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編者按
“一鋪養(yǎng)三代�！背缟痰膹V州人，對(duì)商鋪的含金量有自己獨(dú)到的認(rèn)識(shí)。
本期專題，我們通過(guò)對(duì)專業(yè)服裝市場(chǎng)“白馬”、IT旗艦賣場(chǎng)太平洋電腦城、北京路步行街、地鐵商場(chǎng)動(dòng)漫星城等幾大市場(chǎng)“鋪王”的實(shí)地采訪，力圖揭示商鋪背后的產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)圈，探索古老商都廣州當(dāng)下的境遇與趨向。
沒(méi)有永遠(yuǎn)的“鋪王”。我們所選取的案例，其地段可能是所在商圈（商場(chǎng) ）最有特色的，卻未必是所在商圈最貴的，同樣，最貴的商鋪，也未必是最賺錢的 。在北京路，一個(gè)商鋪的功能已經(jīng)不僅僅是賺錢，還具有樹(shù)立一流品牌的功能 ，因此，對(duì)“鋪王”的解讀，一定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越租金貴賤，而在乎其所蘊(yùn)含的價(jià)值和商業(yè)啟發(fā)。
下期專題，我們將對(duì)中大布市、環(huán)市西路鞋城等在全球價(jià)值鏈上具有“環(huán) 節(jié)”含義的商圈“鋪王”進(jìn)行追蹤，與你一起深度解讀“鋪王”背后的秘密。
租金持續(xù)上漲，商鋪已成稀缺資源
北京路靠人氣擎起“鋪王”旗
一邊欣賞“千年古道遺址”，一邊品嘗廣州小吃，然后慢慢地挑選各種名牌服飾和飾品等——位于廣州越秀區(qū)的北京路步行街，堪稱廣州功能最全、本土特色最濃厚的商業(yè)步行街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京路節(jié)假日高峰期日游客量達(dá)60多萬(wàn)人次，這一極具人氣集聚能力的特點(diǎn)，注定了這塊660米地盤(pán)上勢(shì)必會(huì)風(fēng)起云涌。
作為一個(gè)有著180多個(gè)登記在冊(cè)的消費(fèi)品品牌的商業(yè)街，“商業(yè)暗戰(zhàn)”為之帶來(lái)的是一種“非常態(tài)”的商業(yè)生態(tài)，這種商業(yè)生態(tài)背后的推動(dòng)因素是什么？將朝著什么方向發(fā)展？答案或許能給從業(yè)者中帶來(lái)一些啟示。
“唐僧肉”般的鋪面
在許多專業(yè)市場(chǎng)，“鋪王”可能十年不變，但在北京路步行街卻是另一回事。
孫先生最近在網(wǎng)上掛出了一個(gè)北京路的店面，號(hào)稱“北京路中段鋪王”，面積350平方米，價(jià)格75萬(wàn)元/月。孫先生是美聯(lián)地產(chǎn)越秀路分店的工作人員，當(dāng)記者向其求證“鋪王”之稱是否名副其實(shí)時(shí)，他表示，“不敢肯定是最貴的店鋪，但號(hào)稱鋪王旨在表明這個(gè)鋪面的條件好，以便于吸引投資者”。
按照每平方米的單價(jià)來(lái)算，位于北京路與西湖路交叉口，面積才12平方米左右“聚原味”餐飲店，租金約18萬(wàn)元，一度被號(hào)稱為“鋪王”。然而，當(dāng)記者前往該公司了解情況時(shí)，公司工作人員張女士表示，如果在2006年，位于北京路與西湖路交叉口的聚原味商鋪被稱作“鋪王”或許沒(méi)有問(wèn)題，但如今商業(yè)形勢(shì)已變，價(jià)格更高的鋪?zhàn)訉映霾桓F。她表示：“因?yàn)楹芏嗪玫牡囟蝺r(jià)格一年一變，本店的價(jià)格很可能被后來(lái)租出的店面超過(guò)�！�
事實(shí)上，北京路的店面價(jià)格用“水漲船高”來(lái)形容一點(diǎn)兒也不過(guò)分。自2000年以來(lái)，隨著北京路步行街商業(yè)開(kāi)發(fā)步驟的迅速推進(jìn)，商鋪出讓價(jià)格增速遠(yuǎn)超廣州市房?jī)r(jià)上漲速度，或許是受了“一鋪養(yǎng)三代”的觀念驅(qū)使，投資者就像盯著“唐僧肉”一樣盯著這里的每一個(gè)門(mén)面，一有風(fēng)吹草動(dòng)，大家就群起爭(zhēng)奪，這一狀況進(jìn)一步助長(zhǎng)了北 京路的人氣和價(jià)位。
許多品牌也盯著北京路的商鋪，并隨時(shí)準(zhǔn)備跟進(jìn)。2006年，原本擁有10多平方米門(mén)面的“聚原味”，因承受不了逐年提高的租價(jià)，將靠近廣百的一側(cè)門(mén)面退了，只留下3米多寬的門(mén)面繼續(xù)經(jīng)營(yíng)到現(xiàn)在。當(dāng)這塊“風(fēng)水寶地”被讓出來(lái)后，迅速有新的商家入駐——忙于四處擴(kuò)張的“南湖國(guó)旅”以更高的價(jià)格拿下了該門(mén)面，還將樓上的辦公間一并“吃下”。
“除了班尼路、佐丹奴等品牌店比較穩(wěn)定外，每年都會(huì)有商家因承受不了高成本而退場(chǎng)，另一方面也不斷有新的商家涌進(jìn)來(lái)�！痹诒本┞方�(jīng)商已有十四年的倫立勇說(shuō)。
品牌身份的象征
“北京路的商鋪現(xiàn)在是稀缺資源。如果你誠(chéng)意想租，就早點(diǎn)過(guò)來(lái)看�！北本┞�285號(hào)銀座商場(chǎng)一間商鋪的業(yè)主沈女士在電話中這樣說(shuō)。
這間擬重新出租的商鋪有9平方米，開(kāi)價(jià)是16000元/月，與目前的租戶簽訂的出租合同還有一個(gè)多月到期，下一個(gè)租戶能不能提前找到，沈女士似乎一點(diǎn)也不著急。
北京路商鋪確實(shí)不愁租，這一點(diǎn)對(duì)于專業(yè)從事商鋪中介的孫先生也深有體會(huì)。“只要有鋪位，掛出去后，兩個(gè)月內(nèi)必定有愿出高價(jià)的下家接盤(pán)。”孫先生說(shuō)，今年上半年，他經(jīng)手的北京路商鋪出租業(yè)務(wù)僅3單，但這3單讓他做得相當(dāng)舒暢。
兵法云，兩軍對(duì)陣，必先爭(zhēng)制高點(diǎn)。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，亦有“商家必爭(zhēng)之地”，而在廣州，這個(gè)“制高點(diǎn)”就是北京路步行街。
在北京路299號(hào)鋪位開(kāi)雪糕店的倫立勇對(duì)此有著深刻的理解。他曾親眼目睹了北京路10年的“商戰(zhàn)”和變遷。按照他的說(shuō)法，北京路步行街的格局變化叫做“一雞死，一雞鳴”，去了一個(gè)，馬上會(huì)有新的再來(lái)，這背后的驅(qū)動(dòng)力是什么？
是品牌擴(kuò)張欲。“你花很多錢去做電視廣告，品牌宣傳效果往往也比不上在北京路開(kāi)一家店面�！� 倫立勇說(shuō)，品牌商家已經(jīng)將北京路當(dāng)做一個(gè)品牌身份象征，“進(jìn)來(lái)了，就表明你已經(jīng)是一家有頭有臉的正規(guī)品牌了�！�
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，近兩年，北京路的商業(yè)格局已相對(duì)穩(wěn)定，很少有大進(jìn)大出的品牌。各商鋪的經(jīng)營(yíng)者甚至在已有鋪位的情況下，還盯著有無(wú)其他檔口退陣，以便跟進(jìn)。短短660米的北京路儼然成為品牌企業(yè)參與“商戰(zhàn)”的第一前線。事實(shí)上，不少商家已處于保本經(jīng)營(yíng)甚至虧損經(jīng)營(yíng)，但為了支撐品牌形象，他們一直在“硬扛”。
經(jīng)常出入北京路的網(wǎng)友彭漢文認(rèn)為，北京路人氣為什么這么旺，商鋪為什么這么俏，從一件小事就能看出門(mén)道來(lái)：7月21日，一位老頭在腦袋上用針扎了205面旗，在北京路上行走，引起人群轟動(dòng)——如果想讓盡量多的人看到你的作秀，就不妨到最有傳播影響力的北京路來(lái)。
商圈將進(jìn)一步擴(kuò)容
據(jù)了解，目前北京路商圈還在拓展其商業(yè)規(guī)模和影響力。
啟動(dòng)開(kāi)發(fā)北京路地下人防工程，置換原第39中學(xué)地塊用作商業(yè)用途，整治禺山路，打通北京路與文德路在產(chǎn)業(yè)上的聯(lián)系，天河城百貨入駐名盛廣場(chǎng)——在越秀區(qū)政府工作報(bào)告的描述中，北京路步行街商圈將進(jìn)一步擴(kuò)容。
這些設(shè)想正在實(shí)施。7月1日，集美食、購(gòu)物、寫(xiě)字樓為一體的東方文德廣場(chǎng)在文德路破土動(dòng)工建成后將成華南最大的字畫(huà)交易中心，該區(qū)域?qū)⑻峁?00個(gè)車位；預(yù)計(jì)投資約7500萬(wàn)元的大、小馬路站段地下工程已經(jīng)進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段，建成后地下首層作為商場(chǎng)，二、三、四層可做地下停車場(chǎng)。
從對(duì)停車需求的著意設(shè)計(jì)，不難看出，政府意在將北京路商圈，逐步打造成面向高端消費(fèi)者的商圈。
這或許是因?yàn)橛浫×艘酝慕逃?xùn)。數(shù)年前，北京路因?yàn)橹苓呠囄黄嫒倍巴词А绷嗽S多高端消費(fèi)者。而后來(lái)建成的新廣百?gòu)V場(chǎng)、北京大廈、名盛廣場(chǎng)和光明廣場(chǎng)，因?yàn)槠溽槍?duì)高端消費(fèi)者的設(shè)計(jì)，吸引了相當(dāng)部分高端消費(fèi)人群。
作為北京路商戶之一的倫立勇認(rèn)為，北京路的商業(yè)氛圍濃厚，但目前主要消費(fèi)者為打工者和工薪族，如要發(fā)展，將來(lái)應(yīng)該并且可能打造成品牌匯集之地�！罢畱�(yīng)該支持并吸引大的項(xiàng)目進(jìn)來(lái)，將小商鋪改造成大商場(chǎng)，以便吸引高端消費(fèi)者�！�
不過(guò)，廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍卻認(rèn)為，以商場(chǎng)模式主導(dǎo)的步行街，有不少遇到開(kāi)局不利的情況，走上良性發(fā)展道路并非易事，如何準(zhǔn)確定位經(jīng)營(yíng)、如何注入現(xiàn)代商業(yè)元素，操作宜謹(jǐn)慎。
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廣州“鋪王”大揭密（下）
失落的“鋪王”
作者：安卓、全思儒 2008-8-4 22:20:43
編者按
上期廣州“鋪王”大揭秘，深度解讀了北京路、天河電子市場(chǎng)、白馬服裝市場(chǎng)等商圈的鋪位高租金背后的秘密。本期專題，我們重點(diǎn)尋找了珠三角制造業(yè)在全球價(jià)值鏈上具有“環(huán)節(jié)”含義的站西路鞋業(yè)商圈、中大布市、清平藥市和芳村茶市的“鋪王”，結(jié)果卻讓人大跌眼鏡。這些昔日因珠三角制造業(yè)而興起的專業(yè)市場(chǎng)，如今 “鋪王”身價(jià)已經(jīng)大幅縮水，如站西商圈的鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)，旺鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)從高峰時(shí)每月10000元/平方米，滑落到當(dāng)前的每月800～900元/平方米，相差十幾倍。
分析這些失落的“鋪王”，原因正是因?yàn)橹槿侵圃鞓I(yè)面臨轉(zhuǎn)型引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩，而市場(chǎng)主體卻來(lái)不及調(diào)整，致使商鋪需求銳減，“鋪王”身價(jià)自然縮水。
既然舊有“鋪王”是因產(chǎn)業(yè)而興，又因產(chǎn)業(yè)而衰，那么投資者完全可以把當(dāng)前的時(shí)間段看成旺鋪洗牌和新“鋪王”孕育的過(guò)程，從而為判斷未來(lái)“鋪王”出在哪里提供歷史經(jīng)驗(yàn)。
站西路商圈“鋪王”縮水凸顯背后產(chǎn)業(yè)低迷現(xiàn)實(shí)
在世界市場(chǎng)以物美價(jià)廉著稱的中國(guó)制鞋業(yè)，一場(chǎng)醞釀許久的“革命”正在爆發(fā)，上萬(wàn)家鞋廠倒閉，供應(yīng)商、代理商不斷變化，沒(méi)有外商知道生產(chǎn)中國(guó)鞋的企業(yè)明天是否還存在，在一系列不確定性中，中國(guó)鞋子在世界的格局已悄然變化。
被稱為“世界上每三雙鞋中便有一雙來(lái)自廣州市站西路”的鞋城批發(fā)商圈，正在“革命”中激蕩沉浮，他們上聯(lián)中國(guó)的鞋企、鞋材等供應(yīng)商，下達(dá)全球各地的進(jìn)貨商，兩股力量在這里交匯，無(wú)論議價(jià)權(quán)掌握在誰(shuí)的手里，中間批發(fā)商的利潤(rùn)都將面臨巨幅縮水。
鋪王貶值：從10000元到800元
上午11點(diǎn)，位于站西路的“步云天地”鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)依舊冷清，一樓靠近正門(mén)的檔主王雨坐在店內(nèi)，百無(wú)聊賴地翻著一本雜志。在她身后，是一排排放置整齊、顏色各異的女士涼鞋，偶爾有一兩個(gè)外國(guó)人出沒(méi)在店鋪外，王雨都會(huì)欠起身來(lái)，用熟練的英語(yǔ)熱情地打招呼。
早在上世紀(jì)90年代初，站西路就已成為聞名海內(nèi)外的鞋業(yè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，借助便捷的鐵路、公路運(yùn)輸，該商圈吸引了珠三角大量批發(fā)商入駐，而這些批發(fā)商背后，是華南地區(qū)上萬(wàn)家大大小小的制鞋企業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，世界主要知名鞋類品牌年產(chǎn)量的60%由廣東制鞋企業(yè)貼牌生產(chǎn)。
現(xiàn)如今，包括步云天地在內(nèi)，站西路商圈已擁擠著大小鞋城十余個(gè)，均以外銷為主，雖然同為外銷，但這十余個(gè)鞋城的客戶定位卻存在差異。比如九龍鞋城多做黑人生意，其鞋子碼數(shù)夠大，價(jià)格便宜，但質(zhì)量一般，而步云天地則檔次較高，質(zhì)量好，前來(lái)下訂單的歐美人居多。
“現(xiàn)在生意越來(lái)越不好做了�！蓖跤曜诘昀锔袊@道，尤其是奧運(yùn)會(huì)在即，拿貨客商減少，王雨的接單量對(duì)比往年同期銳減了四成。
在站西路，外國(guó)客商減少，是一件非�？膳碌氖虑�，這意味著接單量減少，一大批鞋商因此轉(zhuǎn)行，而其背后大大小小依賴批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)拓銷路的鞋廠，可能因?yàn)闊o(wú)單可做而倒閉。
事實(shí)上，在廣東，這種嚴(yán)重依賴外貿(mào)的經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)開(kāi)始萎縮。據(jù)廣州海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2007年，廣東省鞋類出口量達(dá)34.7億雙，占我國(guó)鞋類產(chǎn)品出口總量的42.5%，而2008年上半年，廣東省出口鞋類產(chǎn)品16.3億雙，比2007年同期下降15.8%。
由于行情不好，步云天地的鋪位租金也沒(méi)有太大的變化，“現(xiàn)在大家都不愿意做鞋了，哪里還有什么鋪王。”王雨說(shuō)。據(jù)步云天地一位工作人員介紹，從一樓到十樓，幾乎每層都有空出的鋪位。
“站西路鞋業(yè)批發(fā)商圈的整體形勢(shì)不大好。”置業(yè)公司一位經(jīng)紀(jì)透露，在最火的年份，該商圈鋪位租金一度達(dá)到每月10000元/平方米，現(xiàn)在，即便是在生意最好做的步云天地，一樓租金不過(guò)每月800元～900元/平方米。
例如王雨20平方米的鋪?zhàn)�，月�?0000元，再加上每月18元/平方米的管理費(fèi)，平均下來(lái)，每平方米1518元/月，如果以單價(jià)計(jì)算，這家商鋪算是步云天地的“準(zhǔn)鋪王”。
“現(xiàn)在，主要是位置決定了同一層商鋪?zhàn)饨鸬淖兓！蓖跤暾f(shuō)。
陡增的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
持續(xù)的低迷，來(lái)自于上下游的擠壓。
一方面，由于勞動(dòng)力成本上升、人民幣升值、原材料價(jià)格上漲，鞋企也上調(diào)了鞋子的出廠價(jià)格�！捌骄聛�(lái)，一雙鞋至少要漲價(jià)5~8元才算合理�！� 廣州市白云區(qū)一家中型鞋企的老板稱。
而另一方面，剛剛經(jīng)歷次貸危機(jī)的歐美客商，還沒(méi)有從萎靡的經(jīng)濟(jì)中回過(guò)神來(lái)，卻要面對(duì)價(jià)高一籌的中國(guó)商品。況且，站西路商圈的鞋仍處于中低檔，歐美客商可以接受安踏等國(guó)內(nèi)知名品牌的漲價(jià)要求，但并不見(jiàn)得會(huì)接受站西路的漲價(jià)要求。
“所以客戶堅(jiān)持他的價(jià)格，而我們也在堅(jiān)持自己的價(jià)格�！蓖跤暾f(shuō)。
現(xiàn)如今，價(jià)格是站西路商圈的敏感詞匯。在步云天地，幾乎每間店外的玻璃幕墻上都貼著“同行免進(jìn)”的牌子，王雨也會(huì)像防賊一樣防著那些看似同行的人進(jìn)到鋪?zhàn)�，每進(jìn)來(lái)一個(gè)客商，王雨都會(huì)問(wèn)一句：“在哪里做？”
“他們一方面是探款式，遇到好的款式就抄襲，更重要的是探價(jià)格，其實(shí)大家的款式都差不多，主要就是對(duì)比互相之間的價(jià)格�！蓖跤暾f(shuō)。
一旦一家商鋪的價(jià)格有所回調(diào)，與此同時(shí)幾乎所有的商鋪都在降價(jià)，在這密集4000余家商鋪的商圈里，競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到了白熱化，誰(shuí)也不想在價(jià)格上被對(duì)手打敗。
除了價(jià)格，對(duì)于像王雨這種同時(shí)向幾個(gè)廠子拿貨的批發(fā)商而言，另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著鞋企的劇烈震蕩而來(lái)，這就是合作伙伴的變更。
“現(xiàn)在，倒閉的鞋企越來(lái)越多，可能今天大家還是合作伙伴，明天鞋廠就人去樓空了�！蓖跤昊貞洠�(jīng)一個(gè)合作多年的鞋廠，轉(zhuǎn)眼間就倒閉了，老板不但卷走了她的預(yù)付款，訂單也只完成了1/4，留下一群幾個(gè)月沒(méi)發(fā)薪水的工人，而客戶的交貨日期一天天臨近，如果完不成，一方面面臨賠償，另一方面也喪失了優(yōu)質(zhì)客戶。
“所以，我現(xiàn)在選擇合作伙伴時(shí)更加謹(jǐn)慎，主要都是些大廠�！蓖跤暾f(shuō)�，F(xiàn)在，王雨每個(gè)月能批發(fā)2萬(wàn)～3萬(wàn)雙鞋子，每雙鞋子賺的是4元～7元錢。月?tīng)I(yíng)業(yè)額最好時(shí)能達(dá)到30萬(wàn)～40萬(wàn)元，在而在早些年，月?tīng)I(yíng)業(yè)額上百萬(wàn)元毫不困難。
最壞的年代，也是最好的年代
隨著價(jià)格的上漲，精明的歐美客商也在改變自己的進(jìn)貨渠道，不再通過(guò)像王雨這樣的批發(fā)代理商，而是直接面對(duì)廠家，實(shí)現(xiàn)從工廠到市場(chǎng)的無(wú)縫對(duì)接，減少了中間環(huán)節(jié)，自然降低了成本。
現(xiàn)如今，鞋廠在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)設(shè)立的品牌形象店越來(lái)越多，而像王雨這樣的品牌代理店則越來(lái)越少。
有的廠家干脆在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)設(shè)立營(yíng)銷中心、研發(fā)中心甚至品牌推廣中心。據(jù)步云天地一檔主透露，他本身就是廠里的銷售主管，二樓的店做產(chǎn)品展示，在九樓，是廠里設(shè)立的營(yíng)銷中心，專門(mén)對(duì)接工廠，處理外銷的訂單，而廠子則在東莞厚街。
“這樣做的好處是廠家直接把脈市場(chǎng)需求，并及時(shí)做出調(diào)整�！鄙鲜鲣N售主管指出，代工外銷的鞋企，毛利率平均只有10%，凈利率更低，所以只能以量取勝。在出口條件惡劣的情況下，大的鞋廠開(kāi)始重視拓展客戶網(wǎng)絡(luò)、打造自有品牌和提高營(yíng)銷實(shí)力，期望借此挺過(guò)鞋業(yè)的“冬天”。
花旗銀行中國(guó)有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高曾指出：靠人為壓低要素價(jià)格而獲得的競(jìng)爭(zhēng)力不可持續(xù)，只能在扭曲成本的環(huán)境下生存的企業(yè)理應(yīng)淘汰。要素價(jià)格正常后，整體經(jīng)濟(jì)的效率會(huì)因此提高，收入分配將更合理，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的獨(dú)立性和可持續(xù)性將得到增強(qiáng)。
事實(shí)上，這種“優(yōu)勝劣汰”的效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)，在溫州，秋季鞋的訂單數(shù)量比去年同期增長(zhǎng)了30%～50%，平均訂單單價(jià)，與去年同期相比實(shí)現(xiàn)了10%～15%的提升。
“和珠三角鞋企以O(shè)EM為主導(dǎo)、外貿(mào)依存度高的商業(yè)模式相比，溫州鞋企在自主品牌建設(shè)、內(nèi)外銷渠道開(kāi)拓方面更具優(yōu)勢(shì)，所在當(dāng)國(guó)家宏觀政策調(diào)整之時(shí)，回旋余地也更大些�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。
吳敬璉在評(píng)價(jià)今年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)，曾有一句話非常形象：這是最壞的年代，也是最好的年代。
或許對(duì)于整個(gè)鞋業(yè)而言，這是一個(gè)改變世界競(jìng)爭(zhēng)格局的好時(shí)機(jī)，但是，對(duì)于繁華了近20年的廣州站西路商圈，或是更多類似于王雨這種批發(fā)商而言，最好的年代何時(shí)才能來(lái)臨呢？
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ALAN
