本報(bào)訊 (記者李靜睿)全國(guó)工商聯(lián)日前在全國(guó)政協(xié)會(huì)上，遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)去年就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　其中，三個(gè)一線城市中，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。

　　土地財(cái)政讓政府成最大受益者

　　調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，為最主要的組成部分。

　　而在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項(xiàng)目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。

　　工商聯(lián)認(rèn)為，這實(shí)際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，而這從某種程度上變相提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本。

　　報(bào)告認(rèn)為，“土地財(cái)政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來(lái)房?jī)r(jià)居高不下，從而相對(duì)降低了公眾的購(gòu)買(mǎi)力。

　　此外，土地成本過(guò)高不僅增加了企業(yè)的資金壓力，也導(dǎo)致了政府土地收益的不可持續(xù)性。

　　投資縮減致政府可用財(cái)力降低

　　全國(guó)工商聯(lián)在報(bào)告中警示稱(chēng)，由于房地產(chǎn)投資縮減，土地拍賣(mài)價(jià)格大幅下降，大大降低了政府可用財(cái)力的可持續(xù)性。此外，由于商品房滯銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法回籠現(xiàn)金，使得金融機(jī)構(gòu)面臨潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)

　　總成本近三成用來(lái)納稅

　　調(diào)查顯示，除土地成本支出外，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷(xiāo)售收入的14.21%。

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府收入超四成

　　調(diào)查顯示，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷(xiāo)售收入的37.36%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額就要超過(guò)40%。

　　滬六成銷(xiāo)售收入歸政府

　　從單個(gè)城市來(lái)看，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，企業(yè)剩余只有4.15%；而北京流向政府的份額為42.42%，企業(yè)剩余只有11.87%。

　　支招

　　建議1 稅收整合為房產(chǎn)稅或物業(yè)稅

　　全國(guó)工商聯(lián)在報(bào)告中建議，將一次性收取的土地租金和集中在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。

　　房地產(chǎn)稅收體制改革的目標(biāo)，應(yīng)確立在政府既能夠通過(guò)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策干預(yù)、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本、提高交易效率，又能通過(guò)房地產(chǎn)稅收增加和保持政府收入，而且應(yīng)以不導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)集中為原則。

　　建議2 改革土地“招拍掛”制度

　　在報(bào)告中，全國(guó)工商聯(lián)建議，要改變過(guò)去的純粹以“價(jià)高者得土地”的招拍模式，變?yōu)榫C合考慮土地競(jìng)標(biāo)者的投標(biāo)方案，尤其是將綠色建筑等促進(jìn)社會(huì)和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。

　　如果將這些因素考慮在內(nèi)，不僅可有效配置土地資源，同時(shí)也會(huì)大大促進(jìn)社會(huì)環(huán)境的和諧發(fā)展。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者  談佳隆/上海報(bào)道

　　今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)向全國(guó)政協(xié)遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會(huì)發(fā)言稿(下稱(chēng)“全國(guó)工商聯(lián)發(fā)言稿”)，引起極大爭(zhēng)議。

　　該發(fā)言稿稱(chēng)，全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)到64.5%。

　　對(duì)此，上海市市長(zhǎng)韓正在“兩會(huì)”期間接受記者采訪時(shí)質(zhì)疑稱(chēng)“不知全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)怎么來(lái)的，肯定有誤”。不過(guò)，他在會(huì)場(chǎng)上并沒(méi)有透露自己掌握的數(shù)據(jù)。

　　3月18日，韓正市長(zhǎng)在上�！柏瀼芈鋵�(shí)國(guó)務(wù)院加強(qiáng)縣市依法行政電視電話會(huì)議”上表示：“今年上海市政府承諾，政府性基金將進(jìn)一步向社會(huì)公開(kāi)�！币罁�(jù)上海若干年的財(cái)政預(yù)算報(bào)告，上海的土地出讓金占了政府性基金中的很大比重。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》近日從知情人士獲悉，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局正在組織文件和測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)，可能不久之后將通過(guò)“公開(kāi)澄清”的方式來(lái)“回應(yīng)”全國(guó)工商聯(lián)發(fā)言稿的數(shù)據(jù)。

　　不過(guò)，或?qū)ⅰ肮�開(kāi)澄清”的內(nèi)容中，極可能不包括上海房地產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)。上海市政府財(cái)稅部門(mén)新聞聯(lián)絡(luò)人徐俊向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，房地產(chǎn)稅收情況并不屬于“應(yīng)該公開(kāi)”的內(nèi)容，因而無(wú)義務(wù)公開(kāi)，且尚未接到有關(guān)部門(mén)要求上海稅務(wù)部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的收入情況進(jìn)行測(cè)算統(tǒng)計(jì)和組織文件。

　　64.5%的收入流向政府？

　　全國(guó)工商聯(lián)發(fā)言稿之所以備受矚目，是因?yàn)槠錉可娴秸�府與開(kāi)發(fā)商誰(shuí)才是高房?jī)r(jià)推動(dòng)者和受益者這一敏感話題。

　　據(jù)記者了解，以774萬(wàn)年薪位居2008年內(nèi)地房地產(chǎn)商收入榜首的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在爭(zhēng)議中表現(xiàn)頗為積極。

　　3月11日，他在其博客中寫(xiě)道，全國(guó)工商聯(lián)在兩會(huì)上的報(bào)告，揭示了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成，并將房?jī)r(jià)中大頭是政府的土地及稅收所得公布于眾，揭示了房?jī)r(jià)上漲的重要因素。要解決房?jī)r(jià)高低的問(wèn)題，應(yīng)先從政府入手，因?yàn)椤坝酶邇r(jià)的面粉是很難生產(chǎn)出廉價(jià)的面包的”。

　　全國(guó)工商聯(lián)發(fā)言稿中稱(chēng)：“上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入中流向政府的份額最高，為64.5%，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15%”。

　　這一數(shù)據(jù)似乎顛覆了人們對(duì)于房地產(chǎn)商“暴利”的看法，但對(duì)于這一數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性，不單是韓正市長(zhǎng)，上海市政府多位官員在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪中都表示不以為然。

　　一位不愿意透露姓名的上海市政府官員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“你可以仔細(xì)去看看全國(guó)工商聯(lián)的那個(gè)發(fā)言稿，用的數(shù)據(jù)和一些觀點(diǎn)是來(lái)自房地產(chǎn)商的。該發(fā)言稿完全是披著全國(guó)工商聯(lián)的外衣，袒護(hù)的是房地產(chǎn)商自己的利益�！�

　　那么引起如此大爭(zhēng)議的發(fā)言稿，其核心數(shù)據(jù)來(lái)源又是什么呢？

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》在調(diào)查中了解到，全國(guó)工商聯(lián)發(fā)言稿醞釀?dòng)谄湎聦佟�—房地產(chǎn)商會(huì)的兩份調(diào)研報(bào)告。2008年下半年，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)訪問(wèn)了北京、上海、廣州等9個(gè)城市的62個(gè)開(kāi)發(fā)商，涉及到81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，最終形成了一份成本分析報(bào)告，該報(bào)告的全名是《我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用及銷(xiāo)售收入分析基本情況及主要結(jié)論概述》(下稱(chēng)《概論》)。

　　今年2月6日，房地產(chǎn)商會(huì)的《概論》通過(guò)《關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》(下稱(chēng)《調(diào)研報(bào)告》)的形式提交給了全國(guó)工商聯(lián)，希望作為今年兩會(huì)期間作為全國(guó)工商聯(lián)的政協(xié)發(fā)言稿。之后，全國(guó)工商聯(lián)發(fā)言稿便引起了軒然大波。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者通過(guò)對(duì)上述三個(gè)文件的比較后，發(fā)現(xiàn)了不少疑問(wèn)。例如，在《概論》對(duì)62家公司81個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查中，取樣上似乎并不合理。

　　在上海取樣中，《概論》選取了29家公司的30個(gè)項(xiàng)目，在廣州取樣中，選取了19家公司的31個(gè)項(xiàng)目，而在北京取樣中，選取了只有1家公司的7個(gè)項(xiàng)目。

　　更令人匪夷所思的是，作為一個(gè)全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)商會(huì)的“專(zhuān)業(yè)調(diào)研”，9個(gè)城市中的4個(gè)城市(西安、蘇州、成都、深圳)在采樣上僅各選取了1家公司的1個(gè)項(xiàng)目。其中成都的項(xiàng)目更僅是處于“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”，蘇州、西安、深圳的公司規(guī)模屬于“小型”，其“陪練”的性質(zhì)似乎過(guò)于明顯。

　　此外，記者了解到，全國(guó)工商聯(lián)的發(fā)言稿中所有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均出自“REICO工作室”，該工作室是由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中城聯(lián)盟、萬(wàn)通、華遠(yuǎn)等共同資助建立的。有專(zhuān)業(yè)人士向記者表示，這份調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性值得推敲，因?yàn)榭赡艽嬖谶x擇性取樣的問(wèn)題，導(dǎo)致調(diào)查的科學(xué)性有失公允。

　　書(shū)記、市長(zhǎng)喊話促降價(jià)

　　“口水戰(zhàn)”的背后，是政府與房地產(chǎn)企業(yè)在房?jī)r(jià)“是保還是壓”問(wèn)題上的角力。

　　“半年來(lái)，種種跡象顯示，上海對(duì)于房地產(chǎn)的政策已經(jīng)有所轉(zhuǎn)向，政府要求房地產(chǎn)開(kāi)放商降價(jià)的要求已經(jīng)越來(lái)越明確。”一位上海資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士這樣向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

　　記者注意到，進(jìn)入2009年1月之后，上海市領(lǐng)導(dǎo)頻頻向外界傳達(dá)出這樣的信息：上海房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)商應(yīng)該“順勢(shì)而為”、“積極降價(jià)”。

　　在今年上�！皟蓵�(huì)”期間，作為上海房地產(chǎn)商的代表上海城開(kāi)集團(tuán)總裁倪建達(dá)、上海望源房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)季寶紅分別在座談會(huì)上向上海市委書(shū)記俞正聲、市長(zhǎng)韓正提出意見(jiàn)，認(rèn)為上海市政府應(yīng)該穩(wěn)房?jī)r(jià)，不應(yīng)該大規(guī)模建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

　　對(duì)于這樣的想法，1月19日，上海市委書(shū)記俞正聲明確表示：“房?jī)r(jià)不能高，不能再漲了。”2月21日，上海市市長(zhǎng)韓正更明確表示：“目前上海的房?jī)r(jià)確實(shí)偏高了，房?jī)r(jià)總的是市場(chǎng)在調(diào)節(jié)，但是政府應(yīng)該用一些政策來(lái)引導(dǎo)，促進(jìn)消費(fèi)，價(jià)格低一點(diǎn)買(mǎi)房子的人會(huì)更多�！�

　　一位上海地產(chǎn)界人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“按照書(shū)記、市長(zhǎng)的看法，上海出臺(tái)購(gòu)房退稅、購(gòu)房入戶政策已無(wú)可能，而書(shū)記、市長(zhǎng)呼吁房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)價(jià)的同時(shí)，也應(yīng)該思考一下房?jī)r(jià)高企的真正原因，這是全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布調(diào)研報(bào)告的初衷�！�

　　開(kāi)發(fā)商30%利潤(rùn)中有灰色支出？

　　正當(dāng)眾人針對(duì)“數(shù)據(jù)”問(wèn)題“各抒己見(jiàn)”之時(shí)，曾任第九屆、第十屆全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危拋出了他對(duì)目前高房?jī)r(jià)構(gòu)成的看法。在“兩會(huì)”期間，他在接受媒體采訪時(shí)表示，2005年，他和他博士生做過(guò)一個(gè)房?jī)r(jià)參比模型，然后對(duì)北京、上海、福州三個(gè)點(diǎn)做了核對(duì)。

　　成思危透露：“核對(duì)的結(jié)果，房?jī)r(jià)成本包括土地價(jià)格、建材成本等等占50%，政府的稅費(fèi)占20%，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)占30%，開(kāi)發(fā)商這30%里頭有一部分是灰色成本，說(shuō)白了，就是行賄的成本。一種是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)去行賄，另一種是有權(quán)力的政府工作人員索賄，你不給我錢(qián)我就不給你批，不給你辦�！�

　　事實(shí)上，一年多以來(lái)，上海發(fā)生的重要貪腐案件中，與房地產(chǎn)有所牽扯者不在少數(shù)。上海房地局原副局長(zhǎng)殷國(guó)元受賄巨額財(cái)產(chǎn)來(lái)源不明案、上�！俺捶繀^(qū)長(zhǎng)”康慧軍受賄巨額財(cái)產(chǎn)來(lái)源不明案、上海新長(zhǎng)征(集團(tuán))有限公司原黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)王妙興涉嫌貪污受賄案、上海地產(chǎn)富豪周小弟涉嫌非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪案、上海中祥集團(tuán)原總裁秦金龍涉嫌侵吞國(guó)資1.6億元案、上海市普陀區(qū)原副區(qū)長(zhǎng)張克明受賄案等等似乎都揭示了房地產(chǎn)行業(yè)存在“灰色地帶”。

　　記者注意到，雖然在房地產(chǎn)商會(huì)向全國(guó)工商聯(lián)提交的《調(diào)研報(bào)告》中并未提及“灰色支出”，但從《概述》中的成本分析中看到了一項(xiàng)“不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)”，并占到了總成本的3.08%。