有效行動力。

從經(jīng)營商品、服務(wù)等商業(yè)內(nèi)容到經(jīng)營城市界面、城市空間、生活方式、社交歡聚、顧客時間，最終把商業(yè)項目平臺價值多元化、最大化……

2、 鼓勵商業(yè)團隊價值創(chuàng)造的正向激勵制度。

3、 商業(yè)管理團隊的全局經(jīng)營觀及經(jīng)濟意識的長抓不懈。

總之，一個成功的商業(yè)項目除了是對接金融，實現(xiàn)資本倍速增值的經(jīng)濟價值平臺之外，還具有很多的價值創(chuàng)造的可能性;商業(yè)地產(chǎn)的多維平臺價值開發(fā)，即便是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一陣營的投資商都還有很大的空間有待發(fā)掘。

成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，就如潘多拉魔盒，其價值窮盡的可能性有賴對商業(yè)模式的廣闊想象力+積極行動力。

切記，絕對不是電商才有資格“談平臺、玩平臺”，如果打開思路，實體商業(yè)項目的平臺價值會玩得更加出彩，花樣百出。